¿Hay hipotecas a 40 años?

Las hipotecas a 40 años son, en el mercado financiero actual, anecdóticas. Tiempo atrás sí era frecuente encontrar préstamos hipotecarios con estos periodos de devolución (a veces, incluso, podían llegar a los 50 años) pero hoy ya no.

De hecho, hay muy pocas entidades que en sus carteras de productos cuenten con hipotecas a 40 años. Y, si lo hacen, están destinadas a públicos muy concretos. Estamos hablando, por ejemplo, de algunas hipotecas jóvenes.

Sea como sea, hay plena libertad para fijar períodos prolongados en el tiempo aunque lo más habitual es no extender el plazo de amortización más allá de 30 años.

¿Quién puede pedir una hipoteca a 40 años?

Como sucede con cualquier tipo de financiación, el banco exigirá a la persona que solicite una hipoteca a 40 años que cumpla con ciertos requisitos. Estos suelen ser comunes en todas las hipotecas, aunque pueden variar en función de la entidad.

Te listamos aquí las condiciones que debe cumplir una persona que pida una hipoteca a 40 años:

• Se debe ser mayor de edad. En el caso de las hipotecas a tan largo plazo, además, es posible que te exijan que al menos uno de los titulares tenga menos de 75 años al acabar de amortizar el préstamo. Por tanto, en una hipoteca a 40 años, el titular más joven debe tener como mucho, al firmarla, 35 años.
• Contar con ahorros. Al menos, el 30 % del valor de tasación o compraventa para hacer frente a la entrada (el 20 % para darlo de entrada y el 10 % más para cubrir los gastos de la transacción).
• Poder demostrar que tienes con unos ingresos fijos, regulares, demostrables y suficientes para devolver el dinero prestado más los intereses que genere en el tiempo acordado.
• No haber aparecido en listados de morosidad, como Asnef.
• Contar con un nivel de endeudamiento sano: no destinar más del 35 % de los ingresos a pagar deudas.
• Si lo pidieran, poder presentar un aval o una garantía. Ten en cuenta que la figura del avalista es muy común en las hipotecas para jóvenes, que suelen ser a largo plazo.

En qué se diferencia una hipoteca a 40 años de una convencional

La gran diferencia entre una hipoteca a 40 años y otra convencional es precisamente el plazo de amortización, que es mucho más amplio. Esto condicionará el perfil de los solicitantes, concretamente en lo que hace referencia a su edad. Y es que en una hipoteca a 40 años al menos uno de los futuros titulares (si hay varios) debe tener como mucho 75 años al acabar de pagar el préstamo.

Siguiendo estos cálculos, en una hipoteca a 40 años, al menos una de las personas que la contrata debe tener, en el momento de la firma, como mucho 35 años. Por tanto, podemos encontrar hipotecas jóvenes que cuentan con la posibilidad de alargar el plazo de amortización hasta 40 años.

Más allá, las hipotecas 40 años tienen pocas diferencias con el resto:

• Habitualmente se comercializan a interés variable, aunque también podemos encontrar alguna hipoteca fija a 40 años.
• Una hipoteca a 40 años financia hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble. Por norma, no encontraremos hipotecas 100 % a 40 años.
• Es posible que, al contratar tu hipoteca a 40 años, la entidad te ofrezca la suscripción de otros productos (tarjetas, cuentas, seguros, planes de ahorro, etcétera) para reducir el tipo de interés de la hipoteca.
• Para poder acceder, más allá de la edad, te pedirán tener unos ingresos estables y justificados, un porcentaje de endeudamiento sano y no haber figurado en listados de morosidad como ASNEF.  

Hipotecas a largo plazo: ventajas e inconvenientes

Una hipoteca a 40 años rompe radicalmente con uno de los consejos que se suelen dar en el momento de comparar y contratar hipotecas y que no es otro que, el plazo de amortización, cuanto más corto mejor. Y es que cuanto más breve sea, más altas serán las cuotas, pero menos intereses se acabarán pagando.

Con todo, esta premisa no siempre es cómoda: a veces, merece la pena pagar menos cada mes y vivir más desahogado. Y justo es aquí donde entran las hipotecas de 40 años que, como todo, tienen sus ventajas e inconvenientes:

• Si la hipoteca a 40 años es a interés fijo las cuotas mensuales serán más bajas cuanto más largo sea el plazo.
• Al final de una hipoteca a 40 años, los intereses a los que se han tenido que hacer frente son considerablemente mayores a los de una con un plazo de amortización más breve.
• Si la hipoteca a 40 años tiene un interés variable, a lo largo de todo el plazo de amortización los mercados financieros vivirán muchas y muy dispares coyunturas, a la baja y al alza, que afectarán a los tipos de referencia de las hipotecas (en España, el más habitual es el euríbor). Por lo que las cuotas pueden abaratarse y encarecerse.
• En una hipoteca a 40 años, como una convencional, puedes hacer amortizaciones anticipadas, pero tienen un coste (comisiones y gastos, normalmente).

