Qué es una hipoteca variable

Una hipoteca variable es una financiación a largo plazo cuyo objetivo principal es comprar o rehabilitar una vivienda. Su principal característica es que el tipo de interés que aplica es, como su nombre indica, variable. Es decir, va cambiando a lo largo del plazo de amortización.

En detalle, el tipo de interés surge de la suma de dos porcentajes: el de un diferencial, que se mantiene estable a lo largo del tiempo a no ser que haya cambios en las condiciones del contrato de la hipoteca, y un tipo de referencia. El más habitual en España es el euríbor, pero puede haber otros, como el IRPH. El caso es que su valor se va revisando de forma periódica, lo más normal es cada seis o doce meses, a lo largo del plazo de amortización.

Así, las cuotas de la hipoteca se encarecerán cuando los tipos de interés suban o se abaratarán, si bajan.

Por lo demás, y como con las hipotecas fijas o las mixtas, las hipotecas variables tienen plazos de amortización que se extienden hasta los 30 años y el importe que conceden no suele superar el 80 % del valor de tasación o compra venta de la vivienda (si es una segunda residencia, apenas alcanzará el 70 %).

Características de las hipotecas variables

Estas son las principales características de las hipotecas variables:

• La gran mayoría presenta un tipo de interés fijo durante un periodo inicial que se extiende un máximo de dos años. Después, va variando en cada revisión, normalmente cada seis o doce meses. Y lo hace en función de los registros que marque el valor al que esta referenciado. En España, el más habitual es el euríbor.
• El plazo de amortización máximo de una hipoteca variable es, habitualmente de 30 años (aunque puede haberla, rara vez encontramos alguna a 40 años).
• Normalmente, las hipotecas variables financian hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble que se va a adquirir siempre y cuando se trate de una primera vivienda. Muy rara vez encontraremos hipotecas al 90 % y, aún menos, hipotecas 100. En el caso de las hipotecas para segundas residencias, no acostumbran a facilitar más del 60 % del valor de tasación.
• Las entidades suelen ofrecer la contratación de otros productos (tarjetas, cuentas, seguros, planes de ahorro, etcétera) para rebajar el tipo de interés.
• Para acceder a una hipoteca variable tienes que cumplir ciertos requisitos. En general, poder demostrar un buen historial crediticio y capacidad financiera para devolver el dinero que te han prestado sin retrasos.

Requisitos para conseguir una hipoteca variable

Cuando solicites una hipoteca variable (o una hipoteca fija o una financiación de cualquier otro tipo), la entidad te exigirá que cumplas con ciertos requisitos. Son una especie de “pruebas” a través de las cuales se asegura de que cuentas con ingresos suficientes como para hacer frente a todos los pagos que vengan y de que eres responsable (no te retrasas en los pagos).

Aunque los requisitos a cumplir a la hora de pedir una hipoteca variable pueden variar en función de la entidad, estos son los más habituales:

• Tener ahorros suficientes como para hacer frente a la entrada del piso y a los gastos que acarrea comprar una vivienda. En general, se estima que los ahorros deben ser de un 30 % del valor de tasación o compraventa del inmueble. Recuerda que una hipoteca suele financiar hasta el 80 % del valor de la misma y que los gastos de adquisición de una vivienda acostumbran a suponer un 10 % del precio.
• Contar con ingresos fijos, justificados y estables. Suficientes para hacer frente a las letras que se generen de la hipoteca variable.
• Tener cierta estabilidad laboral y, también, antigüedad. Por ejemplo, los funcionarios y las personas con contratos indefinidos tienen más facilidades para acceder a una hipoteca variable que otras con contratos de obra, temporales o en paro.
• No estar muy endeudado. No destinar más de un 30 % de los ingresos que llegan a la casa a pagar deudas (aquí sería la suma de las cuotas de la hipoteca y el resto de préstamos personales o créditos que se puedan tener).
• No estar ni haber estado nunca en listados de morosidad como ASNEF. El hecho de haber estado frena casi en seco la concesión de una hipoteca variable (o cualquier otra financiación).
• Presentar la documentación que te exijan en el tiempo acordado.
• Si te los pidieran, aportar avales.
• Aunque no es indispensable, tener alguna vinculación con la entidad en la que la solicitas, puede ayudar en la concesión de una hipoteca variable.

