Subrogación de hipoteca, qué es 

Una subrogación de hipoteca es, a grandes rasgos, una modificación de las condiciones de nuestro préstamo hipotecario. Este cambio puede afectar al deudor (nosotros en este caso) o al acreedor (el banco). Es decir, puede cambiar el titular de la hipoteca o el banco a quien se la debemos. 

Según la Real Academia Española, de hecho, subrogar significa “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Que es precisamente lo que se hace con una subrogación hipotecaria. La operación se puede realizar en cualquier momento, eso sí, ambas partes deben estar de acuerdo para que sea posible llevarla a cabo. 

Esta modificación de las condiciones en una subrogación hipotecaria puede ser de varios tipos: puede producirse un cambio de deudor (persona titular del contrato) o de acreedor (de banco).  

• Subrogación de hipoteca por cambio de deudor: en ocasiones es necesario subrogar la hipoteca por motivos que nada tienen que ver con su rentabilidad. En este caso cambia el titular del préstamo.
• Subrogación de hipoteca por cambio de acreedor: este es el tipo de subrogación hipotecaria en la que nos centraremos a lo largo de este artículo, y trata de cambiar de banco el préstamo hipotecario para, generalmente, obtener mejores condiciones. 

Subrogación de la hipoteca por cambio de deudor

La subrogación por cambio de deudor se produce, generalmente, cuando se vende una vivienda cuya hipoteca no se ha terminado de pagar. En esta situación, quien compra el piso hipotecado asume la titularidad del préstamo. La hipoteca mantendrá las mismas condiciones aunque cambie de nombre. 

El principal beneficio es que los gastos son menores que los que conlleva cancelar la hipoteca y solicitar un nuevo préstamo. No obstante, antes de decantarse entre una subrogación de deudor o una nueva hipoteca hay que valorar determinados aspectos y hacer números para calcular qué sale más a cuenta. 

Aquí hay que tener en cuenta que en una subrogación de deudor no podremos escoger el banco. Asimismo, será imprescindible que el acreedor actual consienta el cambio de deudor. La entidad bancaria, por supuesto, estudiará el perfil del comprador de la casa como lo hizo en su día con el del vendedor.  

Al respecto, el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, especifica que “en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito”. 

Subrogación de hipoteca por cambio de acreedor 

Con la subrogación de hipoteca por cambio de acreedor (que es en la que nos centraremos de ahora en adelante) lo que se hace es cambiar la hipoteca de banco. Este cambio se realiza generalmente para cambiar las condiciones del préstamo actual y mejorarlas. De hecho, son varias las cuestiones que se pueden modificar: el tipo de interés, el índice de referencia al que se encuentra vinculada la hipoteca, el plazo de amortización y cuotas, etcétera.  

Para escoger bien la nueva hipoteca será imprescindible comparar entre las diferentes entidades. Para hacerlo con éxito y elegir la que más te conviene, te recomendamos utilizar el comparador de hipotecas de CrediMarket, donde podrás ver la oferta de más de 30 bancos. 

Por qué subrogar la hipoteca 

La principal ventaja que tiene subrogar una hipoteca a otro banco es la posibilidad de mejorar las condiciones. Esto es, lograr unos tipos de interés más bajos o ampliar el plazo de amortización. También, desvincularse de tipos de referencia más caros, ciertas comisiones o, incluso, vinculaciones si la hipoteca se firmó antes de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley de Crédito Inmobiliario. 

Con todo, antes de llevar a cabo cualquier cambio, es recomendable hacer cálculos sobre el coste que va a suponer, ya que una subrogación lleva implícitos unos gastos (eso sí, no hay comisión por cancelación). 

Es importante comentar que el contexto actual es idóneo para hacer una subrogación de hipoteca, sobre todo para cambiar el tipo de interés de variable a fijo. Básicamente, por las subidas de tipos de interés, que impactan de lleno en los valores del euríbor, en positivo y ascenso desde mayo de 2022, y por tanto en las cuotas de las hipotecas que se revisan con los nuevos registros. Y parece no haber tocado techo todavía porque se prevé otro incremento para el próximo mes (actualizado el 16/11/2022). 

