¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un tipo de préstamo a largo plazo que permite obtener una cantidad importante de dinero que, habitualmente, se destinará a la compra o rehabilitación de una vivienda o bien inmueble.

A diferencia de un préstamo al consumo, en los que la garantía son los bienes personales presentes y futuros del titular (coche, ahorros…), en uno hipotecario es el propio inmueble (una casa, un local…). Es este el motivo por el que el importe que se puede lograr y los plazos de amortización son más elevados que los de un préstamo personal. El tipo de interés, por su parte, suele ser más bajo.

¿Qué tipos de hipoteca existen?

Si nos centramos en el tipo de interés, básicamente existen tres clases de hipotecas: variables, fijas y mixtas. Las detallamos:

• Hipotecas a tipo variable: Desde el inicio de la hipoteca, el interés se compone de la suma de dos porcentajes. Por una parte, el diferencial, un tanto por ciento fijo durante todo el tiempo de vida de la hipoteca. Por otra, el de un tipo de referencia, en España, mayoritariamente el Euríbor. Éste último no es fijo, sino que se revisa cada determinado tiempo, lo más habitual es que se haga cada seis meses o año, y se aplica el valor que tenga en ese momento.
• Hipoteca a tipo fijo: Siempre y cuando no se cambien las condiciones que se hayan asumido con la entidad (si se han contratado otros productos, por ejemplo, a través de los cuales se reduce el tipo de interés), las cuotas serán las mismas sea cual sea el plazo de amortización. Se aplica un tipo de interés concreto y no está vinculado a la evolución de los tipos de referencia.
• Hipoteca mixta: Son las que más abundan en el mercado español a día de hoy. Aplican un tipo fijo durante un periodo inicial y un variable (un diferencial más un tipo de referencia) para el resto del plazo de amortización. De un tiempo a esta parte han variado la extensión del plazo fijo inicial. Lo más habitual es que se alargue durante uno o dos años si bien existe la opción de que se prolongue cinco, diez y hasta quince años.

Más allá de esta división, existen otros tipos de hipotecas, como las multidivisa si bien su presencia en el mercado es residual dada la complejidad del producto. El pago se realiza en una moneda diferente al euro y suelen referenciarse al líbor en lugar de al euríbor.

¿Cómo son las hipotecas en 2020 en España?

El mercado hipotecario ha cambiado mucho durante los últimos años en España, y la última crisis económica tiene mucho que ver en esta modificación de características.

Así, se han reducido desde los porcentajes de financiación, los años previos a la crisis podían alcanzar el 100 % del precio de compraventa o del valor de tasación de las viviendas más los gastos, hasta los plazos de amortización, que muy puntualmente podían llegar a los 50 años.

Profundizando más en estos rasgos, a día de hoy, la gran mayoría de hipotecas que se comercializan en España en 2018 son a tipo mixto. Esto es, aplican un interés fijo durante un primer periodo (entre uno y 10 años) y un variable (la suma de un diferencial más un tipo de referencia, normalmente el euríbor) el resto del plazo de amortización.

Lo más normal es que estos periodos se alarguen hasta 30 años si bien en algún caso concreto llega hasta los 40 años, según datos de CrediMarket. En cuanto a los importes, suelen financiar hasta el 80 % del valor de compraventa o de tasación. Puntualmente, para la compra de pisos de bancos o perfiles financieros excelentes, alcanzan el 100 %.

En cuanto a las hipotecas fijas, han experimentado un crecimiento considerable en los últimos tiempos, sobre todo desde que el euríbor empezó a marcar números rojos (en febrero de 2016 se iniciaron sus valores negativos). De hecho, en apenas tres años han pasado de ser apenas el 7,00 % de las hipotecas que se registraban en España a rozar el 40,00 %, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Así, y para contrarrestar la bajada de ingresos de las hipotecas variables, las entidades han dado un nuevo impulso a estos préstamos, que también presentan intereses más bajos que años atrás. Además, también han incrementado los plazos de amortización que, si antes a duras penas se extendían 20 años, ahora pueden llegar a los 30.

