Qué es una hipoteca fija

Una hipoteca a tipo fijo es un préstamo a muy largo plazo a través del cual un banco o financiera nos deja una importante cantidad de dinero que destinaremos a comprar una casa, un local o un terreno. 

Una de las principales características de las hipotecas fijas es que el tipo de interés que se paga está establecido por contrato, es decir, es siempre el mismo y no está vinculado a la evolución de un valor de referencia, como podría ser el euríbor, o los mercados.   

Es decir, las cuotas no variarán dure lo que dure el plazo de amortización, siempre y cuando no se produzcan cambios en las condiciones de contratación (demos de baja algún producto bonificado, hagamos una amortización anticipada o pidamos una ampliación de la hipoteca, por poner unos ejemplos).  

Asimismo, y como sucede en cualquier tipo de hipoteca, de producirse un impago el bien que serviría de garantía es el propio inmueble que se adquiere con el préstamo hipotecario.  

Características de las hipotecas fijas

La principal característica de las hipotecas fijas es que el tipo de interés que aplican es siempre el mismo. Por este motivo, las cuotas serán iguales durante todo el plazo de amortización a no ser que hagamos algún cambio en el contrato como, por ejemplo, dar de baja algún seguro o tarjeta con el que nos bonifican el precio.  

Así, a diferencia de las hipotecas variables, en las que el interés es la suma de un diferencial y un tipo de referencia, en una hipoteca fija el interés se establecerá por contrato y no variará ni se verá influido, a la larga, por la evolución de los tipos de referencia, los mercados financieros o la política monetaria que esté llevando a cabo el Banco Central Europeo.  

Más allá de esta condición, las hipotecas fijas tienen otras características. Te las listamos:  

• El plazo de amortización máximo de las hipotecas fijas se ha extendido hasta los 30 años (un tiempo atrás no superaban los 20 años) y no llegan más allá. De hecho, no hemos localizado ninguna hipoteca a 40 años fija.
• El porcentaje de financiación de una hipoteca fija se ha equiparado al de una hipoteca variable y alcanza hasta el 80 % del menor de los valores de compraventa o de tasación del inmueble. En clientes con un perfil crediticio muy bueno (con ahorros, estabilidad económica y laboral…) puede rozar el 90 % pero, por norma, no encontraremos hipotecas 100 % financiación.
• La contratación de otros productos de la entidad, lo que se conoce como productos bonificables (tarjetas, cuentas, seguros, planes de ahorro, etcétera), también se traduce en rebajas en los tipos de interés. Con todo, antes de contratar uno, merece la pena hacer números para ver si el ahorro que nos propone nos sale a cuenta. 
• En cuanto a los requisitos para conseguir una hipoteca fija, no difieren mucho de los que se exigen en cualquier otro producto de financiación. Tener buen historial crediticio, capacidad para devolver el dinero sin demoras y una ratio de endeudamiento del 30 o 35%. 

Ventajas de las Hipotecas Fijas

Una de las principales ventajas de las hipotecas fijas es que siempre vas a saber cuál va a ser el importe de las cuotas que tienes que pagar cada mes, durante todos los años que se extienda la hipoteca. Se trata de un factor muy interesante ya que, al saber el dinero que se va a tener que destinar a la hipoteca, las finanzas del hogar pueden estar muy bien organizadas. 

Otro punto a valorar es la seguridad que confieren. El hecho de no estar supeditada a ningún otro valor hace que no se tenga que sufrir ni por la evolución de los tipos de referencia, la economía, los mercados o las decisiones que tome el Banco Central Europeo respecto a los tipos de interés. Y es que, suceda lo que suceda con ellos, no le van a afectar lo más mínimo en la cuantía de los pagos. 

Precisamente por esta estabilidad que conllevan, las hipotecas variables se recomiendan a personas con un perfil financiero más conservador, a las que no les gusta asumir riesgos. 

Contras de las hipotecas fijas

Las desventajas que presentan las hipotecas a tipo fijo respecto a las hipotecas variables se han reducido con el tiempo ya que, de forma paulatina, han ido equiparando sus características. Igualmente, aún hay diferencias que hacen que cada una de ellas tengan sus pros y sus contras.  

Aquí te mostramos las dos desventajas principales de las hipotecas fijas: 

• Habitualmente las hipotecas a tipo fijo acaban resultando algo más caras que las hipotecas variables ya que los intereses son más elevados y, además, los titulares no pueden beneficiarse de las bajadas de los tipos de referencia. Y es que, aunque el euríbor se haya encarecido considerablemente durante 2022, sobre todo a raíz de la subida de tipos de interés del Banco Central Europeo para frenar la inflación, los titulares de las hipotecas variables se han beneficiado durante los últimos seis años de unos valores del tipo de referencia en negativo. 
• El tipo de interés de una hipoteca fija varía en función del plazo de amortización. Por norma general, cuanto más largo, más elevado.  

