Subrogación de hipoteca

Primero se ha de presentar una oferta por escrito, y las condiciones que se han ofertado para así dar inicio al procedimiento de subrogación. Es importante saber que cuando acudimos a un nuevo banco, solo nos aceptarán como clientes si como mínimo hemos pagado tres años de la hipoteca en la anterior entidad. 

El banco nos puede hacer una contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la hipoteca que tenemos pensado firmar. Si no se llega a ningún acuerdo, una vez se ha elegido el banco al cual queremos llevar nuestra hipoteca, se tendrá que notificar por conducto notarial la intención de subrogarse, y se le pedirá que le entreguen a la nueva entidad una certificación del importe pendiente.

Por último es importante no fijarse solo en el nuevo diferencial sino también en las comisiones y seguros obligatorios que nos exigen como vinculación.

Una subrogación hipotecaria es una operación a través de la cual se substituye en el contrato una de las personas (jurídica o física) por otra. Generalmente es el titular que cambia su hipoteca de un banco a otro.

La subrogación es muy útil para aquellas personas que tienen contratada una hipoteca en un banco y quiere mejorar sus condiciones en cuanto a tipo de interés, plazo, índice de referencia,... Sin embargo esta operación genera una serie de gastos pueden contrarrestar notablemente los beneficios de la operación.

Para cambiar tu hipoteca de banco te recomendamos que sigas los siguientes pasos:

• Utilizar comparador: es conveniente que utilices el comparador de hipotecas subrogación para tener una visión global de las ofertas que hay en el mercado y elegir las que más te convienen.

• Solicitar una oferta vinculante: una vez elegida la entidad, lo aconsejable es solicitar y obtener una oferta vinculante de subrogación hipotecaria. La oferta vinculante es la hoja de detalle de condiciones financieras del préstamo hipotecario que te han de entregar firmada por un representante de la entidad y contará con un plazo de validez mínimo legal de 14 días naturales (laborables y no laborables). Esta hoja técnicamente ha sido denominada Ficha de Información Personalizada(FIPER) y es gratuita.

  Es condición necesaria que esta oferta sea más barata o económica en tipo de interés (diferencial sobre la referencia del euribor en caso de ser hipoteca con tipo variable) para que el banco en el que tienes la hipoteca acepte dicha oferta.

  Si no hay más modificaciones que el tipo de interés, sería una subrogación simple, sin ampliación de plazo ni ampliación de capital.

• Valorar los gastos de subrogación: antes de aceptar una oferta vinculante de subrogación por un mejor diferencial de tipo de interés, es muy importante que valores los gastos de subrogación en la calculadora de gastos subrogación. En especial el posible sobrecoste anual ocasionado por la obligación de contratar seguros adicionales vinculados a la hipoteca respecto a los que mantienes por tu hipoteca vigente.

  En algunos casos lo ahorrado en intereses se destina a pagar los gastos de subrogación y caros seguros, por lo que la subrogación no resultaría económicamente atractiva en realidad.

• Esperar al derecho de tanteo de tu banco: has de saber que el banco acreedor de tu hipoteca tiene derecho a enervar la oferta vinculante recibida. El derecho de enervación esta recogido en la ley 41/2007 de regulación del mercado hipotecario. Se trata simplemente del derecho de tanteo de tu banco para igualar la oferta y evitar así la fuga de la hipoteca, por el cual tu finalmente verías rebajado tu diferencial de tipo de interés y no tendrías que pagar nada en todo este proceso, manteniendo la hipoteca en tu banco actual.

En definitiva, el proceso de subrogación es muy sencillo, una vez que tú como acreedor hipotecario has aceptado su oferta, primero este banco comunica a tu banco la oferta vinculante de subrogación, y tu entidad tiene un plazo de 7 días naturales para certificarles el saldo pendiente de tu préstamo hipotecario. Después tu banco tiene un plazo de 15 días naturales para ejercitar su derecho de tanteo.

Otra opción es obtener una nueva hipoteca para cancelar la actual, pero no es recomendable porque es más costoso en gastos y comisiones.

La principal ventaja al subrogar tu hipoteca a otro banco es la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (rebaje del diferencial) y/o la ampliación de plazo de amortización (subrogación con novación modificativa del plazo).

