Una hipoteca es un préstamo destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble. Al contratarlo, el titular responde del pago del préstamo con una garantía hipotecaria (la vivienda adquirida) y su garantía personal (sus bienes: el coche, otra vivienda, etc.).

Al tener la garantía del inmueble, los préstamos hipotecarios tienen un tipo de interés menor que el de los préstamos personales. A diferencia de estos últimos, las hipotecas financian importes superiores durante un periodo de tiempo más largo y su tipo de interés está referenciado al euribor en la mayoría de los casos.

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Al tratarse de un local comercial donde el riesgo de impago es mayor que el de una vivienda habitual,  suelen ofrecer una financiación entre el 60% y 70% sobre el valor de tasación o compra venta del local. Por su parte, los plazos de amortización por lo general suelen ser más cortos variando entre 10 a 15 años.

En la actualidad, el plazo máximo de amortización que da acceso a una hipoteca es de 30 años de plazo total y/o hasta la edad de 70-75 años del titular más joven.  Con todo, se puede encontrar algunas hipotecas con plazos hasta 40 años.

Antes de la crisis se vio en España una oferta masiva de hipotecas de más larga duración, hipotecas de 50 años, de muchas entidades, principalmente cajas de ahorros, subiéndose al carro de los mercados hipotecarios japonés y norteamericano que han visto hipotecas de hasta 100 años, hipotecas que se heredan de padres a hijos. Eran hipotecas que en España financiaban hasta el 100% e incluso incluían 2 años de carencia de capital, por lo que sólo pagabas intereses, y con un tipo de interés variable (Euribor + un diferencial). Ahora no se encuentran.

Estas “facilidades” ya no están en el mercado español, pero sin duda tan largos plazos de amortización no son saludables para las finanzas familiares, si no que facilita la creación y mantenimiento de burbujas inmobiliarias.

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El importe máximo lo marca el precio y la valoración de la vivienda, pero vamos a acotar la cantidad hipotecaria que puedes obtener en circunstancias normales hablando de términos porcentuales sobre la inversión.

Si quieres acceder a la compra de vivienda sin avalistas, lo menos que tienes que aportar es:

• El 20% de la inversión, ya que no suelen financiar más del 80% del valor de tasación de la vivienda.
• Los gastos e impuestos que tradicionalmente han sido en torno a un 10% sobre el precio de la compra-venta, aunque en algunos casos actualmente estos se pueden ver reducidos a un 5%.

Si el valor de tasación fuera inferior al precio de compra-venta pudiera ser que te rebajen la cantidad al 80% de esta cifra, al ser la menor de las dos, haciendo uso de criterios prudenciales de riesgo.

En caso de que compres una vivienda adjudicada del banco, entonces si que puedes obtener el 100% de la compra venta, sin problemas. Es más, algunos bancos (entre ellos los bancos extranjeros) te ofrecen un descuento adicional cercano al 10% del precio de venta ofrecido para su piso si obtienes la hipoteca en otra entidad o pagas al contado, con lo que de forma indirecta te ahorras los gastos a pagar por la compra. Puedes obtener el 100% de ese precio rebajado en otro banco y tras pagar gastos e impuestos habrás pagado menos que si hubieras realizado con ellos la hipoteca.

También puedes obtener en tu banco más del 80% de compra-venta interviniendo en la hipoteca avalistas, también denominados fiadores, que sean solventes. En España normalmente los padres o hermanos y es menos habitual que quién avale la hipoteca sea una empresa.

Los avalistas o fiadores responden del pago de tu deuda con su dinero y sus bienes, por lo que en caso de impago, el banco primero ejecuta la hipoteca y subasta la vivienda, y si con el dinero no alcanza para cancelar la deuda pendiente, procederán al embargo de bienes de los avalistas, procediendo en caso de falta de pago a una nueva subasta de la vivienda de estos avalistas. En caso de falta de postores en la subasta el banco se quedará tu vivienda por el 60% del tipo de subasta (importe fijado en la escritura) si es vivienda habitual, por el 50% si es segunda residencia.

Finalmente, a través de comparadores hipotecarios como CrediMarket podrás encontrar las mejores ofertas de financiación de hasta el 100% de compra venta, condicionado al valor de tasación. Algunas financian también los gastos y otras no.

