La entrada en vigor en junio de 2019 de la Ley 5/2019, conocida como Ley hipotecaria, supuso la eliminación total de las cláusula suelo en los contratos de crédito inmobiliario. Concretamente, en el artículo 21 de la Ley hipotecaria se indica que no se podrá fijar un límite a la baja en el tipo de interés. Explicamos a continuación qué es la cláusula suelo, cómo saber si está en un contrato, cómo eliminarla…
Se trataba de una cláusula que establecía un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se hubiesen acordado con la entidad financiera estuviesen por debajo.
La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del euríbor, aunque también han existido otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.
Así, se conocía como suelo de la hipoteca aquel que fijaba un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del euríbor y el diferencial sea inferior.
Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones con un euríbor al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos valores, el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de CrediMarket. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.
Se llamaba también suelo hipotecario cuando se establecía un porcentaje mínimo al euríbor aunque su valor en el mercado fuese otro.
Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un euríbor fijo al 2%. Aunque el tipo de interés esté al 0,575%, como marcábamos en la anterior simulación, y las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros. Así, el interés a pagar ascenderá al 2,60% (el diferencial del 0,60% más el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros más cada mes y 804,6 al año.
Así, en ninguno de los casos los titulares de estas hipotecas se han podido beneficiar de las continuas bajadas del valor del euríbor, tipo de referencia que se aplica a la gran mayoría de hipotecas a interés variable que se firman en España y que a partir de febrero de 2016 se estableció en números rojos.
Hubieron ocasiones en que además del suelo se aplicaba un techo en la hipoteca. Se trata de un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del euríbor nunca ha superado en España el 5,00%.
En la actualidad, con la nueva ley hipotecaria, las cláusulas suelo quedan prohibidas puesto que la ley indica que en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.
Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento durante los últimos años pero muchas los eliminaron, tanto en los nuevos contratos como en los ya existentes, sobre todo a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 2013.
A pesar de ello, hay bancos que no las han eliminado motu proprio de antiguos contratos ya que consideran que fueron explicadas a los titulares de los préstamos, en su momento, con total claridad. De hecho, defienden su aplicación y las siguen añadiendo en los contratos de nueva firma si bien cumpliendo con las normas de transparencia.
La cláusula suelo puede adoptar otras denominaciones, como túnel hipotecario.
La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.
Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.
No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda ya que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.
También se puede saber analizando las cuotas de la hipoteca si ésta se suscribió a interés variable y vinculada al euríbor. Las continuas bajadas experimentadas por el tipo de referencia desde 2013 han conllevado una disminución en las cuotas de las hipotecas. Si se han pagado durante años las mismas mensualidades, probablemente se dispondrá de cláusula suelo.
Ejemplo: Las cuotas de un préstamo de 100.000 euros a amortizar el 20 años y con un diferencial del 0,5% sobre el euríbor, que se revisa cada mes de diciembre, serían en 2016 de 434 euros mientras que cinco años atrás, en 2011, alcanzarían los 532.
El Consejo de Ministros aprobó en enero de 2017 un Real Decreto con medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo aplicadas de forma indebida. En él, se fijaban los pasos a seguir para resolver la reclamación de forma rápida y gratuita.
Según se establecía, los consumidores afectados tenían que presentar una queja al banco en el que habían suscrito la hipoteca. Éste, a su vez, tendría que haber puesto en marcha en el plazo de un mes, un departamento específico que se encargaría de estudiar cada una de las reclamaciones.
El Decreto también señala que en el caso que se llevara a cabo esta actuación, no se podría empezar, de forma paralela, un procedimiento judicial. Y si bien no se establecía ningún plazo de respuesta, fijaba que tanto el consumidor como el banco tenían un máximo de tres meses, a contar desde la presentación de la queja, para llegar a un acuerdo.
Si éste no se concretara, no quedaría otra que acudir a los juzgados. En este sentido, no existe una patrón fijo a la hora de solicitar la eliminación de la cláusula suelo en una hipoteca, indica el abogado Federico Wahnich, ya que la forma de actuar puede variar en función de las circunstancias del afectado, la entidad con la que firmó el préstamo, si existen procedimientos previos...
Con todo, señala la conveniencia de acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.
Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, que aseguran un estudio personalizado de cada caso, existen organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las más importantes:
Una vez se ha presentado una reclamación, la entidad bancaria deberá efectuar el cálculo de la cantidad a devolver y remitirá una comunicación al consumidor desglosando los detalles: la cantidad total a retornar, con los importes que correspondan a intereses.
La devolución puede llevarse a cabo de diferentes maneras. Puede darse en en efectivo aunque el cliente y el banco pueden acordar otro modo distinto. La norma no menciona cuáles pueden ser pero sí establece una serie de garantías para que el cliente reciba toda la información necesaria al efecto. Incluso puede emplearse la cantidad a devolver para amortizar parte del préstamo. En este caso, tendrá un tratamiento fiscal más favorable.
Hay que tener en cuenta las consecuencias fiscales de la devolución de las cantidades que correspondan a la cláusula suelo, ya sean en efectivo o a través de otras medidas de compensación. En ambos casos no hay que integrarlas en la base imponible del IRPF junto con los intereses indemnizatorios.
Tan sólo afectará a aquellos usuarios que hicieron la deducción por adquisición de primera vivienda en las declaraciones de renta anteriores (y que no se encuentren prescritas). Es decir, aquellos a los que la cláusula les benefició a la hora de la declaración deberán de devolver el dinero que fue tributado.