Qué es una hipoteca autopromotor

Una hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo hipotecario destinado a financiar la edificación de una casa desde cero. Esto es, está destinada a particulares que deciden construir su casa desde el inicio.

Las hipotecas autopromotor tienen sus propias características. Básicamente porque, en el momento en el que se solicita el dinero, la vivienda que sirve como garantía no está construida.

Es por ese motivo que las hipotecas para construir una casa pueden resultar algo más caras que las hipotecas convencionales y que el banco que la concede la hipoteca autopromotor no da el todo el importe de la financiación de golpe, sino que se va facilitando poco a poco.

Características de las hipotecas autopromotor

Una hipoteca autopromotor no se diferencia mucho de una hipoteca convencional. Con todo, tiene algunas características concretas. En términos generales, así son:

• Las hipotecas autopromotor se comercializan como hipotecas fijas, hipotecas variables e, incluso en algunos casos, como hipotecas mixtas.
• En general, el tipo de interés de una hipoteca autopromotor es más elevado que el de una convencional ya que los bancos consideran que tienen mayores riesgos de impago.
• En las hipotecas autopromotor, el plazo de amortización se mueve entre los 10 y los 30 años.
• Una hipoteca para construir una casa acostumbra a financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda. Como no está construida, se pide al solicitante que aporte unos ahorros previos de cerca del 30 % del presupuesto de la obra (el 20 % que correspondería a la entrada y un 10 % para afrontar los gastos de la hipoteca).
• Algunas hipotecas autopromotor pueden contar con periodos de carencia, de entre 18 y 36 meses, en función de cuánto se alargue la obra de construcción.
• La documentación que se tiene que presentar al solicitar una hipoteca autoprotor es mayor que la de una hipoteca convencional ya que se tienen que aportar papeles que justifiquen la propiedad del solar, el proyecto y presupuesto de la construcción, la licencia de obras...

Cómo funciona una hipoteca autopromoción

Los primeros pasos para acceder a una hipoteca autopromoción son los mismos que tienes que recorrer si solicitas una convencional: ir a un banco y presentar una solicitud. A partir de aquí, deberás llevar a la entidad los documentos que te exija, pedir la tasación y esperar la respuesta del banco en cuanto a la concesión: si te da o no la financiación.

En caso de salir aceptada, tendrás que firmar el crédito ante notario. Y es entonces cuando, al tratarse de una hipoteca autopromoción, empiezan las diferencias respecto a una hipoteca convencional.

De partida, en las hipotecas autopromotor no se entrega todo el dinero de golpe, si no que se hace en fases y en un plazo que se acostumbra a alargar unos dos años en los que puede aplicarse una carencia de capital (pagar, por ejemplo, sólo los intereses que genere el préstamo).

Estas suelen ser, una a una, las fases de entrega de dinero en una hipoteca autopromotor:

• La primera fase, la inicial, se inicia nada más firmar la hipoteca. El banco te da una parte del dinero solicitado en la hipoteca autopromotor, habitualmente es la mitad y se destina a pagar el inicio de las obras.
• Segunda fase, de certificaciones. En paralelo al avance de la construcción, el banco te irá entregando partidas de dinero. El arquitecto que lleve la obra tendrá que certificar que las obras siguen adelante y cumplen con los plazos previstos.
• Tercera y última fase: final de obra. La entidad entrega el dinero de la hipoteca autopromotor pendiente de entregar (entre el 10 % y el 20 % del total) cuando el arquitecto al mando certifica que la construcción ha concluido.

Requisitos de las hipotecas autopromotor

Si vas a pedir una hipoteca autopromotor, para construir tu propia casa, deberás cumplir varios requisitos. Estos van más allá de los que se establecen cuando solicitas una hipoteca convencional.

Así, además de tener un buen perfil económico y financiero, no tener apenas deudas, no haber estado nunca en un listado de morosidad o contar con un buen historial laboral, cuando pidas tu hipoteca autopromotor deberás presentar:

• Documentación acerca del solar en el que construirás tu casa en el que se justifique que el terreno está inscrito en el Registro de la Propiedad a tu nombre y está libre de cargas, además deberás demostrar que está calificado como suelo urbanizable.
• La licencia de obra del ayuntamiento en el que está el terreno.
• Un proyecto de construcción validado por el Colegio de Arquitectos.
• El presupuesto de la obra firmado por la empresa constructora que hayas seleccionado.
• El certificado de eficiencia energética del futuro inmueble.
• Dinero para hacer frente a la entrada. Lo más común es que te exijan el 30 % del presupuesto de obra que hayas presentado.

Qué debes tener en cuenta al contratar una hipoteca para construir tu casa

Como sucede con cualquier producto de financiación a largo plazo, si quieres solicitar una hipoteca autopromotor debes tener en cuenta algunos aspectos. No debemos obviar que se trata de un préstamo al que estaremos ligados durante décadas y que condicionará la economía familiar.

