¿Cuáles son los inconvenientes de contratar una hipoteca que financia el 100% del inmueble?
Este tipo de hipotecas no suelen ser comunes. Y el principal incoveniente es que las pocas que existen están destinadas a la compra de inmuebles anunciados en los portales inmobiliarios de bancos (Altamira, Servihabitat, Aliseda, etc). Es decir, la búsqueda del inmueble se limita a las que disponga en ese momento la entidad donde se va a contratar el crédito.
La financiación al 100% incluye el precio de compra venta más gastos asociados (impuestos, notaría, gestoría y registro) y suelen tener un plazo máximo de amortización de 40 años.
¿Hay bancos que dan el 100% de la hipoteca?
Efectivamente hay bancos que aún en tiempos de crisis ven oportunidad de negocio en la comercialización de hipotecas con financiación del 100% del precio de compra-venta y/o de tasación, bien porque financien inmuebles adjudicados propiedad del propio banco, porque son hipotecas que ofrecen una alta rentabilidad al banco, o bien porque se trate de hipotecas subvencionadas para jóvenes .
Las hipotecas para jóvenes acostumbran a contar con ayudas de las administraciones públicas, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, en forma de garantía y/o en favor de la obtención de un menor diferencial de préstamo.
Este menor diferencial en otros casos solo se podría obtener negociando con el banco, a través de bonificaciones especiales y condicionado por el banco normalmente a la contratación en su entidad de diversos productos bancarios y seguros. La costumbre es que cada producto, cumpliendo unos requisitos de volumen en caso de tarjetas, saldos medios en cuenta o aportaciones a planes de pensiones, y seguro contratado bonifique un 0,10% del diferencial.
También hay bancos y cajas que simplemente ven mucho negocio en este tipo de hipotecas ya que su rentabilidad esta muy por encima de las hipotecas convencionales. Optarán a seleccionar hipotecas con un diferencial de tipo de interés bastante superior a la media y con una alta comisión de apertura y estudio.
Estas hipotecas Premium son las que se conocen finalmente como hipotecas 100% sobre el valor de tasación, y pueden admitir incluso la concesión de un plazo de carencia inicial de 12 o 24 meses si es primera vivienda o vivienda habitual. Para menores de 30 - 35 años el plazo máximo de la hipoteca que ofrece el banco es de 40 años.
Es útil que utilices un comparador de hipotecas para buscar la mejor hipoteca 100 y obtener así unas buenas condiciones dentro del encarecimiento implícito en esta modalidad de hipoteca.
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¿Se pueden solicitar hipotecas al 100% del valor de la vivienda más gastos (impuestos, gastos de notaría, etc.)?
Antes de la crisis económica actual no era tan difícil conseguir una financiación del 100%, 100% + gastos compra-venta impuestos IVA - ITP incluido, o incluso más cantidad de forma que se podía financiar la adquisición de muebles y equipamiento de cocina, baños, etc. Incluso comprar un capricho como pueda ser una moto.
Actualmente, en la mayoría de los casos, estas hipotecas se limitan a aquellas destinadas a financiar los pisos, casas, locales... de los bancos. Son pocas las entidades que se arriesgan a financiar importes que superen el 80% del valor de tasación.
En el caso en que se consiga una oferta al 100% más gastos para financiar una vivienda que no figure entre las carteras de inmuebles de los bancos y cajas, se exigirán unas condiciones especiales. Se deberá realizar la contratación adicional de un seguro de protección de pagos a prima única, la aportación de avalistas solidarios solventes y el pago de un diferencial por encima de la media del mercado hipotecario. Y con la limitación normalmente de que esta cantidad no supere el 100% del valor de tasación.
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¿Qué requisitos se piden para conseguir el 100% del valor de tasación del piso o casa? Se pueden pedir sin aval, sin seguro...?
En caso de que la hipoteca sea para la compra de un piso de bancos o se trate de una hipoteca bonificada, lo normal es que el banco exija como requisitos de riesgo para conceder el préstamo la contratación de un seguro de desempleo y/o la inclusión de avalistas solidarios solventes.
Además solicitará exigentes requisitos comerciales de contratación de variados productos bancarios (saldos medios en cuenta, pagos con tarjetas de crédito, domiciliación de nómina y recibos, ) y diversos seguros (de vida, protección de pagos, hogar, de coche o moto), o de otro modo no obtendrías ninguna bonificación y pagarías un diferencial de tipo de interés muy alto.
Los bancos concederían estas hipotecas a clientes con estabilidad laboral como funcionarios, empleados de grandes empresas solventes y multinacionales con contrato indefinido y una antigüedad mínima, que obtengan unas rentas que ofrezcan una amplia cobertura para el pago de las cuotas de préstamo. En este sentido los funcionarios se están viendo perjudicados estos últimos años por la pérdida de poder adquisitivo y el temor de los bancos a que sus nóminas mantengan su cifra actual, ya que no sería la primera vez que bajan el sueldo a los funcionarios durante esta crisis tanto en España como en otros países europeos.
