¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?

Una hipoteca a plazo fijo es un préstamo cuya finalidad es comprar una casa, un local, un terreno, y en donde el interés que se paga es el mismo durante todo el tiempo de amortización.

Esto es, las cuotas, a excepción de que no se modifiquen las vinculaciones que se tengan con la entidad, no cambiarán durante los 10, 15, 20 o 30 años que se alargue la devolución del dinero más los intereses, que son menores que en un préstamo al consumo.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondientes al año 2018 el importe medio en las hipotecas sobre viviendas rondaba los 123.000 euros, el plazo era de unos 24 años y el interés al inicio, del 2,40 % en las hipotecas variables y del 3,15 % en las fijas.

En cuanto a los préstamos, a tenor de los datos del Banco de España, el interés medio de un préstamo a cinco años se movía en torno el 8,15 %.

¿Cómo sé cuánto pagaré cada mes?

Saber qué se va a tener que pagar cada mes en una hipoteca a tipo fijo es relativamente sencillo ya que las cuotas van a ser siempre las mismas. El interés, siempre y cuando no se modifiquen las vinculaciones que se hayan asumido con la entidad, se va a mantener estable durante todos los años de amortización.

Una herramienta que puede ayudar a la hora de saber el importe de las mensualidades es una calculadora o simulador de hipotecas. Con el de CrediMarket, que es gratuito, se puede calcular el dinero al que se puede aspirar, el plazo de amortización o la cuota mensual que se puede asumir, introduciendo el tipo de interés y dos de los tres factores anteriores.

¿Qué ventajas tiene contratar una hipoteca a tipo fijo?

Una de las principales ventajas de las hipotecas a tipo fijo es que se sabe exactamente y desde el incio el importe de las cuotas que se va tener que pagar cada mes, de cuánto van a ser durante todos los años que se extienda la hipoteca.

Este factor es muy interesante ya que, al saber el dinero que se va a tener que destinar a la hipoteca, las finanzas del hogar pueden estar muy bien organizadas.

Además, por la estabilidad que conllevan, es un desasosiego para aquellas personas a las que no les gusta asumir riesgos: la evolución de los tipos de referencia, la economía y los mercados no van a afectar lo más mínimo en la cuantía de los pagos.

A parte de este hecho, a día de hoy, el mercado de hipotecas a interés fijo presenta más ventajas que apenas cinco años atrás. Los motivos:

• El porcentaje de financiación es más restrictivo que en las variables y hay menos oferta que ofrezca un importe que supere el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble.
• Aunque tienen unos intereses mucho más bajos que años atrás, siguen resultando, a corto plazo, más caras que las hipotecas a interés variable ya que el tipo de referencia mayoritario en España, el euríbor, sigue marcando números rojos. Así, y tomando como base una hipoteca de 120.000 euros a amortizar a 25 años, hacemos números con la calculadora hipotecaria de CrediMarket.
• Hipoteca fija con un interés del 2,5 % -> Las cuotas serán de 538 euros al mes (si no se modifican las vinculaciones).
• Hipoteca variable con un diferencial del 1,36 % (índice medio en junio de 2018, según cálculos de CrediMarket), tomando el euríbor de junio de 2018 (-0,181 %) y hasta una nueva actualización, las cuotas serán de 462 euros al mes. Para equipararse al pago de la fija del ejemplo, el valor del euríbor tendría que alcanzar el 1,14 %. Con todo, hay que recordar que, puntualmente, el tipo de referencia ha llegado a superar el 5,00 %. De situarse ahí, en esta hipoteca en concreto las mensualidades serían de 800 euros al mes.

Inconvenientes de las hipotecas fijas.

Las desventajas que presentan las hipotecas a tipo fijo, a día de hoy, son básicamente dos:

• El porcentaje de financiación es más restrictivo que en las variables y hay menos oferta que ofrezca un importe que supere el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble.
• Aunque tienen unos intereses mucho más bajos que años atrás, siguen resultando, a corto plazo, más caras que las hipotecas a interés variable ya que el tipo de referencia mayoritario en España, el euríbor, sigue marcando números rojos. Así, y tomando como base una hipoteca de 120.000 euros a amortizar a 25 años, hacemos números con la calculadora hipotecaria de CrediMarket.
  • Hipoteca fija con un interés del 2,5 % -> Las cuotas serán de 538 euros al mes (si no se modifican las vinculaciones).
  • Hipoteca variable con un diferencial del 1,36 % (índice medio en junio de 2018, según cálculos de CrediMarket), tomando el euríbor de junio de 2018 (-0,181 %) y hasta una nueva actualización, las cuotas serán de 462 euros al mes. Para equipararse al pago de la fija del ejemplo, el valor del euríbor tendría que alcanzar el 1,14 %. Con todo, hay que recordar que, puntualmente, el tipo de referencia ha llegado a superar el 5,00 %. De situarse ahí, en esta hipoteca en concreto las mensualidades serían de 800 euros al mes.

