Carencia de hipoteca

Por lo general, los periodos de carencia se suelen acordar al inicio del préstamo, coincidiendo con el momento en el que se realiza un mayor desembolso. No obstante, también se pueden solicitar una vez el préstamo ya está activo. En este caso, los pasos para pedir un periodo de carencia son los siguientes:

1. Acudir a la sucursal bancaria: es aconsejable ser proactivo, es decir, tomar la iniciativa y acercarse a la entidad financiera si tienes la certeza de que tendrá problemas para hacer frente al pago mensual de las letras de la hipoteca. No esperes a que sea el banco quien dé el primer paso. Actúa antes y comunícale a la entidad que tu situación económica ha cambiado y que para poder hacer frente al pago de la cuota solicitas un periodo de carencia.

2.Negociar con la entidad: si solicitas la carencia durante el periodo de amortización del préstamo es posible que el banco se niegue a concederla o que, a cambio, te obligue a contratar determinados productos, como algún seguro (lo más habitual es un seguro de protección de pagos). Puede ocurrir además que la entidad realice algún tipo de revisión al alza del tipo de interés del préstamo (sobre todo, si el diferencial con el que se contrató la hipoteca es muy bajo).

Acceder al periodo de carencia puede suponer un ahorro de hasta el 50% de la cuota hipotecaria. Estos periodos de gracia pueden ir desde un sólo mes a varios años.

La carencia en una hipoteca es un periodo durante el cual el titular únicamente paga intereses sin amortizar capital (carencia parcial o de capital) y en algunos casos no amortiza capital ni paga intereses (lo que se denomina carencia total).

Un periodo de carencia es útil para aquellas personas que, al comprar una vivienda, prefieren pagar menos durante los primeros pagos de la hipoteca para recuperarse económicamente de los gastos de compra, reformas, etc.

También se utiliza en el caso de los préstamos personales para jóvenes que quieren financiar sus estudios y, durante la realización de los mismos, no pueden pagar cuotas mensuales muy elevadas.

Durante un periodo de carencia parcial o de capital no se amortiza capital, pero si se pagan intereses. Esta opción reduce significativamente la cuota mensual durante este periodo.

Por otro lado, durante un periodo de carencia total no se amortiza capital ni se pagan intereses, de manera que se reduce a cero la cuota mensual a pagar durante este periodo.

Es normal que te concedan plazos de carencia de 1, 2, 3, 4 y hasta 5 años. Dependerá de tu perfil y de la oferta que tenga cada banco. Puedes consultar los diferentes periodos de carencia que se ofrecen en la comparativa de hipotecas con carencia.

Un periodo de carencia supone un incremento total de los intereses que tendrás que pagar durante la vida de un préstamo hipotecario. Con el simulador de hipotecas con carencia puedes comparar lo que pagarías con tu hipoteca si la solicitas con y sin carencia.

En el caso en el que solicites una carencia de hipoteca durante el periodo de amortización de la misma, tu banco puede exigirte la contratación de seguros (protección de pagos, etc.), una comisión por novación e incluso te puede subir el tipo de interés. La comisión por novación oscila entre un 0,50%, pero también puede ser del 0,25%, 0,10% e incluso del 0,00%.

Si deseas solicitar un periodo de carencia, pero tu banco no te lo ofrece, tendrías que solicitar una subrogación de tu hipoteca, lo que conllevaría el pago de los gastos por subrogación hipotecaria. Puedes revisar lo que te costaría una subrogación hipotecaria con la calculadora de gastos por cambio de entidad.

Durante un periodo de carencia parcial o de capital, el titular únicamente pagará intereses sin amortizar capital. De esta manera, con un periodo de carencia incrementarás la cantidad total de intereses que pagarás con tu hipoteca.

Utilizando el simulador de hipotecas con carencia, puedes comparar las cuotas y el importe total de intereses que pagarías con y sin carencia.

También si lo deseas puedes ver la tabla de amortización que tendrías utilizando el simulador de hipotecas(url=http://www.credimarket.com/simulador-de-hipotecas ).

Las ventajas de hipoteca carencia es que te permiten ajustar tu economía a situaciones de mayores gastos o menores ingresos, ideal para jóvenes y familias con algún miembro desempleado.

Las hipotecas con carencia son muy útiles si estas en un momento inicial de la inversión en la adquisición de vivienda como si a lo largo del periodo de repago de capital tienes dificultades por motivos económico familiares (otras inversiones o gastos imprevistos), laborales (situación de paro en desempleados) o profesionales (cese de negocio por caída de ingresos de tu negocio).

Las desventajas, también en términos económicos, son que los gastos totales de la hipoteca se incrementan. Durante el periodo de carencia sólo pagas cuotas de intereses, por lo que la cantidad de estos intereses es superior y el acumulado de intereses pagado hasta la cancelación del préstamo es superior a que si la hipoteca no tiene carencia, es decir que la hipoteca te saldrá más cara al final.

