Qué es una hipoteca local comercial

Una hipoteca local comercial es un préstamo hipotecario cuya finalidad es financiar la compra que un recinto destinado a una actividad empresarial. Puede ser un local comercial como tal, una tienda, una oficina, una nave industrial, etcétera. El hecho es que el inmueble que se va a adquirir con este préstamo no va a ser una vivienda.

La gran mayoría de entidades disponen en sus carteras de hipotecas destinadas a la compra de un local comercial. Con todo, ni son mayoritarias ni tienen unas condiciones tan estandarizadas como una hipoteca convencional. Además, tienen unos requisitos más estrictos.

Es decir, las características de contratación de una hipoteca para un local comercial suelen ser personalizadas y varían, entre otros, en función de la rentabilidad que va a tener el negocio al que se va a destinar, el riesgo que la operación tiene para el banco y el perfil del titular.

De hecho, son financiaciones que los bancos consideran arriesgadas porque creen en un momento de reducción de ingresos, el titular preferirá dejar de pagar antes el préstamo sobre el local que el que pueda tener sobre su vivienda.

Finalidades de las hipotecas local comercial

La finalidad básica de una hipoteca local comercial es adquirir un inmueble en cuyo interior se va a desarrollar una actividad comercial, un negocio. Esto es, no se va a residir. Hablamos, por ejemplo, de montar una tienda, abrir una oficina...

Estos son los principales recintos que se pueden adquirir con una hipoteca local comercial:

• Locales comerciales como tal.
• Oficinas.
• Naves industriales.
• Naves agropecuarias.
• Solares destinados a uso comercial.
• Inmuebles en explotación.
• Etcétera.

Hipotecas para un local comercial: cómo son

Las condiciones de las hipotecas para comprar un local comercial o para negocios no están tan estandarizadas como las de las financiaciones para particulares. De hecho, pueden variar en función del riesgo de la inversión, el tipo de negocio y el perfil de la persona que la solicita. Con todo, tienen algunos rasgos que se suelen repetir:

• El interés de una hipoteca para un local comercial puede ser a tipo fijo o a interés variable.
• Los plazos de amortización no se alargan más de 15 o 20 años.
• El porcentaje de financiación no suele superar el 70 % del valor de tasación o compraventa del local.
• Acostumbran a aplicar unos tipos de interés más elevados que una hipoteca para una vivienda.
• Es posible que el titular que asumir más gastos que en una hipoteca para vivienda. Por ejemplo, tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), la notaría, gastos derivados del Registro de la Propiedad y la gestoría.

Diferencias entre una hipoteca convencional y una para negocios

Aunque no dejan de ser financiaciones a largo plazo, una hipoteca para una vivienda y una para adquirir un local guardan bastantes diferencias. Te las listamos:

• Los tipos de interés de las hipotecas para locales comerciales suelen ser más elevados que los de una convencional.
• La extensión de los plazos de amortización máximos es bastante diferente. Para una vivienda, se extiende hasta los 30 años (muy pocas hipotecas a 40 años) mientras que para un local no supera los 15 años, en pocas ocasiones, los 20.
• El porcentaje de financiación también varía. En una hipoteca local comercial no suele superar el 70 % del valor de tasación o compraventa mientras que en una vivienda acostumbra a llegar al 80 % (en muy contados casos, incluso, podemos encontrar hipotecas que rozan el 100 % financiación).
• El titular de una hipoteca para local comercial tiene que asumir más gastos que el de una hipoteca para una vivienda. Y es que la Ley del Crédito Inmobiliario de 2019 sólo regula los de estas últimas. Así, tendrá que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y los gastos derivados de la notaría el Registro de la Propiedad y la gestoría.

En qué fijarse al comparar hipotecas para local comercial

Si tienes que pedir una hipoteca porque quieres adquirir un local para emprender un negocio o ampliar el actual, debes tener en cuenta muchos aspectos. Ten en cuenta que no hay una hipoteca que sea mejor que otra. La idoneidad de una u otra se establecerá en función de cómo satisface tus necesidades y se adapta a tus finanzas.