¿Qué características tienen las hipotecas fijas?

Las hipotecas a tipo fijo eran mayoritarias en España hasta la irrupción del euríbor, en 1999. La implantación del tipo de referencia hizo que la firma de hipotecas a interés variables creciera en número considerablemente. De hecho, llegaron a eclipsar a las fijas, que presentaban intereses considerablemente más caros.

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en febrero de 2009, por ejemplo, el 96,3 % de las hipotecas constituidas usaron el interés variable (el 3,7% restantes el fijo). Y de las primeras, el 86,8 % usaron el euríbor como tipo de referencia.

Tras unos años en que su presencia era residual, empezaron a tomar nuevo impulso. El motivo, la política del Banco Central Europeo de rebajar (y mantener bajos) los tipos de interés. Así, mientras el euríbor trazaba un camino en negativo, los intereses de esta clase de hipotecas también iban a la baja.

Detallamos aquí las principales características de las hipotecas a tipo fijo en 2018:

• Plazos: En los últimos años se han extendido. Si lo habitual era que presentaran plazos de amortización de hasta 20 años, ahora se comercializan hasta a 30 años.
• Importes: Aunque se ha incrementado en los últimos años, el porcentaje de financiación que se concede con las hipotecas a plazo fijo no supera el 80 % del menor de los valores de compraventa o de tasación del inmueble, salvo clientes con un perfil crediticio muy bueno (con ahorros, estabilidad económica y laboral…) en que puede rozar el 90 %.
• Vinculaciones: La contratación de otros productos de la entidad también se traduce, como en las hipotecas variables, en rebajas en los tipos de interés. Las más habituales son:
  • Domiciliación de la nómina o ingresos recurrentes y justificados (a veces por un importe mínimo)
  • Domiciliación de recibos básicos (luz, agua, teléfono, internet…)
  • Contratación de seguros (vida, hogar, protección de pagos)
  • Contratación e imposición de dinero en planes de pensiones
  • Contratar tarjetas de la entidad (de débito o de crédito y usarlas un número mínimo de veces al trimestre o pagar con ellas un mínimo de dinero al año).
• Requisitos: Los requerimientos para acceder a una hipoteca fija no difieren mucho de los que se exigen en cualquier otro producto de financiación. A lo sumo, demostrar que se tiene un buen historial crediticio (que se ha cumplido siempre con todos los pagos y deudas) y que se va a poder devolver el dinero que se haya pedido en el plazo y con los intereses acordados (estabilidad laboral, nómina fija…). Para ello, se calculará que la ratio de endeudamiento (porcentaje de ingresos que se destinan a cubrir deudas), no supera el 30 o 35%.

¿Pueden variar las cuotas en una hipoteca fija?

Una de las principales características de las hipotecas a interés fijo es que las cuotas son siempre las mismas durante toda la vida del préstamo. Sea éste a 10, 15, 20 o 30 años. El único motivo que puede hacer modificar el importe de las mensualidades es una variación de las vinculaciones que se hayan asumido con la entidad.

Las entidades ofrecen a los futuros titulares de hipotecas la posibilidad de contratar otros de sus productos (cuentas, tarjetas, seguros…) y a cambio de su suscripción facilitan una rebaja, que puede llegar a ser de un punto porcentual, en el tipo de interés.

Así, el dejar de asumir una, alguna o todas las vinculaciones o contratar otros productos puede hacer subir o bajar las cuotas. Calculamos, con el simulador de hipotecas de CrediMarket, cómo resultarían en un préstamo de 120.000 euros a devolver en 20 años con tres tipos de interés diferente (el más bajo respondería a si se tiene todas las vinculaciones y el más alto, ninguna).

