Hipoteca puente (Cambio de casa)

El principal inconveniente que presentan estas hipotecas es, si no se logra vender la vivienda, entonces se tendrá que pagar dos hipotecas, lo que puede llevar a una situación ecónomica complicada. Aunque si te han concedido una hipoteca puente, se entiende que tu perfil podría afrontarlo ya que los requisitos para acceder a ella son más duros que los necesarios para acceder a una hipoteca convencional.Este es otro de sus inconvenientes.

La hipoteca cambio de casa o puente es un tipo de préstamo hipotecario que permite adquirir una nueva vivienda sin la necesidad de vender con prisas la actual.

La entidad financiera ofrece una cuota reducida adaptada a las necesidades del cliente durante los primeros años, para darle tiempo tiempo a vender tranquilamente. Las modalidades principales de cuotas reducidas son:

• Carencia de capital: se pagan sólo intereses por el total de la hipoteca durante el periodo de carencia.
• Cuota especial (actualmente ofrecida por la entidad financiera UCI): durante los 2 primeros años se paga una cuota similar a la que pagaremos al haber vendido la primera casa. Del tercer al quinto año se pagaría una carencia normal si aún no se ha vendido la vivienda. Tenemos 5 años para vender.

Las ventajas de las hipotecas puente son:

• Te permite adquirir una vivienda si todavía no se ha vendido la actual.
• Puedes pagar una cuota asequible, al ofrecer un periodo de carencia inicial.

Y las desventajas son:

• El coste total de la operación incrementa si lo comparas con el hecho de vender la vivienda actual primero y comprar la otra vivienda después.
• Existe el riesgo de que el precio de la vivienda varíe. Es posible que se fije el precio de la nueva vivienda a un valor más alto del que se puede conseguir por la venta de la vivienda actual.
• Si no se vende el inmueble en el plazo de tiempo estipulado, la hipoteca deberá modificarse con nuevas carencias que incrementarán notablemente el coste total de la operación.
• En el caso de querer cambiarse de la vivienda actual a una vivienda construcción, si las obras de esta última vivienda no finalizan antes del periodo de carencia de la hipoteca puente, deberás pagar por un préstamo sin poder disfrutar de la vivienda.

Los gastos de una hipoteca puente son los propios de la contratación de una hipoteca, es decir gastos de comisión de apertura y estudio, tasación, notario, registro de la propiedad, gestoría y AJD (Actos Jurídicos Documentados), que es un impuesto autonómico que generalmente es entre el 0,5 y el 1% del importe de la responsabilidad hipotecaria, el importe de la hipoteca.

En cuanto al detalle de comisiones, la de apertura suele ser un 1% y no se suele cobrar por cancelación anticipada hasta la cantidad pactada como precio de la vivienda en venta. El resto de cancelaciones anticipadas suelen tener comisión de un 0,25 ó 0,50%.

Los intereses que se devengarán serán los correspondientes a la deuda adquirida para la compra de la nueva vivienda más los generados por la deuda vinculada dentro de este crédito puente hasta la venta de la vivienda propia anterior o vivienda en venta.

Normalmente deberás pagar los correspondientes al total de la deuda, pero algunas ofertas como las de la hipotecaria UCI ofrecen pagar durante los tres primeros años únicamente el 80% de los intereses, con un aplazamiento del pago de los restantes intereses.

Puedes calcular los gastos de la hipoteca con la calculadora de gastos de hipoteca y hacer el cálculo del cuadro de amortización de capital e intereses con este simulador de hipotecas.

De esta forma podrás analizar los gastos y ejemplos sobre la viabilidad de tu operación de hipoteca cambio de casa frente a tu situación económico financiera.

En caso de que te puedas permitir afrontar el riesgo financiero implícito en una operación hipotecaria de cambio de casa, puesto que en caso de no vender la vivienda en el plazo y precio pactado con el banco te puedes ver inmerso en un problema de endeudamiento severo que puede derivar en graves dificultades de pago de la hipoteca.

Cuanto mejor posición económico-financiera poseas mejor será tu posición para tratar de renegociar una ampliación del plazo de carencia de capital o para afrontar la diferencia de precio entre el precio de venta esperado y el real sin tener que modificar así el crédito puente, lo cual te ocasionaría afrontar nuevos costes y gastos como posiblemente un incremento del diferencial pactado en la concesión del préstamo.

Sin duda hoy día la mejor manera de realizar un cambio de caso, especialmente en caso de tener un endeudamiento elevado por la primera vivienda, es buscar otras soluciones como materializar la compra-venta de tu vivienda antes de realizar una nueva compra de vivienda.

De esta forma evitarás recurrir a un apalancamiento excesivo y a pagar unos intereses elevados a corto y largo plazo puesto que las ofertas actuales de hipoteca puente tienen un tipo de interés variable de diferencial IRPH + 1,50% que es de un 5% aproximadamente, sensiblemente superior al tipo medio de una hipoteca online Euribor +1,75% que sería equivalente a un 3%, casi la mitad.