Aquí te damos algunos puntos que debes tener muy en cuenta a la hora de contratar una hipoteca para comprar un local comercial:

• Elige el tipo de interés de la hipoteca que más se adapta a tu personalidad y a tus finanzas: si quieres saber cuánto vas a pagar siempre y no tener sobresaltos con la evolución de los tipos de referencia, opta por una hipoteca fija. Si no te asustan los cambios y puedes hacer frente a la volatilidad de los tipos de referencia y beneficiarte de sus bajadas (y también sufrir sus subidas), elige una hipoteca variable.
• Escojas el que escojas, el tipo de interés debe ser lo más bajo posible. Para ello, al comparar varias opciones, fíjate en la Tasa Anual Equivalente (TAE) ya que nos muestra el precio real de la financiación. En ella se incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN) y otros gastos que pueda tener la hipoteca para el local.
• Fíjate la financiación que te ofrece, si el importe que puedes conseguir a través de ella satisface tus necesidades. En cualquier caso, no pidas más dinero del necesario.
• Ajusta el plazo de amortización a tu bolsillo e intenta que sea lo más corto posible ya que cuanto más largo sea, más intereses acabarás pagando. A pesar de ello, no ahogues tus finanzas: a veces es mejor pagar unas cuotas algo más bajas durante algo más de tiempo y vivir el día a día tranquilo aunque al final del plazo hayas abonado más intereses.
• Haz muchos números y con diferentes escenarios (hipoteca fija, hipoteca variable, diferentes tipos de interés, plazos más cortos o más largos...) así podrás hacerte una idea acerca de cómo serán las cuotas y de tu capacidad para responder de ellas. Puedes usar, para ello, la calculadora de hipotecas de CrediMarket.
• Si te ofrecen contratar productos bonificados (con su suscripción reducirás el tipo de interés), valora si realmente te valen la pena.
• Y, muy importante de cara a un negocio, revisa toda la operativa que te ofrece la entidad en la que contratas tu hipoteca para un local comercial. Es decir, si va a responder a tus necesidades empresariales: no te cobra por la emisión o cobro de cheques, si haces transferencias internacionales qué coste tienen...

Como has podido ver, contratar una hipoteca para un local comercial no es sencillo: son muchos aspectos a valorar. Y, en estos momentos, el acompañamiento de unas manos expertas siempre es de agradecer.

Recuerda que en el comparador de hipotecas de CrediMarket no sólo recopilamos la oferta de las principales entidades que operan en España sino que también contamos con un equipo de expertos que te pueden ayudar, gratis y sin compromiso.

Para ello únicamente tendrás que acudir a nuestro simulador de hipotecas, responder a un sencillo cuestionario y, además de elaborarte un estudio personalizado de financiación, uno de nuestros agentes te acompañará telefónicamente, gratis y sin compromiso, en el proceso de comparación y elección.

Requisitos de las hipotecas local comercial

Los requisitos para una hipoteca para local comercial pueden variar según la entidad, tu perfil, el negocio al que te dedicas... Estos son los más frecuentes:

• Debes tener (y poder demostrar) que tu actividad cuenta con unos ingresos anuales suficientes como para devolver el dinero de la hipoteca más los intereses que pueda generar.
• Si tu empresa ya está constituida, es posible que te pidan que demuestres ésta tenga cierta antigüedad, habitualmente se requiera que tenga más de tres años de trayectoria.
• Si tu empresa es nueva, probablemente te exigirán un estudio de mercado o proyecto empresarial para ver la viabilidad de tu negocio.
• En cualquier caso, te podrán exigir que lleves cierto tiempo siendo cliente de la entidad (entre seis meses y un año como mínimo).
• No haber estado nunca en ningún listado de morosidad como ASNEF o RAI.
• Tener alguna propiedad que pueda actuar como aval.
• Contar con un nivel de endeudamiento sano. No destinar más del 35 % de los ingresos de la empresa a pagar otras deudas.