Qué cambia en una subrogación de hipoteca  

Con una subrogación de hipoteca por cambio de acreedor (o sea, cuando se cambia la hipoteca de banco) es posible modificar las siguientes cuestiones: 

• Tipo de interés de la hipoteca: con una subrogación de hipoteca se puede mejorar el interés, bien reduciéndolo, bien cambiando la hipoteca de variable a fija. Ten en cuenta que esto puede ser muy conveniente en el panorama actual, con el euríbor disparado y los tipos de interés subiendo constantemente.
• El plazo de amortización: para reducirlo y acabar pagando menos intereses o para ampliarlo y pagar cuotas más bajas.
• Comisiones: una de las que puedes librarte con una subrogación de hipoteca es la de amortización anticipada, entre otras.
• Cláusulas abusivas: una subrogación de hipoteca también permite acabar con posibles cláusulas abusivas, con intereses de demora excesivos, etcétera.
• Productos vinculados: eliminarlos. Como un seguro de hogar. De hecho, contratar un seguro de hogar en una aseguradora ocomparador directamente es más económico. 

Antes de hacer una subrogación de hipoteca 

Si te estás planteando hacer una subrogación de hipoteca debes tener en cuenta algunos aspectos previos. Te las explicamos a continuación para que tengas todas las claves antes de tomar una decisión: 

• Conocer el préstamo actual: antes de decidirnos a cambiar, hay que saber muy bien las condiciones de la hipoteca que tenemos contratada. Tipo de interés, cláusulas… Para poder calcular si la nueva nos da mejores condiciones. No podemos olvidar fijarnos en cuánto nos queda por pagar, en el valor del inmueble…
• Evaluar el mercado: estudiar la oferta existente para poder comparar condiciones como el tipo de interés, comisiones… que dan las diferentes entidades. Puedes hacerlo a través del comparador de hipotecas de Credimarket. Solo tendrás que destinar 2 minutos de tu tiempo para obtener resultados personalizados con las mejores entidades para hacer tu subrogación hipotecaria. 

Cómo cambiar la hipoteca de banco paso a paso 

Descubre cuál es el proceso para cambiar la hipoteca paso a paso: 

• Lo primero será explorar el mercado hipotecario para ver qué entidad cuenta con buenas condiciones en sus subrogaciones de hipotecas. Si lo haces a través del comparador de hipotecas de CrediMarket te ahorrarás ir entidad por entidad. Podrás analizar la oferta de más de 40 al mismo tiempo, y analizar sus condiciones al mismo nivel. Fácil y rápido.
• A continuación tendrás que presentar la solicitud para realizar la subrogación de hipoteca. La pedirás al nuevo banco, no en el que tienes la hipoteca. 
• El nuevo banco hará un estudio financiero del titular (o sea, de tu perfil crediticio) para determinar que podrás devolver el dinero que pidas en el tiempo que se acuerde y con los intereses que se establezcan. También evaluará tu historial crediticio para ver si has sido responsable con los pagos de anteriores deudas (si has respondido bien y no has estado nunca en listados de morosidad). Si la respuesta es afirmativa, empezará con los trámites de subrogación.
• Oferta vinculante: en ella aparecerán todas las condiciones del nuevo préstamo y el banco se la dará al deudor. Además, le pedirá a la entidad con la que está la hipoteca original que le entregue, en el plazo de siete días naturales, un certificado de deuda pendiente.
• Enervación de la subrogación: entregado el certificado, el banco actual dispone de 15 días para ejercer su derecho a tanteo. Esto es, igualar (o mejorar) la oferta hecha por la nueva entidad. Y tú como deudor podrás estudiar ambas propuestas y tener la última palabra.
• Firma de la subrogación: si pasados 15 días, el primer banco no se ha manifestado, se procederá a la firma de la subrogación. Para que sea válida, la nueva entidad ha de pagar la deuda pendiente con el banco original. 

Cuánto cuesta subrogar la hipoteca 

Una subrogación de hipoteca conlleva una serie de gastos (aunque es fácil que salga a cuenta). Esto es porque se tiene que escriturar y registrar. Los más habituales son los de tramitación y la comisión por subrogación de hipoteca. En el caso de los primeros nos referimos a los gastos de notaría, del Registro de la Propiedad, y de la gestoría. No contemplamos los de tasación aquí.  

En cuanto a la comisión por la subrogación, hay límites. En el caso de la hipoteca fija se establece que durante los cinco primeros años sea del 0,50 % y los años siguientes del 0,25 %. Para las hipotecas variables el máximo es del 0,25 % en los tres primeros años, y del 0,15 % hasta el quinto año. Después no hay comisiones, siempre y cuando la hipoteca se haya firmado después de junio de 2019. 