El principal gasto por compra de vivienda son los impuestos. En 2012 los impuestos por compra de vivienda se han reducido en el caso de vivienda nueva, o de primera transmisión, a un 4% en concepto de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Puede ser que en 2013 regresen al IVA 8%, o que se prorrogue con un nuevo Real Decreto-Ley en 2012.

En caso de compra de vivienda usada se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que es marcado por las comunidades autónomas y que suele estar en torno al 7%, viéndose rebajado habitualmente para familias numerosas.

Pagarás AJD (Actos Jurídicos Documentados, que es otro impuesto autonómico) por la constitución de hipoteca salvo que se trate de subrogación del préstamo del promotor inmobiliario o se trate de compra de una VPO (Vivienda de Protección Oficial), operaciones exentas de pago en ambos casos. Para el resto de operaciones hipotecarias, el % de este impuesto varía según comunidades autónomas e importe de la hipoteca contratada.

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En la red bancaria de sucursal la solicitud y tramitación sigue un proceso físico, en el mejor caso electrónico, por el cual la sucursal que atiende al particular recoge tu documentación, la estudia, la introduce en sus aplicaciones de préstamos y sistemas de credit scoring. El credit scoring es una herramienta informática del banco para obtener tu calificación crediticia y con ellos proceder a aprobar, denegar, condicionar y/o fijar las tarifas de tipo de interés y comisiones de tu hipoteca.

Posteriormente si no tiene facultades a nivel organizativo para resolver el expediente (por importe o por calificación crediticia), algo habitual en la coyuntura actual en cuanto a que han rebajado facultades de los gestores personales en oficinas, tendrá que ser la dirección de zona local o territorial la que resuelva, y si esta tampoco tuviera facultades iría a sus analistas de riesgo de particulares en sus servicios centrales, demorando la formalización de la operación y su abono durante varios días e incluso semanas.

Sin embargo por Internet este proceso puede ser mucho más ágil. Tú introduces tus datos en los formularios y envías la documentación para que el banco sólo tenga que cotejarla, recibiendo tu solicitud directamente el estamento facultado para resolver, aprobar, denegar, condicionar o limitar el importe de tu solicitud. En 48 horas puedes obtener respuesta y normalmente nunca tardarán si quiera una semana en darte respuesta.

Además, a través de Internet puedes comparar ofertas para tratar de acceder a las hipotecas más ventajosas, baratas y económicas para tus intereses.

El euríbor plus no es del todo un nuevo índice sino más bien, un tipo de cálculo que contabilizará el interés de todo tipo de operaciones de préstamos que se hagan en tiempo real en el mercado y dará un índice medio mucho más aproximado a la realidad y que no podrá ser manipulado.  

Sólo supondrá a efectos contractuales un cambio de nombre y tendrá un tiempo de prueba durante los primeros meses de su aplicación para confirmar que su cotización y volatilidad son correctos. Con este periodo de prueba se pretende controlar la evolución para estimar si es perjudicial o beneficioso para los hipotecados. En un principio, este índice se empleará tan solo en las hipotecas firmadas una vez haya entrado en vigor.

No sólo es que pueda hipotecarse, si no que es preferente para los bancos hipotecar casas libres de cargas puesto que así acceden a una posición de privilegio sobre cualquier otro acreedor o banco de una persona o empresa, tanto sea por finalidad de una transmisión, compra-venta, de la vivienda a un tercero o porque debido a necesidades familiares se requiere obtener una cantidad elevada de dinero en préstamo o crédito y un plazo amplio de reembolso.

Con un crédito hipotecario sólo pagarías intereses, y se podría fijar un calendario de amortización periódico a través de rebajes secuenciales durante la duración de la disponibilidad del crédito, cuyo límite sería así inferior con el paso de los años. Es muy útil el crédito hipotecario para autónomos, empresarios y profesionales que cuentan con ingresos irregulares a lo largo del año.

Con el derecho hipotecario a favor del banco, en caso de que tú como particular suspendas tus pagos o te declares en concurso de acreedores persona física, el banco se asegura de que cobrará mediante la ejecución hipotecaria la mayor parte de la deuda pendiente o a través del convenio de acreedores en caso de concursal. Además el banco también podría realizar la cancelación integra de la deuda con la dación en pago de la vivienda.

