Calculadora y simulador de hipotecas

En algunas ocasiones puede ser aconsejable, ya que toda vinculación que se tenga con la entidad va a rebajar el interés de la hipoteca y será más probable que el préstamo hipotecario se conceda. Aun así, antes de contratar un producto se ha de analizar si se va a poder asumir el coste que éste conlleva. 

Si una vez contratado el seguro no se puede hacer frente el pago, el usuario puede cancelar el seguro de manera inmediata hasta 30 días después de recibir la póliza. Pasado ese plazo se deberá esperar a finalizar el contrato, pasado un año, y se deberá informar a la entidad de la cancelación con un periodo de preaviso.

Un cuadro de amortización es una tabla en la que se relacionan todos los pagos mensuales del préstamo desglosando qué parte corresponde a amortización de capital y qué parte al pago de intereses.

El cuadro de amortización en el simulador de CrediMarket se calcula utilizando el sistema francés o de cuota constante, que es el método habitual de amortización de los préstamos personales e hipotecarios en España. El sistema de amortización francés utiliza una fórmula que permite al titular del préstamo pagar una cuota fija todos los meses.

Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente de devolución, en los primeros períodos de vida del préstamo, el pago de intereses es muy alto y se devuelve poco capital. Con el paso del tiempo, el pago de intereses disminuye y la devolución del capital aumenta.

Para hacer una simulación de la cuota mensual máxima que debes “permitirte” pagar por préstamos es bueno que utilices una calculadora o una hoja excel y realices una división simple: tu sueldo neto mensual (importe de la nómina abonado en tu cuenta) por el 30% - 35%. El ratio de endeudamiento máximo técnicamente considerado es un 40%, pero la coyuntura actual aconseja extremar la prudencia en favor de una mayor seguridad financiera.

Así, si por ejemplo tienes una nómina mensual de 1.400 euros, la cuota no debiera superar los 500 euros, estimado con un tipo de interés del 4,50%.

Para parejas y dada la actual inestabilidad laboral podríamos optar por utilizar ratios de endeudamiento más prudentes si ambos son trabajadores por cuenta ajena, destinando máximo el 25% del sueldo conjunto al pago del préstamo. Por tanto, si las nóminas de ambos sumaran 2.500 euros, la cuota debiera rondar los 600 euros. Con esto limitamos el riesgo de impago en tiempos de crisis.

Sin embargo, si los que realizan el cálculo son ambos funcionarios con plaza propia tras superar sus oposiciones, podríamos incrementar mantener ese porcentaje en un 35%, pudiendo asumir en el caso anterior, con ingresos mensuales conjuntos de 2.500 euros, cuotas mensuales de hasta 875 euros.

En cualquier caso, es mejor no contar con el dinero de las pagas extras en este cálculo, siempre hay gastos imprevistos y también es necesario generar ahorro periódico que incremente tu posición de liquidez y te aporte seguridad financiera presente y de cara a tu retiro por jubilación. Igualmente, el ahorro acumulado puedes destinarlo a realizar amortizaciones anticipadas de forma que también optimices el ahorro fiscal si se trata del pago del préstamo para adquisición de la vivienda habitual (son deducibles hasta 9.015 euros anuales por persona en el impuesto de la renta), y en todo caso lograras minimizar el riesgo de impago.

El importe máximo de préstamo hipotecario que te puedes permitir o te concederá el banco será el resultado de cruzar 3 variables: tipo de interés, cuota mensual y plazo.

El tipo de interés utilizado comúnmente por los sistemas de análisis de crédito de particulares, suele ser un tipo fijo del 4,50%.

En el apartado de la cuota mensual debes introducir máximo el 35% de tus ingresos netos mensuales.

El plazo total admitido por los bancos suele ser entre 30 y 40 años, con límite de edad del titular más joven entre 70 y 75 años.

Un ejemplo estándar sería: una cuota mensual de 600 euros, con un plazo total de 35 años y tipo de interés 4,50%. Para este supuesto el importe máximo hipotecario es 147.900 euros.

A mayores, para saber qué vivienda te puedes comprar, en la realidad del mercado hipotecario una condición limitativa al cálculo del importe al que pudieras hacer frente es el precio de adquisición de la vivienda, así como el valor de tasación de la misma. Los bancos exigen que el comprador de como entrada de la compra mínimo el 20% + gastos. Puedes hacer este cálculo en una de las calculadoras online como el simulador de Fotocasa.

Si necesitaras una cantidad para la entrada de la compra del piso, podrían estudiar concederte otro préstamo con garantías accesorias (avalistas, pignoración de depósitos, fondos y/o valores) o dar un importe mayor en el préstamo hipotecario aportando avalistas solventes.