Si solicitas la carencia en medio del ciclo de amortización de la hipoteca, tu banco puede hacerte incurrir en diversos gastos. Es normal que te cobren una comisión de novación e incluso que te suban el diferencial de la hipoteca hasta el vencimiento del préstamo. La comisión de novación suele ser normalmente de un 0,50% sobre el capital pendiente, pero también te pueden cobrar un 0,25%, un 0,10% o incluso nada (0%).

Otro inconveniente, son los gastos derivados de una posible obligación del banco a contratar seguros de desempleo o de protección de pagos si cuando solicita la carencia no estas en paro. A esto le tienes que sumar gastos de notario y registro de la propiedad, y también te podrían requerir actualizar tasación.

Por otro lado, otros bancos pueden tener ofertas para realizarlo gratis a sus clientes en estos tiempos de crisis, normalmente referido a que no te cobren comisión ni te suban el tipo de interés.

Si tu banco no tiene una oferta concreta de carencia hipotecaria es muy importante que negocies con tu oficina la carencia en la hipoteca. Has de tratar que la comisión sea la menor posible y que el tipo de interés no te lo toquen, o que la subida sea mínima en ese caso.

Finalmente, has de tener en cuenta que si obtienes una carencia de capital y no amplias simultáneamente el plazo de amortización total por un plazo al menos equivalente, esto supondrá que el plazo que tengas para devolver el saldo pendiente será inferior y esto supondrá que las cuotas una vez vencido el periodo de carencia sean bastante superiores a las anteriores a la carencia y muy superiores a las que pagas durante el periodo de exención de pago de capital del préstamo.

Las herramientas que tienes frente a tu banco son las vinculaciones que tengas contratadas y que puedas contratar: seguros, planes de pensiones, tarjetas, domiciliación de recibos, nómina o paga del paro por desempleo, etc.

La vinculación de tus familiares al banco, por ejemplo si tus padres son buenos clientes de pasivo (depósitos y saldos vista) y otros recursos (fondos de inversión, renta fija, seguros de ahorro, planes de pensiones, cartera de valores, etc.) del banco, también suma puntos a tu favor a nivel cualitativo para que el gestor de tu oficina se ablande y trate de reducir los gastos que te suponga la novación hipotecaria por aplicarte un periodo de carencia en tu hipoteca. Esto es valorado también por responsables de negocio de la red de oficinas y por los analistas de riesgo que puedan tener que supervisar la modificación hipotecaria.

Otra arma de negociación importante es el valor de tu vivienda frente al importe de la deuda pendiente. Si tu vivienda vale 200 mil euros y la hipoteca que te resta de pagar es inferior al 60% la cobertura que tiene el banco es amplia. Cuanto menor sea el porcentaje de deuda hipotecaria frente al valor de la vivienda, más fácil debería resultarte negociar una carencia hipotecaria.

Finalmente, si todas estas armas de negociación y presión personal no son suficientes, el gestor de tu oficina no tiene poder dentro del banco para que no te cobren una comisión elevada o que te apliquen una subida en el tipo de interés, o simplemente consideras la opción de obtener mejores condiciones, puedes optar por buscar una oferta de hipoteca con carencia mejor en otro banco.

Jurídicamente no es preciso ningún plazo mínimo de amortización para tener la opción de solicitar un plazo de carencia.

En hipotecas abiertas, que admitan la novación hipotecaria como una de las posibles modificaciones hipotecarias, si puede ser que se haya estipulado contractualmente en la escritura de préstamo un periodo mínimo de amortización para disponer de un plazo de carencia.

Has de saber que siempre puedes negociar con tu banco la inclusión de esta modificación en la hipoteca o negociar con otro banco una oferta para cambiar tu hipoteca de banco.

Otra circunstancia es que, en el caso de que la deuda sea elevada frente al valor de tasación de la vivienda, puede ser requisito necesario que aportes avalistas para que te admitan la carencia. Técnicamente por criterios de riesgo de crédito sería positivo que lleves al menos entre 2 y 5 años pagando con normalidad la hipoteca (sin carencia) o que el importe de la deuda no suponga más de un 70% del valor de tasación de tu casa.

Un requisito fundamental para solicitar una carencia para tu hipoteca es que el préstamo este al día, al corriente de pago, es imprescindible para el banco que el préstamo este en situación regular.

No obstante, podrías negociar la obtención de un préstamo complementario para ponerlo al día con garantías adicionales (avalistas solventes), o pagarlo con cargo al saldo de crédito que puedas tener disponible en tarjetas de crédito.