Por otro lado, si tienes una casa hipotecada y necesitas nueva financiación de cierto importe (mayor a 10 - 12 mil euros), será muy extraño que otro banco te conceda un préstamo con una segunda hipoteca, si no que tendrías que subrogar la hipoteca con ellos en caso de que tu banco se muestre reacio a ampliar tu hipoteca porque puedas estar pasando alguna inestabilidad laboral o económica.

Para ampliar tu hipoteca se puede hacer sobre el mismo expediente hipotecario o en una segunda hipoteca. Si te mantienen el tipo de interés te conviene realizar una ampliación, y sólo tendrías que pagar las comisiones de novación y estudio. Pero si no te van a mantener el diferencial de tipo de interés o te quieren cambiar la referencia Euribor a un IRPH, te conviene realizar otra hipoteca para que sólo tengas un pequeño préstamo caro y no un gran préstamo caro.

También es posible para obtener un nuevo préstamo la constitución de una garantía hipotecaria sobre locales, garajes, fincas rústicas o naves industriales libres de cargas.

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Las hipotecas subprime, también denominadas basura, ninja..., son aquellas que se conceden a personas con un perfil crediticio con mucho riesgo. Un ejemplo serían las hipotecas concedidas a personas sin trabajo, sin ningún ingreso estable, ni otros bienes que puedan garantizar el pago del préstamo.

El tipo de interés de estos préstamos es superior al de la media, debido al alto riesgo de impago. Durante la burbuja inmobiliaria, en Estados Unidos y España se incrementó notablemente el número de operaciones con estas características. En consecuencia, el riesgo al que se enfrentaban las entidades financieras subió.

Con la crisis económica y la destrucción de empleo muchas de las personas que contrataron hipotecas subprime, han perdido su empleo y han dejado de pagar las cuotas mensuales de su hipoteca. Esto ha incrementado el número de ejecuciones hipotecarias y de pisos embargados por los bancos.

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• Hipotecas subprime definición

Los trámites que tienes que realizar para solicitar una hipoteca son muy sencillos.

Tienes que fotocopiar o escanear (si el envío de documentación es digital online), tu DNI (si la solicitud es en un banco en el que no eres cliente), la última declaración de la renta, dos últimas nóminas de la empresa, el historial laboral de la seguridad social, para su entrega al banco que quieres que estudie tu hipoteca y te realice una oferta vinculante. Además deberás indicar que importe y plazo solicitas, aunque puede que el banco te responda que admite tu operación por un importe o por un plazo inferior.

El banco encargará en tu nombre la solicitud de tasación, nota simple del registro de la propiedad (donde constan cargas de la finca a hipotecar) y te pedirá que les firmes la plantilla de solicitud de CIRBE, que es la Central de Información de Riesgos del Banco de España, donde se registran todos tus préstamos y créditos bancarios mayores de 6.000 euros.

Finalmente, si te han concedido la hipoteca sólo tendrás que acudir a la notaría para formalizar escritura de hipoteca.

Es aconsejable valorar la oferta de hipotecas de varios bancos, de esta forma podrás observar las diferencias en las condiciones de tipo de interés, comisiones, plazo y porcentaje máximo de financiación.

Sin duda la variable fundamental en la decisión en términos económicos viene marcada por el tipo de referencia Euribor más un diferencial, cuanto más bajo sea el diferencial sobre Euribor, mayor será el ahorro en intereses a largo plazo comparado en términos de oportunidad frente a hipotecas con diferenciales superiores. Normalmente las hipotecas más baratas las puedes encontrar y contratar por Internet.

en además en cuenta que los seguros obligatorios vinculados a la hipoteca (hogar y vida), al ser cautivos en su contratación y renovación anual por el banco con el que haces la hipoteca, pueden hacerte incurrir en un coste adicional muy relevante, por lo cual has de valorarlo dentro del estudio económico de las ofertas hipotecarias que estas estudiando.

