Alrededor de 1,5 millones de personas son, según cálculos del sector bancario, las afectadas por la aplicación de la cláusula suelo en España. Y, a tenor de las estimaciones del Gobierno, la devolución de los importes tendrá un impacto de 3.700 millones en las arcas de las entidades que las aplicaron de forma transparente.
Del total, 1.600 millones corresponden a la eliminación de la cláusula a partir del 9 de mayo de 2013, tal y como estableció el Tribunal Supremo. Los 2.100 restantes, a la sentencia del Tribunal de Justicia Europeo del 21 de diciembre de 2016 en la que declaró la retroactividad total en la devolución de esta disposición.
Así, la sentencia europea ampliaba las cantidades devolver lo cobrado de más en virtud de la cláusula y corregía a la sentencia dictada por el Tribunal Supremo español de 2013, cuando declaró nulas las cláusulas de suelo abusivas (aquellas en las que no se habían explicado de forma clara a los hipotecados sus consecuencias) pero limitaba la devolución de las cantidades cobradas de más.
Y sólo estaban obligados a retornar lo embolsado de más desde el 9 de mayo de 2013, al entender que hasta entonces los bancos creían que eran cláusulas legales.
Las entidades más afectadas fueron Liberbank, CaixaBank, BBVA, Popular, Bankia, Banco Sabadell.
Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se hayan acordado con la entidad financiera estén por debajo.
La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del euríbor, aunque también han existido otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.
Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del euríbor y el diferencial sea inferior.
Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones con un euríbor al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos valores, el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de CrediMarket. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.
También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al euríbor aunque su valor en el mercado sea otro.
Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un euríbor fijo al 2%. Aunque el tipo de interés esté al 0,575%, como marcábamos en la anterior simulación, y las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros. Así, el interés a pagar ascenderá al 2,60% (el diferencial del 0,60% más el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros más cada mes y 804,6 al año.
Así, en ninguno de los casos los titulares de estas hipotecas se han podido beneficiar de las continuas bajadas del valor del euríbor, tipo de referencia que se aplica a la gran mayoría de hipotecas a interés variable que se firman en España y que a partir de febrero de 2016 se estableció en números rojos.
Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del euríbor nunca ha superado en España el 5,00%.
En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.
Bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes.
En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo en el que se incluyan, entre otros, simulaciones de diferentes escenarios. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.
En este sentido, a mediados de 2013, el Banco de España publicó la Guía de acceso al préstamo hipotecario, un documento de 75 páginas en el que aborda aspectos como qué responsabilidades adquiere el cliente en los préstamos hipotecarios, qué sucede si no se cumplen con los requisitos establecidos en el contrato o qué documentación ha de recibir la persona que lo solicita.
En cuanto a las cláusulas suelo, indica que “están previstas en la normativa de transparencia” y que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” en el contrato que la financiera suscriba con el cliente.
Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento durante los últimos años pero muchas los eliminaron, tanto en los nuevos contratos como en los ya existentes, sobre todo a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 2013.
A pesar de ello, hay bancos que no las han eliminado motu proprio de antiguos contratos ya que consideran que fueron explicadas a los titulares de los préstamos, en su momento, con total claridad. De hecho, defienden su aplicación y las siguen añadiendo en los contratos de nueva firma si bien cumpliendo con las normas de transparencia.
La cláusula suelo puede adoptar otras denominaciones, como túnel hipotecario.
La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.
Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.
No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda ya que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.
También se puede saber analizando las cuotas de la hipoteca si ésta se suscribió a interés variable y vinculada al euríbor. Las continuas bajadas experimentadas por el tipo de referencia desde 2013 han conllevado una disminución en las cuotas de las hipotecas. Si se han pagado durante años las mismas mensualidades, probablemente se dispondrá de cláusula suelo.
Ejemplo: Las cuotas de un préstamo de 100.000 euros a amortizar el 20 años y con un diferencial del 0,5% sobre el euríbor, que se revisa cada mes de diciembre, serían en 2016 de 434 euros mientras que cinco años atrás, en 2011, alcanzarían los 532.
El Consejo de Ministros aprobó en enero de 2017 un Real Decreto con medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo aplicadas de forma indebida. En él, se fijaban los pasos a seguir para resolver la reclamación de forma rápida y gratuita.