Cómo acertar con la subrogación de hipoteca 

A la hora de elegir la entidad con la que llevarás a cabo la subrogación, ¿cómo es posible saber cuál es la mejor opción? Aunque en CrediMarket te ayudaremos gratis a elegir la mejor subrogación de hipoteca, puedes prestar atención a los siguientes puntos: 

• Capital: que la nueva hipoteca cubre bien tus necesidades. 
• Intereses: fíjate sobre todo en el tipo de interés de la hipoteca y calcula también los intereses totales del préstamo.
• Las cuotas: puedes usar un simulador como el nuestro para saber qué cuota pagarás. Está directamente relacionado con el plazo de amortización. Recuerda consultar el cuadro de amortización antes de firmar nada.
• Productos bonificables: como seguros, tarjetas, domiciliaciones… con los que en teoría consigues una rebaja del tipo de interés pero que pueden empeorar las condiciones de la subrogación.
• Posibles comisiones y otros gastos de la subrogación de hipoteca.
• Operativa de la entidad en la que solicitas la subrogación de hipoteca. 

Qué necesitas para hacer una subrogación hipotecaria 

Para hacer una subrogación de hipoteca por cambio de acreedor necesitarás cumplir una serie de requisitos y aportar cierta documentación que los justifique. Aunque esto cambia según la entidad bancaria que elijas para hacer la subrogación, por regla general tendrás que: 

• Tener una buena situación económica y laboral: y aportar las tres últimas nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta, rendimientos positivos de inversiones o alquileres (en el caso de haberlos)...
• Haber pagado las cuotas de la hipoteca que quieres subrogar de forma religiosa durante los dos años anteriores. Sin retrasos. Puedes adjuntar los recibos.
• Que el capital de la hipoteca que quieres subrogar no supere el 80 % del valor de la vivienda. Deberás aportar informe de tasación, escritura de la vivienda y nota simple.
• No alargar el plazo de amortización más de 30 años en total.
• Aportar la documentación personal: copia del DNI.
• También la copia del contrato de préstamo hipotecario actual. 

¿Qué bancos permiten hacer una subrogación de la hipoteca? 

La mayoría de bancos ofrecen la posibilidad de subrogar la hipoteca desde otra entidad, mejorando las condiciones iniciales. 

Para ver condiciones, hacer tus cálculos y mirar todas las opciones posibles, puedes consultar la oferta en el comparador de subrogación de hipotecas de CrediMarket y hacer los cálculos sobre cuánto te costará hacer el cambio usando nuestra calculadora de gastos por subrogación, que es gratuita. El proceso es fácil: 

• Entra en nuestro comparador de préstamos hipotecarios.
• Selecciona la finalidad de la hipoteca: en este caso, mejorar tú hipoteca actual.
• Indica la cantidad de dinero que te queda por pagar. O sea, el importe pendiente de la hipoteca.
• Indica el valor del inmueble y el número de titulares de la hipoteca que quieres subrogar.
• Indica la situación laboral del titular con mayores ingresos, así como lo que gana al mes.
• Introduce la suma mensual de todos los préstamos de los titulares para que podamos calcular la ratio de endeudamiento.
• También la provincia en la que se encuentra la vivienda, tu nombre y apellidos, teléfono y dirección de correo electrónico. 

Y en apenas minutos recibirás tu listado de bancos para subrogar la hipoteca, y la llamada de uno de nuestros agentes, que te ayudará de forma gratuita y sin compromiso. 

Subrogación de hipoteca vs novación 

Una pregunta que no podemos dejar de contestar es en qué se diferencia una novación de una subrogación, pues ambos términos pueden confundirse. En este caso, una novación hipotecaria es cualquier cambio que se lleve a cabo, tiempo después de la firma, en el contrato a través del cual se suscribió el préstamo. O sea, se trata de cualquier cambio en la hipoteca posterior a su firma. 

Una subrogación, que puede ser para cambiar el acreedor (la cambiamos de un banco a otro) o de deudor (de titular) es, por tanto, una clase de novación. Básicamente porque con ella se produce una modificación de condiciones. 

Sin embargo, hay más tipos de novación. O sea, podemos modificar la hipoteca para ampliar el importe del préstamo, modificar el plazo de amortización, cambiar el tipo de referencia, introducir o reducir el número de garantías… La novación de la hipoteca puede ser una alternativa a la subrogación hipotecaria, pues con ella también puede modificar el plazo de devolución y el interés, ampliar el capital de la hipoteca…entre otros. De nuevo, es importante comparar.