Es interesante que tu hipoteca te permita realizar amortizaciones parciales anticipadas sin comisión o que esta sea lo más baja posible, así como que te permita realizar disposiciones del saldo amortizado, es decir que si tienes necesidad de realizar una disposición puntual para realizar reformas, comprar un coche, o financiar los estudios universitarios de tus hijos, no tengas que solicitar y formalizar otro préstamo o hipoteca.

No olvides revisar antes de ir a firmar las condiciones de la oferta y cotejarlas con las de la escritura, no tengas un disgusto con clausulas inesperadas como las de tipo de interés suelo (tipo mínimo independientemente de la bajada del Euribor). Esto implicaría un elevado coste extra comparado con otras hipotecas similares sin clausula suelo.

Finalmente la intervención de avalistas fiadores en los préstamos hipotecarios es un arma de doble filo, puesto que si bien pueden facilitarte el acceso al crédito hipotecario, has de ser consciente de que estos responden con su patrimonio de forma ilimitada para el reembolso de la deuda en caso de que el inmueble sea insuficiente para extinguir la deuda por tu impago. Si ambos pasáis por dificultades económicas y no disponéis de liquidez el banco puede acabar subastando tu vivienda y la de tus avalistas.

Podemos diferenciar dos tipos de requisitos, los de contratación (que son requisitos necesarios pero no suficientes) y los de riesgo de crédito.

• En relación al requisito excluyente, el riesgo de crédito, las condiciones para conseguir una hipoteca son la necesaria aportación de la documentación suficiente que acredite tu capacidad de pago de las mensualidades (último impuesto de la renta, dos últimas nóminas, historial laboral de la seguridad social).
• Además de normalmente aportar una cantidad de dinero en concepto de entrada en caso de que el destino de la hipoteca sea la adquisición de vivienda, aunque también hay algunas entidades que llegan a financiar el 100%
• Asimismo que el valor de tasación del inmueble no sea inferior al LTV (long to value / importe de la deuda sobre la valoración) 80% generalmente.
• La contratación del seguro de hogar a favor del banco, a través del propio banco o contratado con una aseguradora.
• Respecto a los requisitos de productos de obligada contratación, los mínimos varían según entidades y ofertas hipotecarias, así algunas no exigen la contratación de ningún producto ni seguros (en cuyos caso el tipo de interés suele ser más elevado), otros bancos sólo exigen la contratación de seguro de hogar y vida y otras bonifican la contratación de múltiples productos y seguros. En esta línea dentro del mercado hipotecario español, es habitual que el banco incremente los requisitos de vinculación necesaria o bonificada sobre el diferencial de tipo de interés de partida (rebaje del diferencial en una determinada cantidad de puntos básicos por cada producto contratado) por la suscripción y mantenimiento de productos bancarios y de seguros contratados adicionales a la propia hipoteca. Puede tratarse de seguros de vida, seguros PPI de protección de pagos, seguros de hogar, aportaciones a planes de pensiones, titularidad de tarjetas de débito y crédito, pago de una cantidad mínima periódica determinada a través de estas tarjetas, mantenimiento de un cierto volumen de saldos medios en cuenta corriente, domiciliación de recibos, contrato de banca electrónica… casi cualquier producto financiero bancario y de seguros que te puedas imaginar.

Según la legislación vigente, el único obligatorio es el seguro de daños, también denominado seguro del hogar. Aunque no implica que se deba contratar a través de la aseguradora vinculada al banco. Este seguro cubre el riesgo de incendio y explosión, elementos naturales (tormentas, granizo, heladas, etc.)

Además de este seguro, casi todos los bancos, cajas y financieras exigen además la contratación del seguro de vida. Al contratar seguros adicionales, el riesgo de la entidad disminuye, con lo que reducen el tipo de interés que tendremos que pagar. Estas bonificaciones se detallan en la escritura de la hipoteca.

En cuanto a la contratatación del plan de pensiones, depende de la oferta del banco. Hay casos en que la entidad financiera exige la contratación de más productos en la entidad, como un plan de pensiones, un fondo de inversión... Normalmente la contratación de estos productos implica una rebaja en el tipo de interés de la hipoteca, pero es importante valorar si esta rebaja compensa la vinculación adicional que deberás mantener.

Y si has contratado productos adicionales con la hipoteca, recuerda que si a la hora de contratarla te exigireron contratar los seguros y productos vinculados pero no te rebajaron el tipo de interés (de manera que no aparecen en la escritura de la hipoteca), podrás quitarlos al pasar un año desde la firma.

