¿Hay hipotecas que financien el 100 % de la vivienda?

Sí, en 2018 se pueden encontrar hipotecas que financien el 100% del valor de tasación o compraventa del inmueble, aunque la oferta es más limitada y para poder acceder a ellas se deben cumplir unos requisitos más estrictos que en las hipotecas cuyo máximo está en el 80 %.

Hace unos años, las hipotecas 100 % eran muy habituales en España. A veces, incluso, se añadían los gastos de compraventa, de reforma de la vivienda, compra de muebles... Pero con la crisis económica, entre el 2007 y el 2012, los bancos cerraron el grifo crediticio y, en paralelo, las hipotecas al 100% dejaron de ser usuales.

A día de hoy, y si bien se ha recuperado la oferta de financiación, los bancos son algo más estrictos a la hora de conceder cualquier tipo de financiación. Y las hipotecas al 100 % han quedado relegadas a la adquisición de un inmueble de la entidad o a clientes considerados premium, que a pesar de solicitar la totalidad del valor, disponen de unos ingresos elevados, ahorros y otras propiedades.

¿Qué características tienen las hipotecas que financian la totalidad del precio de la vivienda?

Lo más habitual a día de hoy es que las hipotecas que financian la totalidad del valor de un inmueble se concedan para comprar un piso de la cartera del propio banco. Algunas entidades las facilitan, también, a clientes con un perfil muy particular: con altos ingresos, trabajo estable, ahorros, probablemente alguna que otra propiedad sin cargas...

Listamos aquí algunas de sus características de las hipotecas 100 %:

• Plazos: Como el importe que se concede es superior al de una hipoteca que financie el 80 % de la vivienda, el plazo de amortización puede alargarse y llegar a los 40 años.
• Interés: Es variable (el interés es el resultado de sumar un diferencial a un tipo de referencia) y más alto que la media del resto del mercado porque se concede más dinero, el banco entiende que se asumen más riesgos y se puede alargar el plazo de amortización. En este sentido, hay que recordar que cuanto más se extienda el tiempo para devolver el dinero, más baratas serán las cuotas mensuales pero más intereses se pagarán al final.
• Requisitos
  • Se requieren ingresos elevados. Entre todos los titulares de la hipoteca, deben sumar un importe mínimo de entre 2.000 y 3.000 euros, según la entidad.
  • Situación económica estable. Con contrato laboral indefinido y una antigüedad, en muchos casos, de un mínimo de dos años en la misma empresa.
  • Contar con un buen perfil crediticio. Es esencial, entre otros, haber tenido una buena respuesta en el pago de préstamos o facturas anteriores y no figurar (ni haber figurado) en ningún listado de morosidad.
  • Disponer de avales con garantías. En caso que fuera necesario, personas con solvencia que puedan hacer frente al reembolso en caso de impago. Se debe tener en cuenta que la persona que avala asume un riesgo muy alto, ya que si el titular de la hipoteca no paga las cuotas, el avalista respondería por él.
• Vinculaciones: Como con cualquier otra hipoteca, el banco mejorará el tipo de interés si se contratan otros productos de los que comercializa. Los más habituales son:
  • Domiciliación de la nómina o ingresos recurrentes y justificados (a veces por un importe mínimo).
  • Domiciliación de recibos básicos (luz, agua, teléfono, internet…).
  • Contratación de seguros (vida, hogar y protección de pagos son los tres más comunes).
  • Contratación e imposición de dinero en planes de pensiones.
  • Contratar tarjetas de la entidad (de débito o de crédito y usarlas un número mínimo de veces al trimestre o pagar con ellas un mínimo de dinero al año).

¿Qué documentación hay que presentar cuando se pide una hipoteca 100 %?

Al igual que en cualquier otra hipoteca, la documentación necesaria es la siguiente:

• Documento acreditativo (DNI / NIE) de los solicitantes.
• Vida laboral actualizada.
• Extracto bancario de los últimos dos o tres meses.
• Últimas dos o tres declaraciones de la renta.
• Tasación de la vivienda.
• Una copia de la escritura de propiedad de los vendedores.
• Contrato laboral en vigor y las últimas dos o tres nóminas.

¿Qué bancos dan este tipo de hipotecas?

Si bien durante los años de la crisis, los bancos fueron muy estrictos a la hora de conceder financiación, en el caso de las hipotecas los importes no solían superar el 80 % del valor de tasación de la vivienda y los años de amortización no eran más de 30, de un tiempo a esta parte se han relajado los criterios. Y han ampliado ambos requisitos.