¿Qué documentos presento al pedir una hipoteca variable?

Cuando se solicita una hipoteca variable (o cualquier financiación) el banco realiza un estudio de viabilidad de la operación. Es decir, analiza si la persona a la que se le deja el dinero tiene suficiente capacidad económica como para devolver el importe, más los intereses que genere, en el tiempo acordado y es (y ha sido) responsable siempre con sus pagos.

Para que los departamentos de riesgos de los bancos y financieras puedan llevar a cabo este examen, piden que se presenten ciertos documentos. Aunque pueden variar en función de la entidad, estos son los más habituales:

• Documento identificativo (DNI, NIE, pasaporte).
• Declaración del IRPF del último año.
• Resumen actualizado de la vida laboral.
• Últimas nóminas.
• Extractos bancarios de los últimos meses.
• Si hay otros préstamos, recibos y datos del CIRBE.
• Si se vive de alquiler, últimos recibos y contrato de arrendamiento.
• Si se tiene otra vivienda en propiedad, escrituras.
• Si hay otros ingresos, justificaciones de los mismos.
• Si se ha firmado el contrato de arras, una copia.

Además, se requieren otros papeles en función de si el solicitante trabaja por cuenta ajena (también deberá presentar el contrato laboral) o si es autónomo (tendrá que aportar la declaración anual y los pagos trimestrales del IVA y los últimos pagos de la Seguridad Social).

Cómo le afecta el euríbor a una hipoteca variable

La evolución que experimente el euríbor es de capital importancia en las hipotecas variables que estén referenciadas a él. Y es que, el valor que marque determinará el importe de las cuotas.

Recuerda que el tipo de interés de una hipoteca variable lo determina el resultado de una suma: por una parte, un diferencial, que será el mismo durante todo el plazo de amortización, y un tipo de referencia, que se revisa cada determinado tiempo (lo más habitual es cada seis o doce meses).

Por tanto, siempre y cuando el tipo de referencia de la hipoteca variable sea el euríbor, el valor que marque en el momento que toca actualizar el interés determinará, hasta la próxima revisión, el importe de las cuotas. Así, si es superior al anterior, las letras serán más caras, y si es inferior, serán más baratas.

Ten en cuenta que el valor del euríbor no afectará ni a las hipotecas fijas (cuyas cuotas siempre serán las mismas) ni a las hipotecas variables que estén referenciadas a otro valor, como podría ser el IRPH.

El interés variable en una hipoteca: cómo calcularlo

Calcular el interés variable de una hipoteca es complicado. Y es que no se puede determinar un valor concreto que se mantenga estable durante todo el plazo de amortización. Porque, a diferencia de una hipoteca fija en la que el tipo interés y, por tanto, las cuotas serán siempre las mismas, en una hipoteca variable va cambiando en cada revisión.

El motivo, es que el tipo de interés en una hipoteca variable consta de dos sumandos: uno que se mantiene siempre fijo, el diferencial, y otro que se revisa cada cierto tiempo (lo más habitual es que sea cada seis o doce meses), el tipo de referencia. El más habitual en España es el euríbor.

Por tanto, el tipo de interés variable cambiará en cada revisión en función del valor que tenga, en ese momento, el tipo de referencia. Cuando suba, será más alto y cuando baje, más bajo.

Así, tanto el Tipo de Interés Nominal (TIN) como la Tasa Anual Equivalente (TAE) que veas en las condiciones o en el cuadro de amortización de una hipoteca variable, será una estimación. Estará basado en el valor del tipo de referencia en el momento de la contratación.

Por poner un ejemplo más gráfico, esta sería la evolución de una hipoteca variable cuyo interés es la suma de un diferencial del 1,00 % más el valor que marca el euríbor en el mes de octubre:

En cualquier caso, las condiciones de diferencial y tipo de referencia, así como cuándo se lleva a cabo cada revisión están especificadas en el contrato que se firma al suscribir la hipoteca variable.

