Subrogación de la hipoteca: ¿Qué es?

Una subrogación hipotecaria consiste en modificar alguna de las condiciones del préstamo: puede ser un cambio de deudor (persona titular del contrato) o de acreedor (de banco).

El primero es habitual cuando se compra una vivienda ya hipotecada. En este caso, la entidad hará una valoración de riesgos del nuevo titular (estudiará su historial económico y su perfil económico para determinar si va a poder cumplir o no con todos los pagos).

Para llevar a cabo la subrogación de deudor, en la que se asume la deuda existente, se tendrá que hacer frente a ciertos gastos (de notaría, de gestoría, la comisión de subrogación que se hubiera pactado previamente…).

Por otra parte, la subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca de banco. A través de ella se pueden mejorar las condiciones del préstamo (interés más bajo, mayor plazo de amortización, eliminación de cláusulas o comisiones…).

¿Cómo se puede hacer una subrogación?

Para poder llevar a cabo una subrogación hay que tener en cuenta varios aspectos. Explicamos aquí todos los pasos a dar.

Antes de la contratación de la nueva hipoteca:

• Conocer el préstamo actual: antes de decidirnos a cambiar, hay que saber muy bien las condiciones de la hipoteca que tenemos contratada. Tipo de interés, vinculaciones, cláusulas… Para poder calcular si la nueva nos da mejores condiciones.
• Evaluar el mercado: estudiar la oferta existente para poder comparar condiciones como el tipo de interés, comisiones… que dan las diferentes entidades.

Al elegir la nueva hipoteca:

• Valoración del banco: una vez elegida la entidad, y como con cualquier otra solicitud, se hará un estudio del titular para determinar que podrá devolver el dinero que pida en el tiempo que se acuerde y con los intereses que se establezcan. También evaluará su historial crediticio para ver si ha sido responsable con los pagos de anteriores deudas (si ha respondido bien y no ha estado nunca en listados de morosidad). Si la respuesta es afirmativa, empezará con los trámites de subrogación.
• Oferta vinculante: en ella aparecerán todas las condiciones del nuevo préstamo y el banco se la dará al deudor. Además, le pedirá a la entidad con la que está la hipoteca original que le entregue, en el plazo de siete días naturales, un certificado de deuda pendiente.
• Enervación de la subrogación: entregado el certificado, el banco original dispone de 15 días para ejercer su derecho a tanteo. Esto es, igualar (o mejorar) la oferta hecha por la nueva entidad.
• Firma de la subrogación: si pasados 15 días, el primer banco no se ha manifestado, se procederá a la firma de la subrogación. Para que sea válida, la nueva entidad ha de pagar la deuda pendiente con el banco original.

¿Cuánto cuesta hacer una subrogación hipotecaria?

Cualquier modificación de un contrato hipotecario conlleva una serie de gastos. Detallamos a continuación los que se aplican, en concreto, en las subrogaciones hipotecarias:

• Comisiones. Básicamente pueden ser tres:
  • Por subrogación: Está regulada por ley y es de un máximo del 0,50 % durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca y de hasta el 0,25 % a partir del sexto.
  • Por riesgo de interés: Sólo en las hipotecas a tipo fijo, no está regulada y puede oscilar entre el 0,50 % y el 5,00 % del capital pendiente. Pretende compensar a la entidad si la cancelación del préstamo genera una pérdida de capital.
  • Estudio y apertura: De abrir una nueva hipoteca, puede incluirla.
• Notaría. No tiene un costo fijo y puede moverse en torno los 600 euros.
• Gestoría. No está regulado, pero no suele superar los 300 euros.
• Registro de la propiedad. Alrededor de 100 euros.
• Tasación. En función de la empresa que lleve a cabo la operación, pero no más de 300 euros.

En principio, no hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos, conocido como IAJD a no ser que se lleve a cabo una novación posterior. Los precios que indicamos son orientativos.

¿Cuándo merece la pena hacer una subrogación de la hipoteca?

Llevar a cabo una subrogación lleva implícitos una serie de costes (comisiones, notaría, tasación, gestoría…). Por tanto, antes de decidirse a dar el paso, se han de hacer cálculos ya que no siempre tiene que salir a cuenta.

Así, puede resultar beneficiosa si con la nueva hipoteca se consigue un mejor tipo de interés y se obtiene una rebaja considerable de las cuotas mensuales, también si permite eliminar cláusulas que no interesa mantener, comisiones y vinculaciones.

Se cree que la operación sale a cuenta si los gastos que, como tal, pueda generar la subrogación quedan cubiertos, al cabo de dos años del cambio, con el ahorro que se ha conseguido en los pagos. Para poder saber cuánto va a costar, orientativamente, el cambio en la hipoteca se puede usar la calculadora de gastos de subrogación de CrediMarket, gratuita.

¿Qué ventajas tiene subrogar la hipoteca?

La principal ventaja que tiene subrogar una hipoteca a otro banco es la posibilidad de mejorar las condiciones. Esto es, lograr un tipo de interés más bajo o ampliar el plazo de amortización. También, desvincularse de tipos de referencia más caros, ciertas comisiones o, incluso, vinculaciones (contratación de seguros, por ejemplo).

Con todo antes de llevar a cabo cualquier cambio, es recomendable hacer cálculos sobre el coste que va a suponer, ya que llevar a cabo una subrogación lleva implícitos unos gastos.

¿Qué bancos permiten hacer una subrogación de la hipoteca?

La mayoría de bancos ofrecen la posibilidad de subrogar la hipoteca desde otra entidad, mejorando las condiciones iniciales.

Para ver condiciones, hacer tus cálculos y mirar todas las opciones posibles, puedes consultar la oferta en el comparador de subrogación de hipotecas de CrediMarket y hacer los cálculos sobre cuánto te costará hacer el cambio usando nuestra calculadora de gastos por subrogación, que es gratuita.

Si le compro el piso a otra persona, ¿puedo subrogar a su hipoteca?

Sí, recibe como nombre subrogación de deudor y consiste en que quien compra el piso, hipotecado, asume la titularidad del préstamo del vendedor. La hipoteca tendrá las mismas condiciones, salvo que irá a nombre de otra persona.

El principal beneficio es que los gastos son menores que si se cancelara y abriera un nuevo préstamo. Con todo, antes de decidirse por una subrogación hay que valorar determinados aspectos y hacer números para calcular qué sale más a cuenta.

Además, otros puntos a tener en cuenta es que, al subrogarse a la hipoteca, no se va a elegir la entidad ni se podrá, de primeras, negociar las condiciones.

¿Es lo mismo hacer una subrogación y una novación?

Una novación hipotecaria es cualquier cambio que se lleve a cabo, tiempo después de la firma, en el contrato a través del cual se suscribió el préstamo.

Por tanto, la subrogación, que puede ser de acreedor (la trasladamos de un banco a otro) o de deudor (de titular), es una clase de novación ya que hay una modificación de condiciones.

Pero hay más. Una novación, que se hace con el propio banco, también puede ser ampliar el importe de la hipoteca, modificar el plazo de amortización, cambiar el tipo de referencia, introducir o reducir el número de garantías…