Si por el contrario sí que aparecen en la escritura bonificaciones en el tipo de interés, al dejar de contratarlos, te subirá el diferencial en la próxima revisión de la cuota. Por lo que deberás valorar si te compensa.

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• Seguro amortización préstamo

Si no puedes pagar la hipoteca, lo primero que debes hacer es comunicárselo al banco y solicitar una solución para reestructurar tu deuda hipotecaria o unificar tus préstamos.

La solución más extendida y admitida por los bancos suele ser la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca, estresando al máximo esta variable y llegando a conceder plazos de vida del préstamo hasta que el titular cumpla 70 – 80 años.

Otra posibilidad es la obtención de un plazo de carencia de capital (pagando sólo cuota de interés) para equilibrar tu liquidez y gestionar la obtención de un trabajo o nuevos ingresos.

Normalmente las carencias de capital se conceden por 1 o 2 años, y cabe la posibilidad además de realizar simultáneamente una ampliación del vencimiento del plazo de amortización equivalente o incluso superior, todo lo que admita tu capacidad de endeudamiento por edad.

También serviría a corto plazo la realización de una disposición sobre el saldo amortizado. O una ampliación de la hipoteca como media transitoria mientras que encuentras otro empleo o equilibras tus gastos, pero esto es menos común puesto que un problema de deuda no se soluciona con más deuda.

En este sentido hay bancos que están ofreciendo a clientes durante estos últimos años de la crisis la obtención de un crédito, personal o hipotecario, con garantía adicional de avalistas solventes en lo que recuperan la estabilidad laboral o profesional. De esta forma los hipotecados recurren a una ayuda familiar indirecta, sin que les presten el dinero sus familiares, ya que lo anticipa el banco. Estos casos se estudian uno a uno y es muy importante la vinculación familiar con el banco (posiciones en depósitos y cuentas en el banco de los fiadores) como la solvencia cierta (inmuebles libres de cargas) y un endeudamiento en CIRBE directo e indirecto (por aval de otros préstamos) reducido.

Finalmente, se podría recurrir a una moratoria hipotecaria, que es un aplazamiento temporal y parcial de parte de las cuotas hipotecarias, normalmente hasta un 50% máximo. Estas soluciones van dirigidas a desempleados y trabajadores por cuenta propia que han tenido que cesar su actividad o han visto disminuidos sus ingresos considerablemente.

En este sentido hay asociaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que ofrecen información y apoyo a las personas que no pueden pagar su hipoteca y necesitan negociar con su banco, tanto personal como online a través de foros como Stop Desahucios.

Es importante tratar de evitar tener incidencias en alertas de crédito de ficheros como Asnef, Credit Bureau o Rai antes de sentarte a negociar con el banco la modificación de las condiciones de tu hipoteca. Estos son los ficheros que consultan los bancos para ver si tienes deudas irregulares o vencidas en otros bancos, financieras o con operadores de telefonía, así como anotaciones de impago por operaciones de tráfico comercial impagadas (pagarés devueltos).

Para calcular el valor de una casa o piso, en primer lugar se tiene que conocer la localicación, superfície y estado aparente de la vivienda.

En segundo lugar se confirma el estado en que está ocupado, el uso que se está haciendo de ella y si está acogido a algún régimen de protección pública del patrimonio arquitectónico. También se tiene en cuenta la adecuación de la vivienda al plan urbanístico vigente.

El tasador del inmueble deberá disponer además de una certificación registral reciente, acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble.

Si la vivienda a tasar es un piso, también se deberán conocer los estatutos de la comunidad de vecinos y un certificado del administrador con posibles circunstancias que puedan afectar a su valor.

Los tasadores de bienes inmuebles residenciales y comerciales deberán poseer el título de arquitecto o arquitecto técnico (aparejador). En el caso de fincas rústicas, los tasadores deberán ser ingenieros agrónomos o ingenieros técnicos agrónomos. En el caso de las construcciónes industriales, las realizarán los ingenieros industriales o ingenieros técnicos industriales.