Cuáles son las mejores hipotecas variables

Se hace muy complicado afirmar, de forma contundente, cuáles son las mejores hipotecas variables del mercado. Los principales motivos, que el mercado de hipotecas variables va evolucionando y las entidades van cambiando las condiciones de sus préstamos y que lo que es bueno para una persona puede no ser la mejor solución para otra.

En cualquier caso, te vamos a dar una serie de pautas en las que te debes fijar para que cuando estés buscando tu financiación sepas identificar cuál es la mejor hipoteca variable para ti:

• Cumples con los requisitos que te exige el banco. Pueden variar en función de la entidad pero, básicamente, se resumen en que tienes solvencia suficiente para hacer frente a la deuda, una situación laboral estable y no has estado nunca en listados de morosidad.
• El dinero que consigues con la hipoteca variable cubre tus necesidades. En una primera vivienda suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble (muy rara vez encontramos hipotecas 100 %) y en una segunda residencia, el 60 %.
• El plazo de amortización es lo más breve posible (así te acabarás ahorrando el pago de intereses) pero ajusta el importe de las cuotas a la economía familar: cuanto más corto es el plazo, más elevados son los pagos, aunque no se pueden concretar como en una hipoteca fija.
• El tipo de interés de la hipoteca variable, concretamente, el diferencial, debe ser lo más bajo posible. Recuerda que es el valor que se le sumará al euríbor o el tipo de referencia al que esté vinculada. Gastos relacionados a la hipoteca variable.
• Más allá de la tasación del inmueble y tu copia de escritura de la hipoteca, es posible que tengas que hacer frente a comisiones (apertura, cancelación o amortización anticipada, novación o impago...). Si existen, intenta que sean lo más bajas posible.
• Calcula el precio de los productos bonificables, aquellos cuya contratación se traduce en una rebaja del tipo de interés. A veces, sale más a cuenta (a pesar de no conseguir la reducción del precio) contratarlos externamente.
• Haz muchos números. Mira cómo quedarán las cuotas (aunque se trate de una estimación ya que no sabes que valores tendrá el tipo de referencia a lo largo del plazo de amortización) para ver si tienes capacidad económica como para asumirlas. Usa una calculadora de hipotecas, como la de CrediMarket y plantéate diferentes escenarios (con un euríbor en mínimo y en máximos). En cualquier caso, intenta no destinar más del 35 % de los ingresos que entran en el hogar a pagar deudas.

Y, si tienes muchas dudas, déjate guiar por expertos. En este sentido, en el comparador de hipotecas CrediMarket disponemos de un equipo de agentes especialistas en hipotecas que te puede ayudar telefónicamente, gratis y sin compromiso, a comparar y elegir la mejor hipoteca para ti.

En qué se diferencia una hipoteca variable de una fija

La principal diferencia entre una hipoteca variable y una hipoteca fija la encontramos en el tipo de interés que aplican que se verá reflejado en las cuotas finales, lo que pagarás cada mes.

Así, en una hipoteca variable el tipo de interés se establece al sumar dos porcentajes. Por una parte, un diferencial, que se mantendrá estable todo el plazo de amortización (a no ser que se cambie alguna condición del préstamo, por ejemplo, se cancele la contratación de algún producto bonificable). Y, por otra parte, un tipo de referencia cuyo valor se va actualizando en cada revisión.

Si nos centramos en España, el tipo de referencia más usado en las hipotecas variables es el euríbor y su importe se suele revisar cada seis o doce meses.

Así, si sube respecto al último valor, las cuotas serán más caras y si baja, más baratas.

En cambio, en una hipoteca fija el interés es el mismo durante todo el plazo de amortización. Sólo cambiará si se modifica alguna de las condiciones y lo hará según se haya acordado en el contrato de suscripción.

