¿Qué es la carencia de una hipoteca?

Una carencia en una hipoteca es un periodo de tiempo durante el cual el titular reduce el importe de las cuotas mensuales porque abona solo intereses, amortiza parte del capital o ni una cosa ni otra. Las dos primeras opciones se conocen como carencias parciales y la tercera, carencia total.

Así, puede dar un respiro económico ante una situación de dificultad, en la que no se puede hacer frente a la totalidad de las mensualidades.

Con todo, y a pesar de que un periodo de carencia puede ser una buena solución en un momento de apuro, no debe ser considerado como una herramienta de uso habitual ya que la reducción de las mensualidades conlleva una serie de gastos y la deuda se va acumulando.

¿Cómo se pide una carencia en la hipoteca?

Ante un posible momento de aprieto económico, es recomendable acudir a la entidad con la que se ha firmado la hipoteca, explicar la situación e intentar buscar una solución conjunta.

Una opción es solicitar un periodo de carencia aunque se pueden intentar otras vías que pueden resultar más económicas, como alargar el plazo de amortización.

Pero ante una hipotética negativa a esta vía por parte de la entidad, es probable que se tenga que recurrir a una carencia, posibilidad que puede estar contemplada en el contrato que se firmó al suscribir el préstamo ya que muchas entidades los incluyen en sus hipotecas como una ventaja.

Con todo, para aplicarla, el banco puede exigir que se contraten otros productos, el más habitual es un seguro de protección de pagos, o se revise al alza el interés o diferencial que suma al tipo de referencia.

Hay contratos hipotecarios que no incluyen la posibilidad de solicitar una carencia. En estos casos, habrá que hacer una modificación de los términos, lo que técnicamente se conoce como novación. Este proceso tiene un coste, que aunque no está regulado por ley, suele oscilar entre el 0 y el 1 %.

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca puede añadir un periodo de carencia?

Para saber si nuestra hipoteca ofrece la posibilidad de pedir periodos de carencia, se debe recurrir al contrato de suscripción. Allí es donde se encuentran todas las características del préstamo, posibles cambios de los términos que se pueden efectuar y su coste, en caso que lo tengan.

Con todo, y desde 2012, cuando el Gobierno aprobó el Código de Buenas Prácticas Bancarias, se trata de una opción que deben valorar los bancos (ofrecer un periodo de carencia parcial de cuatro años o alargar el plazo de amortización de la hipoteca hasta 40 años) a los hipotecados que tienen una situación de vulnerabilidad.

¿De cuánto tiempo puede ser la carencia?

Los periodos de carencia pueden ser muy flexibles. Pueden no existir o alargarse desde unos meses hasta, en algunas ocasiones, cinco años.

En cualquier caso, el tiempo que se acabe extendiendo dependerá de factores como la entidad bancaria o las condiciones especificadas en el contrato hipotecario.

¿Qué gastos tiene una carencia?

Una carencia implica un incremento en el precio final de la hipoteca ya que durante este periodo no se amortiza capital y, por tanto, se va acumulando. Así, una vez superado el plazo, las cuotas que se tendrán que pagar serán más elevadas.

Además, existe la posibilidad de que al solicitarla, el banco exija la contratación de otros productos (el más habitual, un seguro de protección de pagos) o suba el tipo de interés. Y, en el caso de no estar incluida en el contrato hipotecario la posibilidad de pedir un periodo de carencia, se tendrá que llevar a cabo una novación del contrato cuyo coste se mueve entre el 0 % y el 1 %

Hacemos, con la calculadora hipotecaria con carencia de CrediMarket, una comparativa de las cuotas y coste de la misma hipoteca de 150.000 euros con un interés fijo del 2,15 % a devolver en 20 años, con y sin carencia parcial.

Esto quiere decir que, si se añade un periodo de carencia, en el caso del ejemplo, el precio se incrementaría en 2.788,69 euros.

¿Se puede ampliar el periodo de carencia?

Sí, es posible ampliar el periodo de carencia de una hipoteca ya que no hay ninguna limitación jurídica para ello.

Antes, pero, es recomendable analizar las consecuencias que tendrá a nivel económico ya que, además de los posibles gastos, pasado el tiempo las cuotas serán más elevadas.

¿Qué implica una carencia hipotecaria?

La primera implicación que conlleva la aplicación de una carencia hipotecaria es una reducción considerable, cercana al 50 %, de las cuotas que se han de pagar cada mes.

Simulamos una carencia de 5 años en una hipoteca de 160.000 euros a amortizar en 25 años y con un tipo fijo del 3,15 % y lo comparamos con el mismo préstamo pero sin ese período. Para ello usamos la calculadora de hipotecas con carencia de CrediMarket.

En la primera, las cuotas serán de 420 euros durante los cinco primeros años (el resto de tiempo las mensualidades serán de 958,30 euros). En la segunda, los pagos alcanzarán, durante todo el plazo, 771,28 euros.

La segunda consecuencia, es un aumento del precio final de la hipoteca. Siguiendo con el mismo ejemplo, al final de la hipoteca con carencia se habrán pagado 244.426,41 euros (84.426,41 euros en intereses) en la que no está incluido el coste habrá sido de 231.383,93 (71.383,93 euros en intereses).

Otras consecuencias pueden ser gastos adicionales, que surgirán al negociar con la entidad la inclusión de la carencia. Los más habituales:

• Subida de los intereses o del diferencial que se añade al tipo de referencia al que está vinculada la hipoteca.
• Petición que se contrate algún producto vinculado, normalmente algún seguro como el de protección de pagos.

¿Cómo puede ser una carencia?

Básicamente existen dos tipos de carencia. Las explicamos aquí:

• Carencia parcial: Durante un tiempo determinado se reducen las cuotas mensuales (éstas pueden alcanzar el 50 % del valor inicial). En ella únicamente se pagan los intereses correspondientes a la cuota mensual o bien se amortiza capital.
• Carencia total: Durante el plazo acordado no se pagarán ni intereses ni capital.

¿Qué rebaja se puede conseguir con una carencia?

Al pedir una carencia, la rebaja que se pueda conseguir sólo se verá reflejada en las cuotas.

Si se opta por la carencia total, durante el tiempo acordado, el titular de la hipoteca no tendrá que abonar ningún importe.

Si se escoge la carencia parcial, únicamente debería hacer frente al pago de intereses (carencia de principal) o bien de capital. La rebaja puede rozar el 50 % del importe original. Dado que tanto una opción como la otra no son gratuitas y encarecen el coste final del préstamo hipotecario, es recomendable estudiar a qué pagos se puede hacer frente y decidirse por la opción que menos encarezca el importe total.

¿Quién puede pedir un plazo de carencia?

Cualquier titular de una hipoteca puede solicitar un plazo carencia, bien esté al inicio del préstamo o al final. El único requisito para que el banco estudie la petición es que se esté al día de los pagos.

¿Se puede solicitar una carencia de la hipoteca en cualquier momento?

Sí, aunque cabe señalar que resultará más caro cuanto más años de amortización queden por cumplir: el coste no será el mismo si quedan 20 años para acabar de pagar la hipoteca que si quedan 5.