Estos son algunos puntos que debemos tener en cuenta cuando vayamos a pedir una hipoteca para construir nuestra propia casa:

• Asegúrate de que el terreno en el que quieres construir es de tu propiedad, no tiene cargas y, sobre todo, es edificable. Pon todos los papeles en orden.
• Haz números y asegúrate de cuánto dinero tienes ahorrado y de si es suficiente para iniciar la obra (recuerda que, como en una convencional, una hipoteca autopromotor financia hasta el 80 % del presupuesto de construcción).
• Seguimos con los cálculos. En esta ocasión, para ver cómo quedarán las cuotas. Haz una estimación sobre cómo resultarían y prueba con distintos tipos de interés y plazos de amortización. Una herramienta como la calculadora de hipotecas de CrediMarket te puede ser de gran ayuda.
• Compara diferentes posibilidades. No te quedes con la primera opción. Ni en cuanto a los presupuestos de obra ni en cuanto a la hipoteca autopromotor. En este último punto, el comparador de hipotecas de CrediMarket te será de gran ayuda ya que recopilamos en una sola página la oferta de los principales bancos y financieras de España.
• Asegúrate de la idoneidad de la obra. Estudia la zona en la que quieres edificar, cómo es el terreno, qué precios tienen las viviendas, proyección de futuro, etcétera. Por si algún día tienes que vender la casa, que le puedas sacar el mayor rendimiento.

Qué bancos tienen préstamos para construir una casa

No todos los bancos comercializan, abiertamente, hipotecas autopromotor. De hecho, la gran mayoría de las entidades que anuncian que disponen de este tipo de productos en cartera, sólo indican que lo tienen. Es decir, no detallan las condiciones concretas.

Así, y entre otras, podemos decir que cuentan con hipotecas autopromotor entidades tradicionales como Abanca, Banco Santander, Banco Sabadell, Bankinter, BBVA, CaixaBank, Unicaja... Y algunas financieras.

Dónde conseguir tu hipoteca autopromoción

Si quieres construir tu propia casa y necesitas financiación, el comparador de hipotecas autopromotor de CrediMarket te será de gran utilidad. Y es que en nuestra web recopilamos las opciones de los diferentes bancos y financieras, para que puedas analizar qué tipos de interés ofrecen, con qué condiciones y requisitos y para que hagas estimaciones sobre cómo quedarán las cuotas.

Así, podrás ver, de una forma sencilla, rápida y sin salir de casa, aquellas hipotecas que te van mejor por tu perfil y necesidades. Si lo deseas, también podrás conseguir tu estudio de financiación personalizado, gratis y sin compromiso. Para ello, sólo tendrás que acceder a nuestro simulador de hipotecas y responder a un sencillo cuestionario.

Apenas una docena de preguntas a través de las cuales nos haremos una idea acerca de cuál es tu perfil y qué estás buscando. De hecho, esta información nos será de gran ayuda a la hora de buscar las mejores hipotecas autopromotor (o convencionales, las que estés buscando) para ti y presentarte aquellas que tienen las mejores condiciones.

Cuál es la mejor hipoteca autopromotor

La mejor hipoteca autopromotor será aquella que te permita construir la casa que deseas y que, además, tiene unas cuotas asumibles por la economía familiar. Sí, no te podemos dar el nombre de un préstamo para construir una casa concreto porque no existe. Su idoneidad dependerá de sus características y, también, de tus necesidades y condiciones.

Sea como sea, te vamos a dar una serie de pautas para que, a la hora de comparar hipotecas autopromotor, sepas en qué fijarte para elegir la mejor para ti.

• Elige el tipo de interés con el que sientas más comodidad. Decántate por una hipoteca fija si no quieres asumir riesgos. En caso contrario, elige una hipoteca variable con la que te beneficiarás de las bajadas del tipo de referencia, si las hay.
• Siguiendo con el tipo de interés de la hipoteca, intenta que sea lo más bajo posible. Compara las propuestas de varios bancos y fíjate en la Tasa Anual Equivalente (TAE) ya que se trata del precio real del préstamo. Ten en cuenta que en ella se incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN) y otros gastos.
• Puestos a elegir, y siempre que la economía familiar lo permita, escoge el plazo de amortización más corto. Pagarás cuotas mensuales más elevadas pero, al final, habrás abonado menos intereses.
• Evita las comisiones o negocia para que sean lo más bajas posible, sobre todo las que se refieren a cambios en las condiciones de la hipoteca, como por amortizaciones anticipadas, por ejemplo.
• Asegúrate de que el banco que eliges responde a tus necesidades como cliente.

Una forma sencilla y cómoda de revisar todas estas condiciones es a través del comparador de hipotecas de CrediMarket, donde te detallamos la oferta de las principales entidades que operan en España. Para que valores y elijas la mejor opción para ti.