Por el resto, son muy similares. Tanto una hipoteca variable como una fija suele financiar hasta un 80 % del valor de tasación o compraventa de un inmueble, tienen un plazo de amortización de hasta 30 años (pocas veces se extiende más), pueden tener bonificaciones si se contratan otros productos de la entidad, etcétera.

¿Qué es mejor una hipoteca variable o una fija?

La pregunta del millón: ¿qué es mejor una hipoteca variable o una fija? Pues no hay una respuesta concreta. Depende de varios factores.

Históricamente se ha considerado que las hipotecas fijas acaban resultando más caras. El motivo, que tenían unos tipos de interés más elevados que los de las hipotecas variables y no podían beneficiarse de las bajadas de los tipos de referencia.

No obstante, con el paso de los años, los tipos de interés de las hipotecas fijas se han ido equilibrando y el principal tipo de referencia, el euríbor, ha vivido oscilaciones que podríamos calificar de drásticas: ha pasado de marcar valores negativos a otros cercanos a máximos históricos. Y es que el plazo de amortización de una hipoteca puede alargarse hasta 30 años y, en todo este largo tiempo, el mercado financiero puede sufrir varios escenarios.

En cualquier caso, y más allá de aspectos incontrolables para los titulares de una hipoteca, se suele recomendar un tipo u otro de préstamo en función del perfil financiero de quien la contrata.

Así, se suele ofertar la contratación de una hipoteca fija a aquellas personas a las que no les gustan los riesgos: quieren saber cuánto van a pagar cada mes. Quieren tener sus finanzas bien contraladas y no sufrir con las subidas de los tipos de referencia aunque eso implique, también, no beneficiarse de sus bajadas.

En cambio, las hipotecas variables se suelen recomendar a personas a las que no les importa asumir ciertos riesgos financieros. Y beneficiarse del valor de los tipos de referencia cuando están bajos, aunque puedan sufrir sus subidas.

Ventajas e inconvenientes de las hipotecas variables

Como cualquier producto financiero, una hipoteca variable tiene sus ventajas e inconvenientes. Entre las primeras te destacamos que sus titulares se pueden beneficiar de las bajadas de los tipos de interés (cuando las hay) y que en ocasiones alargan algo más sus plazos de amortización.

Y, aunque suene contradictorio, el apartado de inconvenientes tiene mucho que ver con los anteriores. Así, de la misma manera que los titulares de una hipoteca variable se benefician de las bajadas de los tipos de interés, también sufren sus subidas (para que te hagas una idea, aquí tienes la evolución que han sufrido desde 2007). Además, el hecho de poder alargar el plazo de devolución, hace que a la larga se acaben pagando más intereses.

Por qué es recomendable usar un comparador de hipotecas variables

Buscar una hipoteca en general, y una variable en particular, es una tarea complicada: muchos conceptos, cláusulas, condiciones, requisitos, papeleo... Difíciles de entender y ejecutar. Es por ello la mano experta de un comparador de hipotecas, como el de CrediMarket, resulta de gran ayuda. Aunque hay más motivos, estas son las ventajas de usarlo:

• Puedes ver la oferta de los principales bancos y financieras en una única web.
• Es sencillo de utilizar: solo tienes que responder a un cuestionario y nosotros analizaremos por ti las condiciones y requisitos de las principales entidades hasta dar con las mejores hipotecas variables.
• Ahorrarás tiempo y dinero. Necesitas apenas tres minutos para contestar a nuestras preguntas y recibir tu respuesta personalizada. Además, te mostraremos aquellas opciones que tienen las mejores condiciones para ti, según tus necesidades y perfil.
• Puedes hacer tu comparativa cómo y cuándo quieras. Solo necesitas tener a mano un dispositivo móvil y conexión a internet. Nuestra web está abierta las 24 horas de los 7 días a la semana.
• No te cobraremos ni un euro por servicios. Ni por elaborar tu oferta personalizada de financiación, ni por la ayuda telefónica de nuestros agentes expertos. Nuestros servicios son seguros.
• Contamos con sistemas de encriptación para velar por la seguridad de los datos que manejamos.