¿Existen los productos vinculados? ¿Su contratación es obligatoria?

Hasta junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley hipotecaria, la concesión de una hipoteca podía ir ligada a la contratación de otros productos del banco. Así, si el cliente no suscribía algún seguro, tarjeta o plan de pensiones con la entidad, no se aprobaba la operación. Eran lo que se conocía como productos vinculados.

Desde la entrada en vigor de la ley, se prohíbe que sea obligatorio contratar otros productos aunque sí se permite que el banco los ofrezca al cliente, que decidirá voluntariamente si los contrata o no, para conseguir una rebaja del tipo de interés.

Sea como sea, la entidad está obligada a informarle de forma entendible qué supone su contratación: desde la rebaja que puede obtener en el tipo de interés a los gastos que pueden acarrear.

En este tipo de ventas, hay una excepción: los seguros que garantizan el cumplimiento de las obligaciones del préstamo. La ley establece que el banco o financiera deberá aceptar las pólizas alternativas que pueda presentar el cliente siempre que “ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”.

Además, la aceptación de la póliza alternativa, distinta de la propuesta por el banco o financiera, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

Esto es, si el cliente contrata la oferta hecha por otra asegurada en la que se igualan o mejoran las condiciones de la propuesta por el banco, éste deberá mantener la bonificación.

En las hipotecas firmadas con anterioridad a la Ley, se mantienen las condiciones que se suscribieron, las vinculaciones que se adquirieron en su momento y cuyo mantenimiento se traduce en una reducción del tipo de interés. Las más habituales son:

• Domiciliación de la nómina (a veces con un importe mínimo)
• Domiciliación de recibos
• Contratar uno o varios seguros (de vida, de protección de pagos y de hogar son los más comunes)
• Contratar tarjetas de crédito y débito y hacerles un uso o gasto concreto
• Contratar planes de pensiones y hacer aportaciones mínimas

¿Qué hay que tener en cuenta al contratar una hipoteca?

A la hora de contratar una hipoteca hay que valorar previamente varios factores. Detallamos a continuación seis de los más importantes:

• Tipo de interés: El planteamiento inicial es determinar si se prefiere que la hipoteca sea a interés fijo o a variable. La primera sería una buena opción para las personas que quieren tener sus finanzas controladas y saber, a ciencia cierta, cómo van a ser las cuotas a lo largo de la vida de la hipoteca ya que éstas serán siempre las mismas. La segunda sería la opción para aquellos que no tienen miedo al riesgo ya que las mensualidades variarán, cada vez que toque revisión, en función de la evolución del tipo al que esté referenciada. Una vez respondida esta cuestión, tanto nos hayamos decantado por uno o por otro, debemos intentar que los intereses sean lo más bajos posible. Y que las cuotas de la hipoteca (o la suma de ésta y otras deudas) no superen el 35 % de los ingresos del hogar.
• Comisiones: Aunque dependen de la entidad (hay algunos bancos que no cobran algunas de ellas), son un punto a considerar debido al coste que conllevan. Las más habituales son por apertura, subrogación, novación, amortización parcial o anticipada… Algunas están reguladas por Ley, como la de comisión anticipada o por cambio de tipo de interés. Sea como sea, antes de firmar la hipoteca es recomendable intentar negociar con el banco para que nos apliquen las menos posibles. 
• Importe: A la hora de pedir una hipoteca, debemos ser realistas y no solicitar más dinero del estrictamente necesario ya que cuanto más se demande, más intereses se tendrán que afrontar.
• Plazo: Se debe intentar que sea lo más breve posible ya que sucede lo mismo que con el importe. A cuantos más años se firme la hipoteca, más intereses se tendrán que pagar (aunque las cuotas sean más bajas).
• Contratación de otros productos: Hasta la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, la concesión de una hipoteca podía ir vinculada a la contratación de otros productos del banco. Eran las conocidas como vinculaciones. Pero desde junio de 2019 ya no es así: se prohíbe que su suscripción sea obligatoria aunque el banco puede proponer que se contraten a cambio de ofrecer una rebaja en el tipo de interés. Eso sí, la entidad deberá informar al cliente de todos los detalles, desde la rebaja que implican en el interés a los gastos que pueden acarrear.  
• Operativa del banco: Otro aspecto a considerar es si la operativa que nos facilita el banco con el que firmamos la hipoteca cubre nuestras necesidades como clientes de banca. Por ejemplo, si tiene una red de oficinas y cajeros cerca de nuestra casa, trabajo… O si la operativa más habitual (ingresar cheques, hacer transferencias…) ya sea presencial u online es gratis.