La documentación en una hipoteca para un local comercial

Cuando pides una hipoteca para un local comercial, la entidad te exige que presentes cierta documentación a través de la cual estudia tu perfil crediticio, la viabilidad de la operación y, en este caso, del negocio que se va a llevar a cabo.

Aunque los papeles pueden variar en función del banco y la iniciativa comercial, estos son los más habituales:

• DNI, NIE o pasaporte, en vigor, de los solicitantes de la hipoteca para comprar un local comercial.
• Última declaración del IRPF.
• Resumen de la vida laboral con los datos actualizados.
• Extractos de los movimientos bancarios de los últimos meses.
• Si se tienen otros préstamos o financiaciones, recibos.
• Escrituras de otros bienes que se puedan poseer.
• Justificantes de otros ingresos.

Si el titular de la hipoteca estuviera asalariado, contrato laboral y últimas nóminas. Y si fuera autónomo, declaración anual y últimos pagos trimestrales del IVA y últimos recibos de los pagos a la Seguridad Social. Además, al tratarse de una hipoteca para un negocio, es posible que desde la entidad te pidan documentación extra sobre el proyecto que vas a llevar a cabo, un estudio de mercado, etcétera.

Hipotecas para local comercial: dónde conseguirlas

En la actualidad, la gran mayoría de entidades cuentan en sus carteras de productos con hipotecas para negocios. Hablamos de BBVA, Banco Santander, CaixaBank, Banco Sabadell...

Si te quieres hacer una idea global de la oferta del mercado, te recomendamos que visites el comparador de hipotecas de CrediMarket. En él, encontrarás las hipotecas para locales que ofrecen las principales entidades que operan en España.

Además, si quieres que te enviemos un estudio personalizado de financiación, con aquellas opciones que te cuadran mejor por tus necesidades y perfil, sólo tendrás que acudir a nuestro simulador de hipotecas y responder a este sencillo cuestionario:

• Finalidad de la hipoteca.
• Precio del inmueble.
• Cuánto dinero tienes para dar de entrada.
• Cuántos titulares tendrá la hipoteca.
• Tipo de contrato laboral del titular de la hipoteca con más ingresos.
• Suma de los ingresos de todos los titulares de la hipoteca para un local.
• Si hay otras deudas, cuánto se paga por ellas.
• Fecha estimada de firma de la hipoteca.
• Provincia en la que está ubicado el local.
• Datos de contacto (nombre y apellidos y teléfono, etc.) para facilitarte la oferta personalizada.

Una vez respondidas estas cuestiones (apenas te llevará tres minutos), recibirás un email a la dirección de correo que nos hayas dado con tu oferta personalizada de financiación. Y, si lo deseas, nuestros agentes expertos te resolverán cualquier duda que puedas tener y te ayudarán a comparar y elegir la mejor opción para ti.

¿Se puede pedir una hipoteca para comprar un local comercial y convertirlo en vivienda?

Sí, puedes pedir una hipoteca para comprar un local comercial y, después, convertir el espacio en vivienda. Pero debes tener en cuenta que, la financiación que se barajará desde la entidad será la destinada a la compra de un local comercial porque, de primeras, es lo que se adquiere.

Por tanto, en el caso de pedir una hipoteca para comprar un local comercial deberás tener en cuenta lo que esta supone: un precio más elevado, un plazo de amortización más corto y un menor porcentaje de financiación que una hipoteca para un piso.

Con todo, si quieres convertir un local comercial en vivienda, tendrás que llevar a cabo un cambio de usos del emplazamiento. Para ello, es necesario tener un proyecto técnico y, posteriormente, la licencia que da el visto bueno a la modificación.

Por eso, antes de embarcarse en la compra de un local comercial con la idea de convertirlo en vivienda, es aconsejable informarse sobre la viabilidad del proyecto.