También podrías obtener una referencia de tipo de interés más ventajoso en estos momentos para tu bolsillo si tienes una hipoteca referenciada al IRPH (Indice de Referencia de Préstamos hipotecarios) y lo cambias a referencia euribor.

Otros factores a tener en cuenta con tu hipoteca son las comisiones por amortización anticipada (para rebajar la cuota mensual o simplemente reducir el plazo), posibilidad de ampliar o reducir el plazo de la hipoteca o la opción de disponer del saldo amortizado en caso de necesidad.

Además de contar con obligaciones propias de un deudor frente al banco, es positivo para el hipotecado poder disfrutar de estas facilidades para ajustar la cuota hipotecariamensual a su capacidad de pago en cada momento. Así lo interpretaron algunos bancos acreedores hipotecarios ante la demanda social de cierta flexibilidad en el reembolso de su deuda hipotecaria, con productos como la hipoteca abierta.

Finalmente, cada banco exige una vinculación hipotecaria (aportaciones a planes de pensiones, contratación de seguros, domiciliación de nómina, recibos, saldos en cuenta, tarjetas) y comisiones operativas vinculadas a la titularidad de una hipoteca.

Encontrar un banco que te exija una menor contratación de productos bancarios y de seguros puede suponer un alto ahorro para ti y vuestra familia, especialmente en seguros de hogar, vida y accidentes, generalmente más caros cuando su contratación es obligatoria con la hipoteca, pagando en estos casos primas de seguros por encima de mercado. Has de tener cuidado con no gastar en seguros “obligatorios” extra lo que te ahorras en intereses. Además, es importante que tengas en cuenta si te subiría el tipo de interés y cuánto en caso de no cumplir alguno de los requisitos de vinculación a lo largo de la vida del préstamo hipotecario.

No hay un único banco que ofrezca las mejores condiciones. Dependerá de cada caso: tu perfil económico (estabilidad laboral, ingresos mensuales,...), capital pendiente, las posibilidades que tienes para contratar más productos, si quieres aprovechar para ampliar capital o no,...

Lo que te recomendamos es que utilices el comparador para ver el ránking con las mejores hipotecas subrogación que te aparece en función de tu perfil.

Así es. La subrogación y ampliación hipotecaria es viable jurídicamente por la legislación hipotecaria vigente y muy habitual antes del inicio de la crisis cuando los particulares se subrogaban en viviendas adquiridas a un promotor inmobiliario. Actualmente es más complejo salvo que se aporten avalistas solventes. Un avalista es una persona física (familiares de primer grado normalmente) o jurídica (empresa) que responden como fiadores tuyos en caso de que no puedas hacer frente al pago de la hipoteca.

Has de tener ojo con que se realice una subrogación con ampliación. Otra opción es realizar la ampliación a través de una 2ª hipoteca, y normalmente de esta forma los bancos tratan de incrementar las comisiones que te cobran.

Hay que tener esto en cuenta, no es lo mismo una sola operación que hacer subrogación y ampliación con otro préstamo hipotecario.

Subrogar la hipoteca que tiene el vendedor de la vivienda puede ser una buena opción porque se mantienen las condiciones que se tenían. Pero si se necesita más importe es posible que el banco no acepte la subrogación ni una ampliación del capital de esa hipoteca. En ese caso, lo más recomendable sea solicitar una nueva hipoteca en la entidad bancaria que más se adapte a las condiciones y requisitos del solicitante.

Sí. Puedes subrogarte en la hipoteca del vendedor, promotor inmobiliario o particular, siempre y cuando lo autorice su banco.

El banco que tiene la hipoteca podrá solicitarte garantías adicionales (avalistas) o desestimar / denegar la operación, obligándote en este último caso a buscar la financiación en otro banco, tu banco habitual u otro que este interesado en la operación y perfil de riesgo que aportas.

El detalle de gastos por tipos de operación de subrogación se diferencia entre las que tienen ampliación de capital hipotecario y las que no. Estas últimas resultan más baratas tanto por ahorro fiscal como de comisiones bancarias.