¿Qué documentación hay que llevar al firmar una hipoteca?

Antes de confirmarnos si nos conceden o no una hipoteca, el banco o financiera a la que se solicita nos pedirá cierta documentación. El objetivo es analizar nuestro perfil financiero y nuestro historial crediticio para asegurarse de que se va a cumplir con el acuerdo. Esto significa que se tenga la capacidad suficiente para hacer frente a las cuotas y que, históricamente, hayamos sido responsables con nuestras deudas y hayan sido abonadas cuando tocaba, sin retrasos.

Si bien cada entidad puede tener sus propios criterios y puede reclamar otros papeles (es posible que si tramitamos la hipoteca con nuestro banco habitual no los exija todos), estos son los más habituales:

• DNI o NIE o pasaporte, en el caso de ser extranjero
• Declaración del IRPF del último año
• Vida laboral actualizada
• Extractos bancarios
• En caso que existan, recibos de otros préstamos y datos del CIRBE (base de datos en la que están inscritos los préstamos y créditos por importe superior a 6.000 euros y las garantías que han presentado los clientes a las entidades)
• Si la vivienda actual es de alquiler, contrato de arrendamiento y últimos recibos
• De tener algún otro inmueble, escrituras
• Si los hubiera, justificación de otros ingresos
• Si se ha firmado, contrato de arras

Si el solicitante trabaja por cuenta ajena:

• Contrato laboral
• Últimas nóminas (normalmente las dos últimas)

Si trabaja por su cuenta:

• Declaración anual del IVA
• Pagos trimestrales del IVA en el año que está en curso
• Declaración anual y fraccionada del IRPF
• Últimos pagos a la Seguridad Social

¿Cuánto dinero se puede pedir como máximo en una hipoteca?

A la hora de pedir una hipoteca, no existe un límite en cuanto al importe máximo a pedir ya que este depende de varios factores. Por una parte, del porcentaje de financiación que conceda la entidad y que variará, entre otros, en función del tipo de vivienda.

Puede moverse entre el 50 % y el 80 % del valor de compraventa o de tasación (en raras ocasiones se facilita el 90 % o 100 %), según se trate de una primera o segunda residencia, un local comercial…

Y también del perfil del cliente, su nivel de endeudamiento. Esto es, que el dinero que se destina a cubrir deudas y pagos no supere el 35 % de los ingresos del hogar.

¿Se puede añadir a otra persona en la hipoteca?

Sí, pero tendrá un coste. Incluir a otra persona en un préstamo hipotecario supondrá un cambio en las características del contrato. Es lo que técnicamente se denomina novación de la hipoteca, que es toda modificación que se aplique después de su contratación.

En este sentido, se puede dar el caso de que se tenga que volver a tasar la vivienda ya que la entidad tendrá que revisar precios y riesgos. Para saber el coste real en cada caso, se tiene que hablar con el banco con el que se ha firmado la hipoteca.

¿Qué diferencias hay entre las hipotecas fijas y las variables?

La gran diferencia entre una hipoteca fija y otra variable son las cuotas. En las primeras son las mismas durante todos los años de amortización del préstamo siempre y cuando se mantengan las condiciones que se hayan establecido con la entidad. No les afectan ni la situación de la economía ni la evolución de los tipos de referencia.