Las tasaciones de viviendas las pueden realizar únicamente las sociedades de tasación inmobiliaria. Estas sociedades están homologadas por el Banco de España y tienen que cumplir con una serie de requisitos en cuanto a estructura, número de trabajadores, número de miembros en el Consejo de Administración, etc.

Si no puedes pagar la hipoteca, lo primero que debes hacer es comunicárselo al banco y solicitar una solución para reestructurar tu deuda hipotecaria o unificar tus préstamos.

Los estudios de tasación tienen una fecha de caducidad de 6 meses. Sin embargo es probable que te soliciten de nuevo el estudio aunque no hayan pasado 6 meses desde la última tasación.

Aún así, el banco o caja te lo solicitará de nuevo si:

• Solicitas una ampliación de tu hipoteca.
• Si el importe que quieres solicitar supera el 80% del valor de tasación de la vivienda.
• Si el importe es superior a 300.000 euros.
• Si has tenido alguna incidencia en el pago de las cuotas de otros préstamos personales o hipotecarios.

Antes de amortizar anticipadamente la hipoteca se deben tener en cuenta algunos factores. Y es que la reducción de las cuotas o el plazo de la hipoteca puede conllevar unos gastos. Entre ellos, el pago de una comisión por amortización anticipada, que se deberá pagar si se amortiza capital antes del plazo establecido.

También depende del objetivo que tengas con la amortización parcial del préstamo hipotecario, siguiendo criterios gasto por cuotas de intereses, de riesgo crediticio, posición de liquidez y posibles deducciones fiscales (vivienda habitual).

El principal objetivo de reducir el plazo de la hipoteca es la reducción simultánea de la cantidad total de gasto por intereses que se pagarán hasta la cancelación del préstamo. También se debe evaluar los intereses que se obtendrían con este dinero en productos de ahorro como depósitos, pagarés bancarios... Si bien a día de hoy no son tan elevados como años atrás.

Cabe recordar que la deducción por compra de vivienda habitual ha desaparecido, si bien aquellos que adquirieron su casa antes del 1 de enero de 2013 pueden disfrutarla con un límite de 1.356 euros en la cuota íntegra, ya que existe una deducción del 15% sobre un máximo de 9.040,15 euros.

La novación es el término jurídico que define la modificación, transmisión o extinción de una obligación jurídica contractual, en este caso el contrato de préstamo hipotecario, por mutuo acuerdo de las partes: deudor hipotecado y banco acreedor.

En caso de que se trate de una extinción de la obligación, por ejemplo quitar de un préstamo a un titular por un divorcio, disolución de sociedad de bienes gananciales o separación de pareja, se conoce como una novación extintiva.

Si se trata de una novación modificativa, lo que se produce es un cambio en las condiciones contractuales, relativas al índice de referencia de tipo de interés (IRPH o Euribor), al diferencial de tipo de interés, a realizar ampliaciones del capital pendiente, o a modificar el plazo o calendario de amortización.

En cuanto a la modificación del plazo o calendario, las opciones son múltiples: aumento o reducción del plazo de amortización - vencimiento, cambio de la periodicidad de cobro de las cuotas (mensual por trimestral) e inclusive el cuadro de amortización de la deuda, pudiendo fijar cuotas de amortización crecientes, decrecientes e incluso aplazar cuotas o cantidades del préstamo al vencimiento.

En las novaciones hipotecarias pagarás, además de las comisiones del banco, gastos de notaría, gestoría, tasación y registro de la propiedad. Sólo pagarás impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en caso de ampliación de hipoteca y por importe ampliado.

Todos estos gastos y comisiones son deducibles, te los puedes desgravar en la declaración de la renta de ese ejercicio fiscal, si se trata de novación de la hipoteca para adquisición de vivienda habitual.

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• Novación hipoteca gastos

El cambio de titularidad de una hipoteca se realiza mediante la subrogación, viable jurídicamente tanto de la parte deudora como de la parte acreedora (un banco normalmente).

La subrogación del deudor es habitual en caso de compra de vivienda al promotor inmobiliario que ha financiado la promoción con un préstamo promotor, o también en la compra a un particular o empresa que venda la vivienda con la posibilidad de que su banco estudie la subrogación del comprador en su hipoteca, puesto que el banco en ningún caso esta obligado a admitir la subrogación.