Otras solución, no exenta de peligros, sería recurrir a la búsqueda de un inquilino de alquiler que te pague una renta mientras que buscas un comprador, de forma que con este pagues la práctica totalidad de la cuota hipotecaria de la hipoteca viva, y recurras a solicitar una nueva hipoteca para la vivienda que vas a comprar (tendrás que tener el dinero para el 20% de la entrada más gastos de compra de la nueva vivienda), de forma que obtengas más tiempo hasta que sea mejor momento para vender la vivienda o logres mantener tu primera vivienda una vez cancelada su hipoteca.

Esta perspectiva es positiva desde un punto de vista patrimonial y generador de rentas de cara a tu retiro por jubilación en la tendencia y pronósticos de que las pensiones públicas en España serán cada vez menores en el largo plazo. Una caso de necesidades extra además siempre podrías contratar una hipoteca inversa.

Finalmente, una solución hibrida sería encontrar una persona o familia interesada en contratar un alquiler con opción de compra, asumiendo el riesgo de que no ejerza la opción y de la posibilidad de hasta quedarte sin el inquilino antes del vencimiento de la opción.

En resumen, entre las ventajas de la utilización de un crédito puente es la posibilidad de cambiar de casa sin tener que poner un solo euro de entrada. Y entre las desventajas podemos destacar es el elevado gasto de intereses a pagar así como el riesgo de incumplimiento y pérdida de ambas viviendas en caso de que no se materialice la venta del inmueble por recurso del banco a una ejecución hipotecaria del expediente de préstamo beneficiario de sendas hipotecas.

En cuanto a la fiscalidad IRPF de las hipotecas vivienda, debes saber que es deducible la compra de una segunda vivienda habitual en tu declaración de la renta siempre y cuando el importe obtenido con la venta de la primera vivienda se destine a la reinversión en la compra de la segunda en el plazo de dos años y por la diferencia a mayores sobre lo que ya te has deducido por la primera más la posible plusvalía obtenida por la venta. Es importante que contrates los servicios de un asesor fiscal si no conoces los pormenores de esta deducción dentro de tu tributación como persona física para evitar problemas y posibles multas de hacienda. El asesor te calculará el porcentaje de la nueva hipoteca que puedes destinar a deducir por la hipoteca compra vivienda habitual.

Los requisitos para la concesión de una hipoteca puente deberían ser los propios del endeudamiento habitual, es decir que la cuota de préstamo (intereses en el caso de la hipoteca puente durante el plazo de carencia, normalmente dos años) no supere el 35% de los ingresos de las personas que contratan el préstamo puente y actualmente sería bueno financiar máximo el menor entre el 80% del valor de las compra-ventas (el precio del nuevo piso y el precio escriturado en el viejo) y el de las tasaciones actualizadas de ambos inmuebles para cumplir el criterio de riesgo de aportación mínima del 20% de la inversión más gastos.

Adicionalmente hoy los bancos pueden estar solicitando garantías adicionales a través de avalistas familiares solventes, generalmente los padres de los compradores si tienen patrimonio y ahorros en su entidad y de los cuales tirar en caso de incumplimiento del plazo o precio de venta pactado.

Así será requisito necesario que el precio de venta pactado con el banco dentro del crédito puente sea realista y se ajuste a condiciones de mercado, es decir con bajas sobre el valor de tasación de hasta un 20 o 30% para que resulte viable salir del préstamo puente dentro del periodo de carencia pactado, vendiendo dentro de esa horquilla de precios y sin todavía haber incurrido en un endeudamiento mayor al previsto por la cantidad solicitada por la nueva vivienda.

No obstante es verdad que hoy día los bancos dan muy pocos préstamos hipotecarios puente por su elevado riesgo, así como que no ofrecen tipos de interés baratos para estas operaciones de crédito puente ni siquiera para sus buenos clientes. Ni con avalistas ni sin aval, simplemente por su aversión a operaciones de riesgo en momentos en los que están sufriendo muchos impagos y en una situación en que la liquidez es escasa y el coste medio de sus recursos (precio pagado por sus depósitos y pagarés bancarios comparados por los intereses que obtienen por préstamos hipotecarios) se ha disparado. Solo hay que ver que Santander paga un 4,20% anual por sus pagarés, que es un tipo equivalente a Euribor año + 3% mientras que por la misma cantidad en hipotecario no esta cobrando ni la mitad por hipotecas contratadas antes del año 2008. Los bancos tradicionales tratan de huir de las daciones en pago, en caso de dudas no prestan.

La realidad es que como ves el buscador de préstamos hipoteca puente está falto de ofertas para la contratación de estos créditos online, quedando reservada su negociación individualizada en el banco de sucursal para los clientes más solventes y adinerados.

Siendo autónomo o en paro se complica aún más la cuantificación y validez de los requisitos estándares, pero siempre es posible solicitar una hipoteca puente, lo difícil es que te lo concedan en tu banco en cuanto a que tienes unos ingresos irregulares e inciertos. Sería mejor soporte si eres funcionario o al menos una de las dos personas en caso de parejas tiene un trabajo por cuenta ajena estable y con cierta antigüedad.