Con todo, las hipotecas 100 % siguen siendo minoritarias. Habitualmente las conceden las entidades cuando la vivienda que va a adquirir el cliente es propiedad del banco.

¿Se puede conseguir una hipoteca que financie toda la vivienda si no se tiene ahorros?

Una hipoteca 100 % no quiere decir que cubra la totalidad de la compra. Esta financiación habitualmente no incluye los pagos de compraventa ni los de formalización de la hipoteca.

Se debe disponer de unos ahorros mínimos, de entre el 10 % y 15 % del valor de la vivienda, para hacer frente a los gastos de gestión que genera el préstamo hipotecario.

Además del ahorro inicial, es necesario calcular la cuota mensual para evitar que las finanzas personales se vean ahogadas. Se recomienda que la cantidad a desembolsar no supere el 35% de los ingresos.

El hecho de que se financie el 100% puede llevar a creer que están pensadas para las personas sin ahorros. Sin embargo, se trata de todo lo contrario: Al ser una cuota más alta y a amortizar en más tiempo, el riesgo de impago es mayor. Por ello, van dirigidas a personas con un buen perfil crediticio que pueda hacer frente al reembolso.

¿Hay hipotecas que cubren todo el valor del inmueble más gastos?

Antes de la crisis económica de 2007 no era muy difícil conseguir una hipoteca 100 % más gastos. E incluso, en muchos casos se añadía el desembolso necesario para acondicionar la vivienda. Sin embargo, actualmente es muy difícil conseguir esta financiación y con este plus, sobre todo si no se compra un piso de banco.

Aún así, en caso de que se conceda esta financiación total más gastos, se deberán cumplir unas condiciones muy exigentes. Entre otras, probablemente se obligará a contratar un seguro de protección de pagos a prima única y aportar un avalista solvente que, en caso de impago, pueda hacer frente al reembolso.

¿Qué riesgos tiene firmar una hipoteca que financie el 100 % de la vivienda?

Contratar un préstamo hipotecario 100% no es mejor ni peor, sino que su idoneidad depende de factores como el perfil o las necesidades del cliente. Sin embargo, sí que cuenta con una serie de riesgos:

• Cuanto mayor es la cantidad concedida, mayor es el endeudamiento del titular.
• Si se alarga el plazo de amortización, las cuotas serán menores, pero el coste final del préstamo, más elevado.
• En caso de impago y consecuente embargo de la propiedad, al haber financiado el 100%, es muy posible que la deuda pendiente sea mayor que si se hubiera financiado el 80% del valor de la tasación. Así, es posible que se pierda el bien inmueble y además aún quede una deuda a la que hacer frente.
• El avalista también corre el riesgo de perder todos sus bienes si el titular de la hipoteca no hace frente al pago.

¿Cuál es el plazo de amortización máximo de estas hipotecas?

El plazo de amortización varía según la entidad que se consulte. Habitualmente se sitúa entre los 20 y 30 años y, en algún caso, hasta 40 años.

El plazo de amortización suele ser superior al de una hipoteca convencional porque el importe financiado también es mayor, por lo que es lógico fraccionarlo en más cuotas, aunque esto lleve a que se acabe pagando más por los intereses.

¿A qué tipo de perfil de cliente se concede esta clase de hipotecas?

Como este tipo de financiación implica un riesgo de impago mayor para el banco, éste exige un perfil con mayores garantías en la devolución del pago. Normalmente:

• Es imprescindible que el perfil crediticio del cliente sea impoluto. Es decir, que haya respondido bien al pago de anteriores préstamos y facturas, que no aparezca en ninguna lista de morosidad, como podría ser ASNEF.
• Se requieren ingresos elevados, que entre todos los titulares sumen una cantidad mínima de entre 2.000 y 3.000 euros.
• Es necesario tener un empleo estable con un contrato indefinido y, normalmente con un mínimo de antigüedad.
• Se requiere que el usuario cuente con ahorros suficientes para hacer frente a los gastos de gestión iniciales.
• En caso necesario, debe disponer, también, de avalistas muy cualificados. Es decir, que sean solventes y que puedan hacer frente a las cuotas ante un posible impago.

Sin embargo, el cumplir con estas características no implica que se conceda este tipo de hipoteca, sobre todo si el piso que se quiere comprar no pertenece a la entidad bancaria. Si se cuenta con un muy buen perfil (entre otras características, con un elevado número de ahorros y unos ingresos muy elevados), excepcionalmente se podrá acceder a una hipoteca 100% aunque el piso no pertenezca al banco.