Quién puede pedir una hipoteca fija

Como sucede con cualquier otro producto de financiación, antes de concederte una hipoteca fija, el banco en el que la hayas solicitado valorará si cumples con ciertos requisitos. Estos pueden variar en función de la entidad, pero los principales se repiten. Son estos: 

• Debes ser mayor de edad. De hecho, en muchas ocasiones la edad mínima es 21 años. En cuanto al tope, no existe uno como tal, pero es cierto que muchos bancos exigen a los solicitantes que acaben de amortizar el préstamo antes de los 70 o 75 años.
• Debes contar con ciertos ahorros. Al menos, el 30 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda a comprar (un 20 % para darlo de entrada y un 10 % más para cubrir otros gastos).
• Presentar justificantes de tus ingresos, que deben ser regulares y suficientes para pagar las letras. Además, también ayudará que tengas cierta antigüedad en tu empresa. En caso de autónomos, es posible que se pida más documentación.
• No haber nunca en listados de morosidad, como Asnef, por ningún concepto.
• Tener un nivel de endeudamiento sano. Es decir, no dedicar más de un 35 % a pagar otras deudas y financiaciones.
• Si te lo piden, presentar un aval o una garantía. 

Documentación para pedir una hipoteca fija

Cuando vayas a solicitar una hipoteca fija (o cualquier otro tipo de financiación a largo plazo), te encontrarás con que el banco o financiera te va a exigir que presentes algunos documentos para valorar tu perfil e historial financiero y crediticio. Así, la oficina o el gestor que tengas asignado los enviará al departamento de riesgos de la entidad para que estudie la viabilidad de la operación.  

Cada entidad tiene sus propios requisitos, pero esta es la documentación que hay que presentar habitualmente cuando se va a pedir una hipoteca fija:  

• DNI, NIE o pasaporte en vigor. 
• Declaración del IRPF del último año. 
• Resumen de la vida laboral (actualizado). 
• Extractos en los que aparezcan detallados los movimientos bancarios de los últimos meses. 
• Si hubiera otros préstamos, últimos recibos y datos del CIRBE. 
• En el caso de vivir de alquiler, contrato de arrendamiento y dos o tres últimos recibos. 
• Si se tiene otro inmueble en propiedad, las escrituras. 
• Justificantes de otros ingresos (rentas, bonos, etc.), si los hubiera. 
• Copia del contrato de arras (si se ha firmado). 

Además, si el solicitante de la hipoteca fija trabaja asalariado deberá presentar: 

• Contrato laboral en vigor. 
• Últimas tres o cuatro nóminas. 

En el caso de ser autónomo:  

• Declaración anual del IVA. 
• Pagos trimestrales del IVA del año en curso. 
• Declaración anual y fraccionada del IRPF. 
• Los últimos pagos a la Seguridad Social. 

Cómo identificar la mejor hipoteca fija

Encontrar la mejor hipoteca fija es complicado ya que no existe ningún producto que se erija como tal. La perfección va más allá de una hipoteca fija concreta, sino que intervienen otros factores como las características del préstamo y el perfil del solicitante: lo que es lo mejor para una persona puede no serlo para otra.  

En cualquier caso, hay algunos aspectos que nos ayudan a localizar las mejores condiciones y es importante fijarnos en ellos a la hora de escoger. Estos son los más importantes: 

• Debemos intentar que el tipo de interés de la hipoteca fija sea lo más bajo posible.
• Hay que evitar al máximo y en la medida de lo posible, las comisiones. Si existen, debemos intentar que sean lo más bajas posible.
• Es conveniente no pedir más dinero del estrictamente necesario.
• Al elegir el plazo de amortización, se recomienda que sea lo más corto posible ya que así acabarás pagando menos intereses (siempre y cuando la economía familiar permita abonar, de forma holgada, cuotas más elevadas).
• El dinero que destinas a pagar las cuotas de tu hipoteca fija no debe ser superior al 35 % de los ingresos del hogar. Puedes hacer cálculos para ver cómo quedarán las letras con el simulador de hipotecas de CrediMarket. 
• Vigila bien las condiciones de los productos que bonifican el tipo de interés en tu hipoteca fija. En ocasiones, te ofrecen contratar cuentas nóminas, seguros de hogar y vida, planes de pensiones, tarjetas de crédito… para rebajar el interés. Antes de decidirte, haz cálculos acerca de lo que te ahorras en el préstamo y lo que te cuestan. 
• Asegúrate de que la operativa del banco cubre tus necesidades como cliente, y más ahora con el cierre de sucursales que se está produciendo.  

Cómo contratar una hipoteca fija

Si estás buscando financiación y no sabes por dónde empezar, en el comparador de hipotecas fijas de CrediMarket analizamos la oferta de más de 30 entidades y te podemos ayudar a encontrar el préstamo más acorde a ti. Para ello, deberás contestar de la forma más sincera posible (así podremos ajustar al máximo la respuesta) a este sencillo cuestionario:  

• Para qué pides la hipoteca, la finalidad: comprar una primera vivienda, una segunda residencia o para mejorar las condiciones de tu actual hipoteca.
• Cuál es el valor del inmueble. 
• Cuánto dinero darás como entrada.
• Número de titulares que tendrá la hipoteca fija.
• Tipo de contrato laboral del titular con más ingresos.
• Suma total de los ingresos de todos los titulares.
• Si hubiera otros préstamos, suma de lo que se paga al mes por ellos.
• Cuándo tienes previsto comprar la vivienda.
• Provincia en la que está ubicado el inmueble.
• Algunos datos: Nombre, dirección de correo electrónico y número de teléfono. 