Si el préstamo hipotecario u otros que tengas en esa entidad están en mora (cuotas de préstamo vencidas con antigüedad superior a 90 días) sería inviable la modificación de la hipoteca, salvo que puedas ofrecer una refinanciación con garantías eficaces. Asimismo si apareces con apuntes en los ficheros de alertas de morosos (como son Credit Bureau o Asnef), esto te puede impedir obtener la carencia puesto que es un histórico de pago negativo en tu haber.

En los casos de hipotecas bonificadas y subvencionadas por entidades públicas como son los convenios de hipoteca para VPO (Viviendas de Protección Oficial) de los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, tendrán generalmente unas condiciones específicas y comunes para todos los beneficiarios del convenio en cuanto a las condiciones de contratación, opciones y comisión por carencia hipotecaria. Estas características pueden estar definidas a la firma del convenio o venir sobrevenidas e incluidas, o actualizadas, por las circunstancias actuales de crisis.

Al final del periodo de carencia se puede solicitar una ampliación del plazo de carencia, no hay limitaciones jurídicas para ello. Has de valorar que cada periodo de carencia que solicites durante el plazo de amortización te supondrá un desembolso de gastos (notaria, registro, comisiones) que pueden superar los 1.000 euros en total.

Si tu situación es crítica y prefieres optar por no vender tu piso en estos momentos, podrías solicitar el aplazamiento de cuotas de la hipoteca hasta el vencimiento del préstamo. Es importante que si acumulas plazos de carencia, vayas aumentando simultáneamente el plazo de amortización total, y por ende la fecha de vencimiento de la hipoteca, por periodos equivalentes.

Si hay diversas maneras de pagar menos hipoteca, a través de la novación hipotecaria en tu banco o cambiando de banco.

Puedes negociar con tu banco una carencia hipotecaria o contratar en otro banco una hipoteca con carencia a través de una subrogación. Lo más fácil es que la solicitud se la realices a tu banco a través de tu sucursal y, si estos te ponen pegas para concederte una carencia, proceder a buscar una oferta de cambio de hipoteca o subrogación en otro banco que incluya un periodo inicial de carencia, bien a través de su red de oficinas o a través de la oferta de hipotecas con carencia en internet.

Es normal que te concedan plazos de carencia de 6 o 12 meses, renovables en caso de una mayor necesidad, aunque también podrías obtener 24 o 36 meses. Algunos bancos extranjeros ofertan admitir hasta 60 meses de carencia. Hoy en día todos los bancos lo hacen y están preparados tecnológica y comercialmente para admitir carencias a lo largo de la vida de amortización de préstamos hipotecarios.

Finalmente también existe la posibilidad de recurrir a una moratoria hipotecaria, que es un aplazamiento de cuotas, pagando durante un tiempo exclusivamente la cantidad mensual que puedas pagar.

Con una moratoria hipotecaria podrás obtener otra forma de aplazamiento de capital (al igual que en el caso de la tradicional carencia hipotecaria que sólo se refiere a la no obligación de pago de capital durante un periodo) y adicionalmente de interés, puesto que se suele llegar a admitir moratorias de hasta el 50% de las cuotas pagadas. Es muy importante que el calendario de reembolso de las cuotas aplazadas sea amplio, aunque nunca este plazo podrá exceder del vencimiento final del préstamo.

Otra opción, sería obtener una ampliación del plazo de la hipoteca, con lo que pagarías menores cuotas durante toda la vida del préstamo, pero al ser mayor el plazo de amortización pagarías una cantidad de intereses proporcionalmente superior.

Un periodo de carencia supone un incremento total de los intereses que tendrás que pagar durante la vida de un préstamo hipotecario. Con el simulador de hipotecas con carencia puedes comparar lo que pagarías de intereses con tu hipoteca si la solicitas con y sin carencia.

En el caso en el que solicites una carencia de hipoteca durante el periodo de amortización de la misma, tu banco puede exigirte la contratación de seguros (protección de pagos, etc.), una comisión por novación e incluso te puede subir el tipo de interés. La comisión por novación oscila entre un 0,50%, pero también puede ser del 0,25%, 0,10% e incluso del 0,00%.

Si deseas solicitar un periodo de carencia, pero tu banco no te lo ofrece, tendrías que solicitar una subrogación de tu hipoteca, lo que conllevaría el pago de los gastos por subrogación hipotecaria. Puedes revisar lo que te costaría una subrogación hipotecaria con la calculadora de gastos por cambio de entidad.

Si el titular se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito intereses de demora que consisten en intereses adicionales que, en caso de no demorarse, no se tendrían que pagar. El tipo de interes bajo estas circunstancias es muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora debe de constar en la escritura del préstamo.

La Carencia principal es el periodo de vida del préstamo durante el cual el titular solo paga intereses, reduciéndose la cuota del mismo, al no tener que afrontar la amortización del préstamo hasta transcurrido ese plazo.