Según se establecía, los consumidores afectados tenían que presentar una queja al banco en el que habían suscrito la hipoteca. Éste, a su vez, tendría que haber puesto en marcha en el plazo de un mes, un departamento específico que se encargaría de estudiar cada una de las reclamaciones.
El Decreto también señala que en el caso que se llevara a cabo esta actuación, no se podría empezar, de forma paralela, un procedimiento judicial. Y si bien no se establecía ningún plazo de respuesta, fijaba que tanto el consumidor como el banco tenían un máximo de tres meses, a contar desde la presentación de la queja, para llegar a un acuerdo.
Si éste no se concretara, no quedaría otra que acudir a los juzgados. En este sentido, no existe una patrón fijo a la hora de solicitar la eliminación de la cláusula suelo en una hipoteca, indica el abogado Federico Wahnich, ya que la forma de actuar puede variar en función de las circunstancias del afectado, la entidad con la que firmó el préstamo, si existen procedimientos previos...
Con todo, señala la conveniencia de acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.
Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, que aseguran un estudio personalizado de cada caso, existen organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las más importantes:
Una vez se ha presentado una reclamación, la entidad bancaria deberá efectuar el cálculo de la cantidad a devolver y remitirá una comunicación al consumidor desglosando los detalles: la cantidad total a retornar, con los importes que correspondan a intereses.
La devolución puede llevarse a cabo de diferentes maneras. Puede darse en en efectivo aunque el cliente y el banco pueden acordar otro modo distinto. La norma no menciona cuáles pueden ser pero sí establece una serie de garantías para que el cliente reciba toda la información necesaria al efecto. Incluso puede emplearse la cantidad a devolver para amortizar parte del préstamo. En este caso, tendrá un tratamiento fiscal más favorable.
Hay que tener en cuenta las consecuencias fiscales de la devolución de las cantidades que correspondan a la cláusula suelo, ya sean en efectivo o a través de otras medidas de compensación. En ambos casos no hay que integrarlas en la base imponible del IRPF junto con los intereses indemnizatorios.
Tan sólo afectará a aquellos usuarios que hicieron la deducción por adquisición de primera vivienda en las declaraciones de renta anteriores (y que no se encuentren prescritas). Es decir, aquellos a los que la cláusula les benefició a la hora de la declaración deberán de devolver el dinero que fue tributado.
Tienes que tener en cuenta que esta cláusula esta siendo considerada abusiva por la jurisprudencia de sentencias emitidas por los jueces en España en lo que respecta a las hipotecas con tipo de interés variable.
Hay organizaciones de consumidores como la OCU que apoyan y asesoran a los particulares en cuanto a los pasos a seguir para exigir al banco la eliminación de la clausula suelo, de forma amistosa o ante los tribunales. No es proporcional que se establezca un tipo de interés mínimo y no se fije un tipo de interés máximo, también conocido como tipo de interés techo, o que en caso de que exista tipo máximo este sea inalcanzable.
También tienes que tener en cuenta tu derecho a cambiar tu hipoteca a otro banco, con lo que de un plumazo puede quitar de tu hipoteca la clausula suelo y mejorar el diferencial de tipo de interés.
Según la sentencia número 139/2015 de 25 marzo el Tribunal Supremo estableció que sólo se puede reclamar retroactivamente desde el 09/05/2013, fecha en la que se publicó su sentencia 241/2013 en la que resultaron condenados a eliminar las cláusulas suelos de sus préstamos BBVA, Cajamar y NCG. Si eliminaron la cláusula sobre el año 2013 actualmente no es posible reclamar la devolución del dinero hasta que un Tribunal de Justicia resuelva la demanda.
La aplicación de la cláusula suelo aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele reflejar bajo títulos como "límites a la aplicación del interés variable, límites de la variabilidad o tipo de interés variable". Se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinadp.
Es posible, pero la vía judicial es más compleja, ya que no se pueden acoger a la normativa que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas si se pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. Se debe acudir a un abogado que analice el caso en cuestión, que valorará la naturaleza y conocimientos de los hipotecados (si es una persona física o jurídica, el tipo de actividad de la empresa...) y el proceso de comercialización de la hipoteca con cláusula de suelo (si se firmó oferta vinculante, si hay documentos privados en los que se manifieste la existencia de estas cláusulas, etcétera).