Si el banco considera que la persona que quiere subrogarse en su hipoteca no le ofrece garantías de reembolso del préstamo, denegará la subrogación.

Asimismo se puede producir un cambio en la titularidad del derecho de hipoteca, banco hipotecante, en cuanto a que si tú recibes una oferta vinculante de otro banco para mejorarte la hipoteca este podrá subrogarse en la posición de tu banco actual siempre y cuando tu banco no ejerza su derecho de tanteo e igual la oferta para que no te fugues con su hipoteca a otra entidad.

Si que se puede. Para conseguirlo deberás hacer una novación (para modificar las condiciones de la hipoteca con tu banco) o una subrogación de tu hipoteca (cambiando tu hipoteca a otro banco).

Es más beneficiosa la novación, al tener menos gastos de notaría y registro. Aunque dependerá de las condiciones del banco.

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• Bajar diferencial hipoteca

El IRS (Interest Rate Swap) es un índice que refleja el coste del dinero a cinco años sin prima de riesgo.

Entró en vigor en el mercado hipotecario el 29 de abril de 2012. Entonces se consideró que paulatinamente se iría sustituyendo el Euribor por el IRS a 5 años. Según los expertos, este índice beneficia a los bancos al garantizar unos valores más estables a lo largo del tiempo.

El índice IRS, al no tener en cuenta la prima de riesgo, refleja mejor las expectativas sobre la evolución de la economía y la política monetaria. De manera que los préstamos hipotecarios que estén referenciados al IRS se adaptarán mejor a la evolución de la coyuntura económica.

Según algunos expertos, este nuevo índice garantizará a los bancos más estabilidad en cuanto a los tipos de interés. También afirman que fomentará la contratación de hipotecas a tipo fijo.

Con todo, el Euribor sigue siendo el tipo de referencia más empleado en las hipotecas a interés variable que se firman en España.

La ampliación de hipoteca es una posibilidad de financiación para hacer frente a dificultades económicas y otras veces para emprender nuevos proyectos. Esta ampliación consiste en un cambio de las condiciones del préstamo hipotecario que un cliente tiene con su entidad financiera, normalmente a petición del propio cliente y con intención de aumentar el importe prestado o aumentar el periodo de amortización. 

Aparte de la parcela los gastos generales para un autopromotor son:

• El proyecto básico.
• La licencia de obra que suele ser un 2% o un 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto.
• Presupuesto de ejecución, que es el precio que cuesta construir la vivienda.
• La dirección de obra formada por el arquitecto, el aparejador y el coordinador de seguridad y salud (en ocasiones el aparejador puede llevar la coordinación de seguridad y salud.
• Licencia de primera ocupación, entregando el certificado final de obra de la dirección facultativa al ayuntamiento. El coste depende de cada ayuntamiento, aunque en algunos casos no cobran por estar incluido en la licencia de obra.

A la hora de contratar una hipoteca para locales se debe de tener en cuenta que los tipos de intereses que nos van a ofrecer son muy altos, inclusivo se podrían considerar abusivos, siendo mucho más altos que los que se fijan para la compra de vivienda habitual. El motivo es el alto riesgo que se considera que tiene la operación.

La exigencia de plazo de devolución es otro factor a tener en cuenta ya que son muchos mas cortos, siendo complicado encontrar una hipoteca de este tipo a un periodo superior a quince años ya que hay incertidumbre sobre si la empresa continuará en el largo plazo.

Por último, mencionar que no ofrecen más de un 70% del valor de local en el que habrá que depositar como mínimo el 30% de la operación mediante recursos propios, ya que no se concede financiación por menos de este porcentaje.

Este tipo de operaciones se suelen denominar "hipoteca cambio de casa". Hay entidades entidades donde la cuota podría ser casi la misma que la que nos resultaría una vez vendida una de las casas. Otras entidades, en cambio, ofrecen una carencia sobre la hipoteca total.

Hay que advertir que el riesgo en este tipo de hipotecas es alto, si hay que unir una hipoteca alta de la casa que se vende y la deuda hipotecaria de la casa que se compra. Si no se puede vender, la cuota resultante puede hacernos perder las dos casas y quedar endeudados de por vida.