En las segundas, variará en función del estado del tipo de referencia (el mayoritario, en España, el euríbor) en el momento de la revisión que, normalmente, se hace cada año, aunque puede darse cada seis meses.

A modo de ejemplo, calculamos las cuotas de una hipoteca de 150.000 euros a amortizar en 20 años. Lo hacemos con varios supuestos:

Si se trata de una hipoteca fija con un interés del 2,00 % → cada mes, durante los 20 años, se tendrán que abonar 759 euros.

En una hipoteca variable con un diferencial del 1,00 % sobre el euríbor, variará según el valor de éste. Así, las cuotas de una misma hipoteca pueden variar sustancialmente.

Lo más habitual es que el valor del euríbor se mueva entre el 1,50 % y el 3,00 %. Con todo, una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo y el tipo de referencia puede dibujar diferentes trayectorias tanto hacia arriba (en julio de 2008 marcó el que hasta hoy es su máximo, del 5,393 %) como hacia abajo (desde febrero de 2016 está en números rojos).

¿Qué es mejor, una hipoteca a tipo fijo o variable?

Como con cualquier producto bancario, no existe una respuesta concreta ya que la mejor opción variará en función del perfil financiero de quien pide el préstamo.

Para una persona a quien no le guste la inseguridad, quiera tener sus finanzas controladas y saber exactamente qué va a pagar en cada mes, probablemente la mejor opción sea una hipoteca a interés fijo, en la que las cuotas de la hipoteca no van a variar durante todo el plazo de amortización. Así, saber la cuantía exacta de las cuotas le va a permitir organizar sus gastos.

En cambio, para alguien a quien no le importe asumir ciertos riesgos la mejor opción será una variable. De hecho, es probable que durante los primeros años, las cuotas de una hipoteca variable sean más económicas que las de una fija, sobre todo dada la situación actual del euríbor, en mínimos históricos.

¿Se puede cambiar de hipoteca variable a fija y a la inversa?

Existen dos vías para hacer el cambio. Reciben el nombre de novación y subrogación:

• Novación: Modificar el interés pero mantener la hipoteca en la misma entidad. 
• Subrogación: Cambiar la hipoteca de banco. 

Con todo, con la Ley de Crédito Inmobiliario se han producido cambios. Estos afectan a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor de la norma, en junio de 2019.

Así, la comisión máxima por pasar de interés variable a fijo es de un 0,15 % si el cambio se produce durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. Más allá, no se aplica ningún gasto ya se trate de una novación (modificar las condiciones del préstamo con el mismo banco) o de una subrogación (cambiar a otra entidad).

¿Cómo sé cuánto voy a pagar cada mes?

Saber el importe exacto de las cuotas de una hipoteca a tipo fijo es fácil, ya que el interés será el mismo durante todo el plazo de amortización, a no ser que se cambien las condiciones que se tienen con el banco (los conocidos como productos combinados) y que puede ayudarnos a rebajar las cuotas.

En cambio, en una hipoteca variable es más complicado ya que dependerá del valor que tenga el tipo de referencia en el momento de la revisión (lo más normal es que sea anual aunque también puede darse semestral). Con todo, pueden hacerse simulaciones para estimar máximos… y mínimos.

Para hacernos una idea sobre cómo serán las cuotas de la hipoteca que se tendrán que pagar cada mes, se puede usar una calculadora. Credimarket tiene un simulador hipotecario con el que se pueden hacer números y en el que, a partir del tipo de interés, ya sea fijo o variable, se puede descubrir el importe de las mensualidades, el plazo de amortización o la cuantía total a la que se puede optar.

¿Se pueden aplazar los pagos de una hipoteca?

Una posibilidad, cuando se pasa una época de muchos gastos, es intentar negociar con el banco un aplazamiento de los pagos de la hipoteca. Son los conocidos como períodos de carencia, que se pueden alargar entre tres meses y cinco años, en función de la entidad, pero que también conllevan gastos.