Te puede interesar reducir el plazo de tu hipoteca si tu ratio de endeudamiento es bajo. Puede que una entidad te ofrezca su hipoteca estándar a 30 o 35 años aunque tu puedas amortizar el préstamo en un plazo inferior.

Por tanto, independientemente de la oferta del banco, tienes que hacer tus cálculos, ya que a menor plazo de la hipoteca, menos intereses pagarás y antes habrás cancelado esta obligación de pago.

En cuanto a la cuota hipotecaria, has de valorar si en la actualidad estas pagando otro u otros préstamos personales o los vas a necesitar para adquisición de coche u otras atenciones personales o familiares. En estas situaciones, presentes o previsibles en un futuro, es aconsejable reducir la cuota mensual.

Hay que ser consciente de que aunque tengas el coche pagado, este puede fallarte o puedes desear cambiar de coche a los pocos años de contratar la hipoteca. Entonces deberías optar por ampliar la solicitud del plazo total de la hipoteca al máximo permitido por el banco. Esto te permitirá una mayor calidad de vida, tranquilidad financiera, capacidad de ahorrar y administrar tus cuentas con más holgura.

El Euribor es el tipo de interés promedio al que se prestan dinero las entidades financieras en la zona del euro.

Este tipo de interés se calcula a 1 semana, 2 semanas, 3 semanas, 1 mes, 2 meses, 3 meses, 4 meses, 5 meses, 6 meses, 7 meses, 8 meses, 9 meses, 10 meses, 11 meses y 1 año.

El más utilizado en el mercado hipotecario es el euribor a 1 año utilizando la media mensual del mes en que se realiza la revisión.

El IRPH del conjunto de entidades es tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años que están destinados a la adquisición de vivienda libre. Hasta noviembre de 2013 también existían el IRPH de cajas (tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por las cajas) y el IRPH de bancos (tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos).

Puedes consultar este y otros tipos de referencia utilizados en el mercado hipotecario en nuestra sección del tipos de referencia.

El IRPH del conjunto de entidades es tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años que están destinados a la adquisición de vivienda libre. Hasta noviembre de 2013 también existían el IRPH de cajas (tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por las cajas) y el IRPH de bancos (tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos).

Desde nuestra sección de hipotecas, puedes consultar online y gratuitamente si te concederán la hipoteca (en el cuadro verde de la derecha).

Uno de nuestros asesores te informará en función de tu caso (importe que solicitas, ingresos mensuales, etc.) si un banco te concederá la hipoteca y, filtrando los resultados en función de tu perfil, te aparecerán las hipotecas más baratas.

En el caso de contratar o ampliar un préstamo hipotecario, los principales gastos a tener en cuenta en una refinanciación de deudas son:

• Tasación de la vivienda que se va a hipotecar.
• Gastos de cancelación del préstamo hipotecario anterior (se paga la comisión de cancelación más los gastos de gestoría y notario) y las comisiones de cancelación de los préstamos personales y resto de deudas.
• Gastos de constitución de la nueva hipoteca (notario, impuestos, registro, etc.); son los mismos que los gastos de una hipoteca normal. Hay que tener en cuenta además que en la constitución de estas hipotecas la comisión de apertura muchas veces supera el 1,00%.
• Honorarios del intermediario financiero: hoy en día la forma más habitual de tramitar la agrupación de deudas es mediante un profesional que asesora e intermedia en la operación, cobrando unos honorarios por esta gestión.

Puedes calcular los gastos que se generarán si te cambias de hipoteca en el simulador de gastos por subrogación hipotecaria.

También puedes calcular los gastos que tendrás al comprar una vivienda en la calculadora de gastos por la compra de una vivienda.

Sí, no existe un límite en cuanto al número de préstamos que se pueden contratar, siempre y cuando dispongas de capacidad de amortización y no tengas deudas. En ocasiones, es más conveniente cancelar anticipadamente el préstamo en vigor y formalizar una operación nueva.

Sí que pueden conceder una hipoteca a dos autónomos. El primer paso y más importante que se debe dar antes de solicitar la hipoteca es empezar a ahorrar para poder aportar en el momento de la compra el 20% del valor de la vivienda, ya que es mucho más difícil conseguir una hipoteca que financie el 100% que del 80% de este valor. 

Otro paso es ir ajustando los gastos, ya que los autónomos, deben justiciar ingresos suficientes como para que la cuota de la hipoteca solicitada, no supere el 30/35% del neto de vuestros ingresos. También sería aconsejable incluir en el ahorro, los gastos.