Cláusula de suelo de las hipotecas

Nueva fecha a resaltar en la memoria de los afectados por las cláusulas suelo en las hipotecas: el 21 de diciembre de 2016 será recordado como el día en el que el Tribunal de Justicia europeo declaró la retroactividad total en la devolución de esta disposición, que afectaba a alrededor de tres millones de hipotecados españoles, según varias estimaciones.

Así, la sentencia europea amplía las cantidades devolver lo cobrado de más en virtud de la cláusula, según cálculos del Banco de España, en total alrededor de 4.000 millones de euros. Y corregía a la sentencia dictada por el Tribunal Supremo español de 2013, cuando declaró nulas las cláusulas de suelo abusivas (aquellas en las que no se habían explicado de forma clara a los hipotecados sus consecuencias) pero limitaba la devolución de las cantidades cobradas de más.

Así, sólo estaban obligados a retornar lo embolsado de más desde el 9 de mayo de 2013, al entender que hasta entonces los bancos creían que eran cláusulas legales. Las entidades más afectadas fueron Liberbank, CaixaBank, BBVA, Popular, Bankia, Banco Sabadell.

Con todo, la resolución europea no es de aplicación inmediata, ya que los afectados deben recurrir a los tribunales para reclamar la devolución.

¿Qué es la cláusula de suelo?

Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se hayan acordado con la entidad financiera estén por debajo.

La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también han existido otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones con un Euribor al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos valores, el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de CrediMarket. Pero si tiene un suelo suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.

También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. Aunque el tipo de interés esté al 0,575%, como marcábamos en la anterior simulación, y las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros. Así, el el interés a pagar ascenderá al 2,60% (el diferencial del 0,60% más el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros más cada mes y 804,6 al año.

Así, en ninguno de los casos los titulares de estas hipotecas se han podido beneficiar de las continuas bajadas del valor del euríbor, tipo de referencia que se aplica a la gran mayoría de hipotecas a interés variable que se firman en España y que desde febrero de 2016 se estableció en números rojos.

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes.

En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo en el que se incluyan, entre otros, simulaciones de diferentes escenarios. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

En este sentido, a mediados de 2013, el Banco de España publicó la Guía de acceso al préstamo hipotecario, un documento de 75 páginas en el que aborda aspectos como qué responsabilidades adquiere el cliente en los préstamos hipotecarios, qué sucede si no se cumplen con los requisitos establecidos en el contrato o qué documentación ha de recibir la persona que lo solicita.

En cuanto a las cláusulas suelo, indica que “están previstas en la normativa de transparencia” y que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” en el contrato que la financiera suscriba con el cliente.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento durante los últimos años pero muchas los eliminaron, tanto en los nuevos contratos como en los ya existentes, sobre todo a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 2013.

A pesar de ello, hay bancos que no las han eliminado motu propio de antiguos contratos ya que consideran que fueron explicadas a los titulares de los préstamos, en su momento, con total claridad. De hecho, defienden su aplicación y las siguen añadiendo en los contratos de nueva firma si bien cumpliendo con las normas de transparencia.

La cláusula suelo puede adoptar otras denominaciones, como túnel hipotecario.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda ya que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

También se puede saber analizando las cuotas de la hipoteca si ésta se suscribió a interés variable y vinculada al Euribor. Las continuas bajadas experimentadas por el tipo de referencia desde 2013 han conllevado una disminución en las cuotas de las hipotecas. Si se han pagado durante años las mismas mensualidades, probablemente se dispondrá de cláusula suelo.

Ejemplo: Las cuotas de un préstamo de 100.000 euros a amortizar el 20 años y con un diferencial del 0,5% sobre el euríbor, que se revisa cada mes de diciembre, serían en 2016 de 434 euros mientras que cinco años atrás, en 2011, alcanzarían los 532.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

No existe una patrón fijo a la hora de solicitar la eliminación de la cláusula suelo en una hipoteca, indica el abogado Federico Wahnich, ya que la forma de actuar puede variar en función de las circunstancias del afectado, la entidad con la que firmó el préstamo, si existen procedimientos previos...

Si bien se aconseja intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aquí mostramos algunos de los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

1. Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firmó la hipoteca y solicitarle que se anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva.
2. Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.
3. Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad más que se ha cobrado hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación.
4. Si tampoco hubiera contestación, presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja.
5. Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España tampoco se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad ya que los diferenciales y los requisitos se han endurecido respecto a unos años atrás. Y, además, hay que sumar.
6. Acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.

¿Qué asociaciones pueden ayudarme?

Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, que aseguran un estudio personalizado de cada caso, existen organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las más importantes:

• Denuncias colectivas: Plataforma especializada en reclamaciones judiciales de colectivos de afectados por abusos a consumidores y usuarios. Cuenta con más de 160 letrados presentes en todas las provincias de España que permiten ofrecer una atención personalizada. En la actualidad cuentan con varios miles de denunciantes de cláusula suelo.
• ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): Tiene en marcha una plataforma de afectados por el suelo en la hipoteca.
• FACUA (Consumidores en Acción): Ha reclamado reiteradamente la eliminación de la cláusula de suelo en las hipotecas y ha realizado varios estudios en los que, entre otros, ha calculado el perjuicio que supone la aplicación del suelo hipotecario en los préstamos.
• OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): Ha reclamado la eliminación de la cláusula en los contratos hipotecarios en el Parlamento, donde exigió que fueran consideradas abusivas por ley. También ha presentado varias demandas colectivas al respecto. La primera, en el año 2003.
• AUSBANC (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios): Fue pionera la presentación de demandas contra las cláusulas del suelo en las hipotecas. De hecho, la primera sentencia en España que obligó a su eliminación fue liderada por la organización.