Las carencias pueden ser parciales o totales. Con las primeras se reducen las cuotas ya que sólo se amortiza capital o se pagan intereses. En las segundas, que es la opción más cara, no se abona nada durante el periodo de tiempo que se extienda la carencia.

Sabremos si nuestra hipoteca nos da o no estas posibilidades recurriendo al contrato de suscripción ya que ahí están resumidas todas las características. También estará determinado su coste.

Hay que tener en cuenta que al pedir un periodo de carencia hay que modificar las condiciones de la hipoteca (hacer una novación) y que, una vez pasado el plazo, se tendrán que afrontar más intereses, los que se sumarán al importe que queda por pagar.

¿Se puede pedir una segunda hipoteca?

Sí, si el banco donde se solicita considera que la persona que pide una segunda hipoteca tiene suficiente solvencia y capacidad de endeudamiento es posible que se la conceda. Con todo, hay que tener en cuenta algunos aspectos.

Entre ellos, que los requisitos a cumplir en una segunda hipoteca serán más duros que en una primera. Probablemente, el porcentaje de financiación será menor del 80% y el interés, algo más elevado.

También es más complicado que, si la vivienda a hipotecar es la misma, el segundo préstamo lo facilite un banco diferente al que concedió la primero. El motivo, que el inmueble está considerado de segundo rango.

Esto es, si se produjera un impago, para poder ejecutar la casa, la entidad debería abonar el dinero que aún está pendiente de la primera hipoteca al otro banco.

Por tanto, es muy posible que el banco que estudia la concesión de la segunda hipoteca pida que se haya saldado una parte importante de la deuda contraída con la primera.

Con todo recordamos que existen otras posibilidades de financiación, si la petición de una segunda hipoteca responde a la necesidad de cubrir otras deudas. Entre ellas, solicitar una ampliación del préstamo actual, opción que, aunque los tiene, conlleva menos gastos que la suscripción de una segunda hipoteca.

¿En qué se diferencian las hipotecas para comprar una primera y una segunda vivienda?

Tres son las principales diferencias en las características de las hipotecas para comprar una primera vivienda y una segunda residencia:

• Porcentaje de financiación: Habitualmente es menor en las hipotecas para una segunda residencia que para una primera. Así, si para comprar la vivienda habitual lo más normal es que sea del 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble (a veces puede llegar al 90 % e, incluso, al 100 %) en una segunda alcanza como máximo el 60 % (en casos muy concretos, el 70 %).
• Plazo de amortización: Son más breves en las hipotecas para segundas residencias. En estas, no suelen superar los 20 años cuando en un préstamo hipotecario para la primera vivienda se alargan hasta los 30 años (y, a veces, hasta 40).
• Tipo de interés: Puede resultar más caro en la compra de una segunda vivienda que en una primera. Según la entidad, puede ser de hasta un punto más elevado.

¿Para qué se puede pedir una hipoteca?

Además de para adquirir una primera o una segunda residencia (o cambiar de casa) ya levantada, las hipotecas se pueden solicitar para otras finalidades. Listamos aquí las más comunes:

• Construir una vivienda (conocida como hipoteca autopromotor)
• Reformar la casa
• Comprar un local comercial
• Agrupar deudas
• Cambiar de banco (subrogación hipotecaria)

¿Se puede incluir en la hipoteca el coste de las reformas de la vivienda? ¿Y la compra de un coche nuevo?

Aunque en los años previos a la crisis económica era muy habitual pedir una hipoteca y añadir en ella otros gastos (las obras que se pudieran hacer en la vivienda, la compra de muebles o un coche, entre otros), ahora ya no es ni tan común ni tan sencillo.

A día de hoy, las entidades son bastante estrictas a la hora de establecer el porcentaje de financiación. Lo más habitual es que esté limitado al 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble (en algún caso lo pueden alargar hasta el 90 % y, rara vez, al 100 %).