Para estos casos es muy probable que debas recurrir a entidades hipotecarias especializadas en hipotecas puente como lo es UCI hipotecaria, que es una entidad que apuesta fuerte por nicho de negocio hipotecario y con largos plazos de carencia (5 años), ajustándose a la débil situación inmobiliaria y laboral de las familias.

Dependerá de tu perfil, importe que deseas financiar, plazo, etc. Te recomendamos que consultes el comparador de hipotecas puente para ver cuál es la mejor oferta en función de tus necesidades.

También te recomendamos que pidas una oferta a tu entidad bancaria, en algunos casos ofrecen condiciones más ventajosas a sus clientes.

Es posible, pero no imprescindible ni necesariamente admisible por el banco. El banco prefiere reducir los riesgos, y tu evitar incrementar gastos por comisiones e intereses, salvo que el nuevo tipo de interés sea suficientemente inferior como para compensar estos gastos de pagar en más plazo y con mayor comisión.

Por lo tanto será una opción a negociar entre ambas partes, banco y persona contratante de la hipoteca puente, la viabilidad de incluir deudas personales por préstamos de consumo dentro del crédito puente. Esto dependerá del recorrido de endeudamiento que te aporten tus ingresos declarados en IRPF o nómina y por la valoración de los inmuebles frente a la deuda vinculada, especialmente la deuda pendiente ligada a la vivienda que tienes en venta.

Así por ejemplo, en cuanto al recorrido patrimonial por valoraciones comparado con la deuda hipotecaria pendiente por la primera vivienda, si tienes una deuda de la hipoteca de 50 mil y el valor de la vivienda son 150 mil, podría ser viable incrementar deudas personales, en general hasta un 70/80% del valor de tasación.

Será importante que realices una comparativa de cuotas de préstamos en un simulador de préstamos hipotecarios en la opción de incluir los préstamos personales en una única cuota o dejarlos fuera del crédito puente, analizando tu capacidad de pago así como la variación y diferencia en el pago de intereses entre ambos escenarios y a largo plazo con los cuadros de amortización de préstamo obtenidos en la simulación.

Efectivamente también podrías pedir y contratar una única hipoteca para las dos viviendas tanto si la vivienda en venta esta hipotecada como si estuviera libre de cargas.

gualmente sería posible mantener dos hipotecas, una hipoteca sobre la primera vivienda, e incluso con la posibilidad de ampliarla si el LTV –porcentaje del importe de la deuda pendiente sobre su valoración- es bajo y de negociar un aumento del plazo de devolución de la deuda pendiente, y contratar otra hipoteca para la vivienda nueva.

Una de las principales ventajas de contratar una única hipoteca sobre ambas viviendas es reequilibrar el plazo de reembolso del total de la deuda, aunque tengas que incurrir en gastos por cancelación de una hipoteca para acceder a ello.

Asimismo en cuanto a la viabilidad de la operación de compra de segunda vivienda sin vender la primera, puede que no tengas capacidad de pago para devolver la deuda pendiente de tu primera hipoteca en el plazo contratado más la nueva hipoteca, pero si que podría resultar factible el pago conjunto de ambas deudas en un nuevo plazo para ambas de 30 años por ejemplo y en una única cuota. La limitación de edad suele ser 70-75 años del titular más joven a la fecha de vencimiento del préstamo.

Te puede interesar hipotecar ambas viviendas si estas mal de liquidez o cuando quieres financiar el 100% de la inversión y los gastos de compra de la nueva vivienda.

Uno de los riesgos que conlleva es que puede ser que con el paso del tiempo el precio de la nueva vivienda sea mayor que lo que se consiga por la venta de la anterior. Y si en ese tiempo no se llega a vender la vivienda, después habrá que asumir unos gastos más altos o malvender la vivienda.

Por otro lado, uno de los principales problemas que pueden afrontar los propietarios es que, al tener como garantía las dos viviendas, en caso de impago pueden llegar a perderlas las dos. Es algo que podría pasar por algún imprevisto o incluso por no haber podido vender la primera vivienda.

Además, en algunos casos las entidades bancarias pueden no aceptar la concesión de esta hipoteca de cambio de casa porque, al ser una operación de riesgo, buscan ciertos perfiles de clientes determinados.

Es aconsejable que antes de contratar una hipoteca cambio de casa (hipoteca puente) se valoren bien los riesgos que se pueden asumir frente a las ventajas que presenta la financiación. Realmente, sería interesante esta modalidad hiptoecaria cuando se quiere adquirir una vivienda con un precio muy atractivo que compense el tener que asumis los posibles riesgos, ya que en caso de que no se pueda vender el bien, si se tiene difucltades para asumir la cuota una vez acabado el periodo de carencia, el banco podría llegar a embargar y adjudicarse las viviendas.