Gastos de subrogaciones sin ampliación de capital, que únicamente modifiquen el tipo de interés y/o el plazo:

• Comisión de cancelación o subrogación: normalmente es del 0,50%, pero puede estar entre un 0 y un 1% según entidad y fecha de constitución de la hipoteca original objeto de subrogación.
• Comisión de estudio y/o apertura: puede ser un 0%, o hasta superar el 1% en total si se cobrará por ejemplo un 0,50% por cada concepto. Hay bancos que sólo cobran apertura, pero otros pueden cobrarte el estudio independientemente de que al final te entreguen una oferta vinculante o no si no están interesados en subrogar tu deuda hipotecaria.
• Notaria: suele rondar los 350 euros para una hipoteca media.
• Gestoría: el gasto de gestoria suele estar sobre 225 euros.
• Tasación: normalmente es un 1 por mil del valor tasado. Pero también depende de las tarifas de las tasadoras utilizadas por cada banco y los gastos de desplazamiento... suelen costar unos 200 euros.
• Registro de la propiedad: las modificaciones en la inscripción sobre la nota simple de la finca en el registro cuesta algo más de 100 euros.

Has de saber distintas opciones que son costumbre en el negocio bancario en cuanto al pago de los gastos. Estos gastos pueden ser pagados bien por el hipotecado, los cuales han de ser compensados ampliamente a largo plazo con el ahorro de intereses en el futuro, o bien por el banco según campañas comerciales de captación de hipotecas de particulares que puedan tener vigentes cada entidad de crédito. También puedes encontrar ofertas de subrogación con gastos compartidos.

Gastos de las subrogaciones ampliando hipoteca / capital: conllevan además de todos los gastos anteriores de las subrogaciones sin apliación el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) por el importe de capital hipotecario incrementado.

El impuesto por Actos Jurídicos Documentados será equivalente a un porcentaje sobre el importe aumentado que viene marcado por las comunidades autónomas.

Están exentas de pago de AJD (impuesto de Actos Jurídicos Documentados) las VPO.

Normalmente el sumatorio total de estos gastos ronda entre 2000 y 3000 euros según comunidades autónomas, tipo de vivienda e importes a subrogar y ampliar.

Para un cálculo orientativo de los gastos de la subrogación hipotecaria es muy útil la calculadora de gastos por subrogación.

Sí. Algunas entidades asumen los gastos de subrogación si llevas tu hipoteca a su entidad. Puedes consultar la oferta actual de subrogación hipoteca sin gastos en el comparador. Sin embargo, sus condiciones pueden variar.

En prácticamente todos los casos es necesaria la tasación de la vivienda. La única excepción es que la anterior tasación tenga una antigüedad inferior a 6 meses, aunque el banco tiene el derecho de pedir una nueva tasación.

El banco te solicitará seguro una tasación si amplías capital, si la deuda pendiente es superior a 300.000 euros, si el importe supera el 80% del valor de tasación, si has tenido incidencias con el pago de las cuotas, etc.

Este gasto suele suponer el 1 o 0,8 por mil del valor de la casa o el piso tasado, depende también de los gastos de desplazamiento para llegar a él, las tarifas del banco, etc.

Jurídicamente sería válido pero en la práctica es complejo que otro banco te realice una oferta de subrogación si te encuentras muy endeudado.

En este caso lo más normal sería una reunificación de deudas hipotecarias, con una nueva hipoteca (por el importe y plazo negociados con el banco) que cancele las cargas existentes sobre la vivienda. En esta operación de reunificación puedes incluir en un único préstamo todas las deudas y manteniendo como garantía hipotecaria uno o más inmuebles.

También puedes subrogar tus hipotecas sobre distintos inmuebles (vivienda habitual, segundas residencias, locales) a otro banco (a uno o varios bancos) operación por operación, tantas hipotecas como tengas.

Al solicitar una subrogación, el banco revisará tu capacidad para hacer frente a los pagos de la hipoteca: nivel de ingresos, estabilidad laboral, etc.