Además, se recomienda, siempre que se tiene que pedir un préstamo (sea del tipo que sea), que el importe que se solicite se ajuste a las necesidades y capacidad reales. Cuanto más dinero se requiera, más intereses se deberán afrontar.

¿El Euríbor plus sigue vigente?

Euríbor plus es el nombre con el que se conoce la que será una actualización del actual euríbor, tipo de referencia más usado en las hipotecas que se firman a interés variable. Aunque se debería haber implantado en 2016, acumula varios retrasos. Se cree que su implantación se llevará a cabo durante 2020, aunque previamente deberá pasar por un periodo de prueba para comprobar que realmente es eficaz.

Afectará a aquellos préstamos hipotecarios firmados a interés variable y vinculados al euríbor, ya firmados o que se vayan a firmar.

Según el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI por sus siglas en inglés) no se tratará de un nuevo tipo de referencia, sino que será una reforma del actual euríbor ya que se calculará de una forma más exacta, evitando inestabilidades.

Así, para computar el valor del euríbor actual se lleva a cabo una media diaria del precio al que prestan el dinero 20 bancos europeos, eludiendo el 15 % de los valores más altos y el mismo porcentaje de los más bajos. Para el euríbor plus, la muestra será mayor y, además de bancos, en el cómputo se añadirán organismos públicos, multinacionales, aseguradoras financieras…

¿Cuándo entró en vigor la nueva Ley hipotecaria en España?

La Ley 5/2019, del 15 de marzo, reguladora del crédito inmobiliario, conocida popularmente como nueva ley hipotecaria, entró en vigor el 16 de junio de 2019 y se hizo efectiva un día después. 

Llegó con tres años de retraso y su objetivo era adaptar la norma española a la directiva europea 2014/17/UE con la que se debía dotar de más transparencia este tipo de préstamos.

Estos son algunos de los cambios que ha traído con ella:

• Se abarata el cambio de hipoteca de tipo variable a fijo: aplica una comisión del 0,15% del capital reembolsado durante los tres primeros años. El resto no tiene comisión.
• El reembolso anticipado en los préstamos variables tiene una comisión máxima del 0,5% los tres primeros años y del 0,25% a partir de los cinco años. En los fijos será del 4,00 % los 10 primeros años y del 3,00 % el resto.
• Está prohibida la venta de productos vinculados.
• Se establece un interés máximo de demora (tres veces el interés legal del dinero)
• En las hipotecas multidivisa se puede cambiar el tipo de moneda en cualquier momento.
• Se simplifican los modelos de contrato.

¿Qué es un avalista?

Se trata de una garantía adicional que piden los bancos y financieras cuando tienen alguna duda sobre la capacidad de pago de la persona que ha pedido un préstamo al consumo o hipotecario. La desconfianza puede tener varios orígenes: bien porque en el historial financiero del solicitante consta algún impago, porque tiene un trabajo inestable, porque la deuda supera el 35 % de sus ingresos…

Así, le pedirán una garantía adicional con la que teóricamente se cubrirá el importe de las cuotas en caso de impago. El aval puede ser material (ahorros o un inmueble) o personal (otro individuo). De tratarse de este último, le exigirán la misma documentación que si pidiera él mismo el préstamo: tendrá que justificar sus ingresos, detallar sus bienes y comprobantes de otras deudas que pudiera tener.

Además, en caso de impago por parte del titular de la financiación, tendrá que abonar la deuda: responderá ante ella de forma solidaria. Y, si no lo hiciera, podría acabar en un listado de morosidad (Asnef, Rai…)

¿Si no estoy casado con mi pareja, podemos pedir una hipoteca a medias?

Sí, se puede pedir una hipoteca con otra persona aunque no se esté casado legalmente con ella. Con todo, el hecho de que haya dos titulares no quiere decir que cada uno de ellos sea responsable del 50 % del préstamo. La responsabilidad sobre la hipoteca es compartida. Esto es, ambos son responsables del 100 % de la hipoteca. Así, el banco puede reclamar la totalidad a ambos, a uno o a otro.