Tras responder a todas las preguntas, en apenas minutos, te enviaremos una oferta personalizada con las hipotecas fijas que te pueden ir mejor. Y, si quieres, nuestros agentes contactarán contigo de forma telefónica para aclararte las dudas que puedas tener y ayudarte en el proceso de elección y contratación de tu financiación. Recuerda que todos los servicios que te ofrecemos desde CrediMarket son gratis y sin compromiso.   

¿Pueden variar las cuotas en una hipoteca fija?

En principio, las cuotas de una hipoteca fija no pueden variar. De hecho, esta es una de las principales características de este tipo de financiaciones, que las cuotas son siempre las mismas durante todo el plazo de amortización, sea de 10 o de 30 años. El motivo es que el interés que se aplica no cambia en función de la evolución de un tipo de referencia.  

Con todo, decimos en principio ya que sí puede haber algún factor que haga modificar el importe de las mensualidades. Y no es otro que una variación de las condiciones que se hayan asumido en el contrato que se firmó al suscribir la hipoteca fija. 

Por ejemplo, porque hacemos una amortización anticipada (adelantamos dinero de la deuda pendiente) y mantenemos el plazo para saldar la deuda. En este caso concreto, las cuotas resultantes serán más bajas que las que pagamos actualmente.  

O porque damos de baja alguno de los productos bonificables, cuya contratación nos rebaja el tipo de interés. Los más habituales son cuentas nóminas, seguros de hogar y vida, planes de pensiones, tarjetas de crédito…  

El dar de baja alguno de ellos puede hacer encarecer o rebajar las cuotas. Calculamos, con el simulador de hipotecas de CrediMarket, cómo resultarían en una hipoteca fija hipotética de 150.000 euros a devolver en 25 años con tres tipos de interés diferente (el más bajo respondería a si se tiene contratados todos los productos combinados que ofrece la entidad y el más alto, ninguna). 

Con todo, además de fijarte en la letra resultante tras dejar de contratar o de seguir teniendo suscritos estos productos, debes calcular cuánto te cuestan: qué pagas al año por cada uno de ellos y si realmente es interesante abonar este gasto de la manera que lo estás haciendo. 

Por ejemplo, en el caso de los seguros de hogar y vida, calcular cuánto te cuestan tenerlos contratados con el banco y cuánto te cuestan fuera para ver si el descuento que te facilitan en el interés de la hipoteca fija te merece la pena hacerlo. 

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o una hipoteca variable?

Una hipoteca fija no es ni mejor ni peor que una hipoteca variable. Son dos tipos de financiación a largo plazo que se solicitan para cubrir ciertas necesidades económicas como comprar una casa. En igualdad de condiciones, cada una de ellas tiene sus propias características y estarían orientadas a dos perfiles de personas.  

Una hipoteca fija es una buena alternativa para personas que quieren tener sus finanzas controladas desde el primer momento, a las que no les gustan los riesgos y quieren saber qué van a pagar cada mes, aunque en momentos pueda salir algo más cara que una hipoteca a interés variable. 

En cambio, las hipotecas variables son una buena opción para aquellas personas a las que no les importa asumir ciertos riesgos. Hay que tener presente que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo (la media en España roza los 24 años) y en ese tiempo pueden suceder muchas cosas. Tanto en el ámbito personal como en cuanto a los mercados y la evolución de la economía. 

Así, quien tenga una hipoteca a interés variable habrá visto como este año, si ya le ha tocado revisión, se han encarecido considerablemente sus cuotas. Con todo, esta misma persona se ha beneficiado durante los últimos seis años de los valores en negativos.  

Por tanto, antes de escoger entre una hipoteca fija o variable hay que pensar tanto en nuestra economía y finanzas familiares como en nuestro perfil.   

Las hipotecas fijas hoy

En los últimos años hemos visto cambios en el mercado de las hipotecas fijas. Desde que empezó 2022, y de forma paulatina, han ido encareciendo el interés que aplican. El motivo, las previsiones y los anuncios de las subidas de tipos llevadas por el Banco Central Europeo para frenar la inflación.  

Y es que la subida de los tipos de interés implica un encarecimiento del precio al que se presta el dinero e impacta de lleno a los intereses que aplican los bancos a sus productos de financiación. 

Así, y tras unos años con unos intereses muy bajos, han ido escalonando posiciones. Algunas entidades han encarecido hasta en más de un punto el tipo de interés y se prevé que vaya a más, ya que todo apunta a que el Banco Central Europeo seguirá subiendo los tipos, al menos hasta durante la primera mitad de 2023.  

En este contexto, si estás pensando en contratar financiación, te recomendamos que te adelantes a las próximas subidas de tipos y optes, cuanto antes, por el mejor préstamo para ti. En este sentido, el comparador de hipotecas fijas de CrediMarket te puede echar una mano ya que encontrarás información sobre las principales ofertas del mercado.