Qué bancos tienen hipotecas a 40 años

Expertos del comparador de hipotecas de CrediMarket han estado buscando hipotecas 40 en las carteras de las principales entidades que operan en España y sólo las ha localizado en un banco.

Concretamente, ING es la única entidad que, en 2023, da la posibilidad de contratar su hipoteca variable y su hipoteca fija a 40 años.

En cuanto al resto de bancos, ninguno dispone de una hipoteca 40: todos ofrecen plazos de amortización de hasta 30 años. Más allá, es posible que alguna financiera comercialice hiptoecas a 40 años, como Servicios Financieros, que dispone de la hipoteca Finance. 

¿Pago menos con una hipoteca a largo plazo?

Con una hipoteca a 40 años y en igualdad de condiciones con otra de menor plazo, es decir, ante un mismo importe y tipo de interés, las cuotas mensuales serán inferiores pero el coste final del préstamo será mayor. Es decir, transcurridos los 40 años y amortizado el préstamo, se habrán abonado más intereses.

Para verlo de forma gráfica, hemos usado la calculadora de hipotecas de CrediMarket y hemos comparado cuotas e intereses totales de un préstamo de 150.000 euros con un interés fijo del 2,50 %. Hemos hecho los cálculos con una hipoteca a 20 años, una hipoteca a 30 años y, finalmente, una hipoteca a 40 años.

Como puedes ver, a plazo de amortización más breve, menos intereses finales. De ahí que cuando se comparan hipotecas, en principio se recomiende que el plazo sea lo más corto posible. Igualmente, en paralelo, las letras mensuales son considerablemente más altas. Y es cuando llegan los matices. Porque en ocasiones es mejor vivir el día a día más desahogado, aunque nos acabe saliendo algo más caro.

¿Me darán una hipoteca a largo plazo para comprar una segunda residencia?

En principio, ningún banco te dará una hipoteca a 40 años para comprar una segunda residencia. Ten en cuenta que cualquier hipoteca para adquirir una vivienda no habitual cuenta con unos plazos de amortización y unos porcentajes de financiación más bajos que los de una destinada a la adquisición de la vivienda habitual.

Uno de los motivos por los que las entidades no dan hipotecas a 40 años para segundas residencias es que consideran que se trata de una operación con más riesgos. Ante una situación de apuro económico, una persona dejará antes de pagar la hipoteca de la vivienda no habitual, situada en emplazamientos turísticos y más difícil de vender, que la de la habitual.

Dónde conseguir tu hipoteca a largo plazo

Encontrar hipotecas a 40 años es muy difícil. En la actualidad son muy pocas las posibilidades que nos ofrece el mercado en cuanto a hipotecas a largo plazo. Es por eso que la ayuda experta del comparador de hipotecas de CrediMarket te puede ir mejor que bien.

Ten en cuenta que somos expertos en la materia (nos dedicamos al mercado bancario desde hace más de una década) y tenemos contacto diario con las principales entidades que operan en España. De hecho, en nuestra web encontrarás la oferta de los principales bancos, con sus condiciones y características.

Además, si quieres que te hagamos un estudio personalizado de financiación, sólo tendrás que entrar en nuestro simulador de hipotecas y responder a este sencillo cuestionario:

• Finalidad de la hipoteca.
• Valor del inmueble.
• Cuánto darás de entrada.
• Número de titulares que tendrá la hipoteca 40.
• Cómo es el contrato laboral (indefinido, temporal, autónomo...) del titular con más ingresos.
• Ingresos totales del hogar.
• Otros préstamos.
• Cuándo vas a comprar la vivienda.
• Provincia donde está el inmueble.
• Algunos datos: Nombre, dirección de correo electrónico y número de teléfono.

En función de tus respuestas y buscaremos aquellas hipotecas que tienen las mejores condiciones para ti, a corto y a largo plazo y te las enviaremos por email, gratis y sin compromiso.

¿Cuántos años de hipoteca te dan con 40 años?

Depende. En principio, no hay ningún límite legal en cuanto a la edad máxima hasta la que se puede solicitar una hipoteca. Con todo, la gran mayoría de entidades establece como tope que el más joven de los titulares (en el caso que haya más de uno) tenga 75 años al acabar de amortizar la hipoteca.

Por tanto, en el caso de solicitar una hipoteca con 40 años, podrías optar a una con un plazo de amortización que se extendiera, como mucho, hasta los 35 años.