Así, el dejar de asumir una, alguna o todas las vinculaciones o contratar otros productos puede hacer subir o bajar las cuotas. Calculamos, con el simulador de hipotecas de CrediMarket, cómo resultarían en un préstamo de 120.000 euros a devolver en 20 años con tres tipos de interés diferente (el más bajo respondería a si se tiene todas las vinculaciones y el más alto, ninguna).

¿En qué se diferencia una hipoteca a tipo fijo de una variable?

La principal diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y una variable son las cuotas. En las primeras serán siempre las mismas mientras que en las segundas variará en función de la evolución del tipo de referencia al que esté vinculado y de su valor en el momento en el que se tenga que hacer la revisión de condiciones, habitualmente, cada año.

Más allá, los porcentajes de financiación son similares. Y, aunque existen hipotecas variables que llegan al 100 % del valor de compraventa o de tasación, lo más habitual es que el máximo sea del 80 % (aunque en casos concretos, clientes con un buen historial y perfil crediticio, se alargue hasta el 90 %).

Algo similar sucede con los plazos de amortización. Si bien algún banco comercializa hipotecas variables hasta a 40 años, lo más normal es que no superen los 30 años, como las fijas, más estrictas con este factor.

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o una hipoteca variable?

El producto de financiación ideal no existe. Por tanto, la idoneidad de uno u otro dependerá, entre otros factores, del perfil y necesidades de la persona que lo va a pedir.

Una hipoteca fija se perfila como una alternativa ideal para personas que quieren tener sus finanzas controladas desde el primer momento, a las que no les gustan los riesgos y quieren saber qué van a pagar cada mes, aunque en momentos pueda salir algo más cara (sobre todo ahora que el euríbor presenta valores negativos) que una hipoteca a interés variable.

En cambio, las hipotecas variables son una buena opción para aquellas personas a las que no les importa asumir ciertos riesgos. Hay que tener presente que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo (la media en España roza los 24 años) y en ese tiempo pueden suceder muchas cosas. Tanto en el ámbito personal como en cuanto a los mercados y la evolución de la economía.

Así, quien tenga una hipoteca a interés variable se beneficiará, a día de hoy y si la tiene referenciada al euríbor, de los mínimos históricos del tipo.

Con todo, estos números rojos son un hecho excepcional, aunque se hayan alargado en el tiempo desde febrero de 2016 (como también fueron inusuales los máximos históricos del verano de 2008, cuando superó el 5,00 %). Lo normal es que el euríbor se sitúe entorno el 1,50 % y el 2,50 %. Si bien, según las previsiones, el euríbor no volverá a registrar valores positivos hasta verano de 2019, cuando se prevé que el Banco Central Europeo encarezca los tipos de interés.

Sea como sea, y dada la amplia extensión en el tiempo de una hipoteca, registros tanto a la baja como al alza se pueden dar.

El valor del euríbor, ¿afecta a las hipotecas fijas?

El euríbor no tiene ninguna implicación en las hipotecas fijas puesto que el interés de estas se fija de antemano, a la hora de suscribir la financiación, es siempre el mismo y no depende del tipo de referencia.

Por tanto, suceda lo que suceda en la evolución del tipo de referencia, el importe de las cuotas en una hipoteca a tipo fijo serán las mismas.

¿Cómo sé si me darán una hipoteca?

Lo primero que hace un banco o financiera cuando recibe la solicitud de un producto de financiación, sea un préstamo al consumo, una tarjeta de crédito o una hipoteca, es estudiar el perfil e historial crediticio de la persona que ha hecho la petición para asegurarse de que tiene capacidad para devolver el dinero más los intereses en el tiempo que acuerden por contrato.

Para ello, le pedirá una serie de documentos (identificativos, económicos…) y evaluará

• El porcentaje de endeudamiento: Estudiará que el dinero que se destina a pagar las deudas no es mayor al 35 % de los ingresos del hogar.
• Historial crediticio: Cotejará si el futuro titular del préstamo ha respondido, puntualmente, a todos los pagos o ha estado incluido en ningún listado de morosidad.
• Historial laboral: Otro aspecto que analizará la entidad es la trayectoria profesional del solicitante, que tiene un trabajo fijo y estable.
• Ahorros suficientes: La entidad mirará si la persona que pide el préstamo tiene el dinero necesario para cubrir el pago de la entrada de la vivienda así como los gastos que se puedan generar.