Ampliación de la hipoteca

¿Se puede ampliar una hipoteca?

La ampliación de hipoteca recibe el nombre técnico de novación y consiste en cambiar (para aumentar) las condiciones acordadas cuando se negoció el contrato hipotecario original. Sobre todo se lleva a cabo para alargar el plazo temporal de amortización y/o para incrementar la cantidad de dinero que se solicitó en un principio. Hay que tener en cuenta que cualquiera de estos cambios conllevará unos gastos añadidos.

En principio, cualquier persona que tenga suscrita una hipoteca con una entidad financiera puede solicitar su ampliación. Con todo, los bancos y cajas no siempre la acepten porque, debido a la crisis económica, ponen más condiciones o trabas que tiempo atrás.

¿Cómo se puede ampliar una hipoteca?

Existen varias maneras de llevar a cabo la ampliación de una hipoteca pero entre ellas destacan tres formas: en el plazo, en el importe y en ambos. El solicitante tendrá que escoger una de ellas teniendo en cuenta las necesidades a las que se tenga que hacer frente. Según los expertos, la ampliación del plazo es preferente al del importe. Los detallamos:

• Ampliación del plazo: Implica disminuir las cuotas mensuales pero soportar la deuda durante más tiempo y, consecuentemente, se tienen que pagar más intereses. Se suele pedir cuando descienden los ingresos familiares y no se pueden liquidar los pagos mensuales.
• Ampliación del importe: Se suele solicitar para obtener mayor liquidez. Implica obtener más dinero para sufragar nuevos pagos, adquirir otra vivienda, realizar unas obras, refinanciar la deuda...
• Ampliación de ambos: Cuando en una situación concreta la capacidad de pago ha descendido y no se pueden liquidar los pagos ni ampliando el plazo de amortización.

¿Qué requisitos se deben cumplir para ampliar una hipoteca?

Entre otros, el banco o caja en el que se pida la novación estudiará la situación económica del cliente. Analizará si está al corriente de sus pagos, si su nivel de endeudamiento es el correcto (no destina más del 35% de sus ingresos a pagar la hipoteca u otros préstamos) y cuál es su situación laboral. También pedirá si se dispone de algún aval, persona o bien que respondería por los pagos si el titular no pudiera hacerles frente.

En el caso de cumplir con los requisitos y solicitar una ampliación del capital, es probable que la financiera pregunte a qué se destinará el dinero. En estos casos, será más fácil lograr la novación si el capital se va a emplear para financiar las obras de rehabilitación del hogar o adquirir una segunda vivienda que para comprar un coche. Para esto último es probable que las entidades financieras la nieguen. Y es que para hacer frente a pagos más pequeños se recomienda solicitar un préstamo personal.

Si lo que se pide es una ampliación del plazo, esto es, alargar el tiempo de amortización, el banco o caja controlará que el plazo de la hipoteca original no supere los 40 años y que no haya otras cargas.

Además, sea el caso que sea, a la hora de suscribir una ampliación de la hipoteca habrá que tener en cuenta que probablemente la entidad financiera cambiará el diferencial que aplica al préstamo original. El motivo de la modificación será ajustar las condiciones del contrato a las que actualmente se están realizando en el mercado.

¿Cuáles son los gastos e impuestos por ampliar una hipoteca?

Hacer una novación implica unos gastos. Estos serán diferentes dependiendo del tipo de modificaciones que se tengan que hacer en el contrato hipotecario. De hecho, es probable que la entidad bancaria en la que llevemos a cabo la operación solicite la suscripción de una escritura pública para tener mayor seguridad. A pesar de ello, la ampliación de una hipoteca será más barata que la subrogación.

Estos son los principales costes por los que se debe pagar en una novación:

• Comisión por novación: Es el dinero que la entidad financiera cobra por cambiar las condiciones del préstamo. Son gastos administrativos y de gestión. Se deben negociar en las condiciones de la hipoteca primera, no cuando se pida la modificación. Puede ser de hasta el 1% del importe pendiente de amortizar.
• Gastos de tramitación: Están divididos en varios apartados:
  • Gastos de notario: Depende del valor de la novación. Normalmente oscila entre un 0,2% y un 0,5% del capital que queda por pagar.
  • Gastos del Registro de la Propiedad: Acostumbra a ser la mitad que los gastos por la notaría.
  • Gastos de la gestoría: No hay un importe fijo, si bien no acostumbra a superar los 150 euros.
  • Gastos de tasación: No siempre se aplican pues en ocasiones los bancos pueden tomar la anterior tasación de la vivienda. En caso de tenerse que sumar suelen ser unos 300 euros.
• Pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Se abona sólo cuando la ampliación incluya un aumento del capital. Suele ser de un 0,5% del importe que se está aumentando, si bien se trata de un gravamen cedido a las Comunidades Autónomas y puede variar dependiendo de la zona.

¿Qué bancos amplían hipotecas? Si amplio una hipoteca, ¿puedo seguir desgravando?

En general, las entidades financieras no ofrecen directamente ampliaciones de hipotecas, si bien sí que las llevan a cabo. Las negocian directamente con sus clientes y dependiendo de su perfil crediticio y de las condiciones que le tengan que aplicar, se la otorgarán o no.

Es posible desgravar si ya se desgravaba por la hipoteca que se amplía. Al tratarse del mismo préstamo, aunque con otra cantidad, este derecho se mantiene. Por el contrario, si se cancelara la hipoteca y se firmara una nueva se perdería esta condición. En este sentido, el Gobierno suprimió la desgravación por la compra de una vivienda en julio de 2012, en el marco de un paquete de recortes económicos.