Si estás en el paro es posible que te lo concedan si tu perfil económico en global cumple con sus criterios. Pero seguramente te aplicarán tipos de interés más elevados que si tienes un trabajo, por eso quizás es más conveniente esperar a tener un trabajo para solicitar una subrogación y tener así más poder de negociación

IRPF (impuesto de la renta): la deducción por amortización y gastos de préstamos destinados a adquisición de vivienda habitual es igual que si contratas una hipoteca sobre una vivienda libre de cargas. También son deducibles las primas de seguros vinculados a la hipoteca, comunmente seguro de la vivienda hipotecada y seguro de vida del deudor.

Te detallamos a continuación la fiscalidad a tener en cuenta en una subrogación en cuanto a IVA, ITP y AJD:

• IVA (impuesto sobre el valor añadido) e ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): no esta sujeto a IVA ni ITP la subrogación en si misma. El IVA se paga por adquisición de vivienda en primera transmisión, en ulteriores se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
• ITP y AJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados): es un impuesto autonómico que recoge tres modalidades de impuestos diferentes, entre ellos los Actos Jurídicos Documentados, que se cobra por la formalización de préstamos en documentos notariales. Hay una importante diferencia según se trate de subrogación sin ampliación o con ampliación del importe de la hipoteca sobre el saldo adeudado en la entidad de origen. En el caso de subrogación sin ampliación del capital hipotecario adeudado la operación queda exenta de tributación. En subrogaciones con ampliación de capital hipotecario pagas por el importe ampliado, es decir que pagas sólo por la diferencia a mayores puesto que en origen ya pagaste este impuesto al formalizar la hipoteca que subrogas ahora en otro banco.

La opeación conlleva un coste a considerar, por lo tanto hacer una subrogación de hipoteca no siempre es la mejor solución a todos los problemas financieros.

Podría ser conveniente realizar una subrogación si las condiciones de la hipoteca a la que nos estamos acogiendo coinciden con nuestra expectivas, y por lo tanto, nos van a suponer un ahorro en las cuotas mensuales del préstamo hipotecario.

Otro caso en el que se podría realizar es si el coste de hacer una novación de la hipoteca actual, es decir, modificar alguna de las condiciones es inferior a contratar una nueva hipoteca.

Hacer una subrogación de hipoteca conlleva una serie de gastos asociados, que se deben tener en cuenta para comprobar si es rentable o no cambiar la hipoteca de banco.

• Comisión por subrogación: el valor de la comisión por subrogación está fijado por ley, por lo que no puede ser superior al 0,50 % durante los cinco primeros años de la vida de la hipoteca, ni del 0,25 % a partir del sexto año. Actualmente esta comisión no la cobran todos los bancos. Si hemos contratado una hipoteca a tipo fijo la operación podría ser más cara, debido a que los préstamos hipotecarios a tipo fijo tienen una comisión por riesgo de tipo de interés que puede oscilar entre el 0,5 % y el 5 % del capital pendiente. 
• Comisión de apertura y estudio: se puede dar que la nueva hipoteca incluya comisión de apertura. Ésta no suele ser superior al 1 % del capital pendiente a amortizar. En caso de que sea así, la deberemos incluir en los gastos de subrogación de hipoteca.
• Gastos por subrogación: para cambiar la hipoteca de banco también deberemos desembolsar unos gastos que suelen ser más bajos que para la compra de una vivienda. Aproximadamente, los gastos de subrogación de hipoteca son los siguientes:
• Notaría: normalmente el coste no supera los 600 euros.
• Tasación: entre 200 euros y 400 euros.
• Gestoría: no están regulados por ley y se pueden negociar con el banco. Normalmente no superan los 300 euros.
• Registro de la Propiedad: no suele ser superior a 100 euros.

La novación es cuando se negocia con la entidad donde tienes la hipoteca para cambiar sus condiciones como puede ser el tipo de interés o el plazo de amortización. La subrogación es cuando te llevas la hipoteca a otra entidad que te ofrece mejores condiciones. La novación es una posibilidad ventajosa tanto para el cliente como para el banco ya que tiene unos gastos mínimos, aunque también depende de los cambios que se vayan a efectuar. Generalmente la novación no requiere recurrir en gastos de escritura pública ni en gastos de apertura ni cancelación como el de caso de la subrogación. Pero hay bancos que piden suscribir a escritura pública por temas de seguridad jurídica (sobretodo cuando los cambios son del tipo de interés).