Para segunda vivienda, autopromoción o autoconstrucción, los requisitos para que el banco te preste una hipoteca 100% sobre tasación serán más exigentes y el diferencial será más elevado que para primera vivienda.
Estas hipotecas 100 se pueden solicitar sin avalistas y sin seguros, pero has de saber que te saldrá más cara la hipoteca y que algunos bancos actualmente no lo admitirán porque tienen como requisito obligatorio la contratación uno o varios seguros (el de vida, protección de pagos y/o hogar) así como pedir la inclusión de avalistas solidarios que firmen como fiadores de tu deuda hipotecaria. También es importante saber que los seguros de vida y hogar vinculados a la hipoteca son deducibles en tu declaración de la renta.
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¿Se puede pedir un préstamo hipotecario al 100% sin aval, sin seguro, a 40 años, con carencia?
Es posible conseguir un préstamo hipotecario que preste el 100% del valor de compra-venta durante 40 años. Y también es posible conseguir una hipoteca al 100% con carencia de capital inicial.
Estas dos condiciones son muy habituales en las hipotecas subvencionadas para jóvenes y las hipotecas que financian pisos de bancos. Aunque también se ofrecen en otros casos carencias iniciales de capital de hasta 24 años y, para menores de 35 años, plazos de amortización de hasta 40 años.
Es importante saber que tanto una hipoteca con carencia como una hipoteca a largo plazo incrementan el coste total de la hipoteca: el importe total de intereses que tendrás que pagar será superior y, en la mayoría de los casos, la entidad te exigirá la contratación de productos adicionales que conllevan también un gasto adicional.
En el caso de los seguros y avales, no podemos sentenciar que es imposible obtener tu hipoteca 100% sin avalistas y sin seguros, pero si advertirte que no resultará fácil en tiempos de crisis.
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¿Cómo puedo conseguir la hipoteca más barata, con mejores condiciones?
Para conseguir la hipoteca más barata tienes varias opciones. Entre ellas destacamos lo siguiente:
- Solicita una oferta a la entidad de la que ya eres cliente. Al conocer mejor tu perfil crediticio, posiblemente te ofrezcan una oferta más barata.
- Es muy útil que utilices los comparadores tradicionales a través de Internet y en páginas que son potentes buscadores de ofertas hipotecarias como CrediMarket, que integrada en una única web las principales ofertas hipotecarias vigentes en el mercado nacional y proporciona en pocos segundos un ranking de las mejores ofertas del momento.
- También es conveniente que, una vez elijas las mejores hipotecas para tí, no la solicites en una única entidad para comparar las ofertas que te dan en función de tu perfil y ver la que más te conviene
- Si no tienes decidida la vivienda que quieres comprar, es importante valorar el hecho de conseguir financiación preferente comprando un piso o casa de los bancos, te ofrecerán mejores condiciones en tu hipoteca.
- Si eres joven, tampoco debes descartar las hipotecas para jóvenes que están subvencionadas por las Comunidades Autónomas.
- Para obtener las mejores condiciones en tu banco tradicional tendrías que contratar muchos productos bancarios y seguros con la hipoteca. Igualmente si la aportación de avalistas mejora tu calificación crediticia podrías obtener un descuento en el diferencial y en las comisiones de apertura y estudio por esta vía.
¿Me concederían una hipoteca estando en el paro pero con aval?
Es difícil. Al estudiar tu caso, la entidad bancaria estudiará tu capacidad para hacer frente a todas las cuotas mensuales de la hipoteca (tus ingresos periódicos, avales,...). Si considera que el aval es suficiente como para asumir el riesgo de que no tengas un trabajo, es posible que te conceda la hipoteca.
Aún así, si puedes es preferible esperar a tener un trabajo antes de solicitar la hipoteca. Si no tienes trabajo la entidad está asumiendo un mayor riesgo de impago que lo compensará con un tipo de interés más elevado, si te esperas conseguirás mejores condiciones.
¿Conceden hipotecas del 100% del valor de tasación más gastos?
Si. En hay algunos bancos que conceden el 100% del valor de tasación de la vivienda. Sin embargo desde que empezó la crisis los bancos han reducido casi a cero la oferta de este tipo de préstamos hipotecarios.
Estas ofertas suelen utilizarse para financiar los pisos de los bancos. Para reducir su cartera de inmuebles, los bancos ofrecen financiación preferente a las personas que quieran comprar una de sus viviendas.
Otros casos en los que puedes conseguir una financiación del 100% es a través de las hipotecas para jóvenes subvencionadas por las Comunidades Autónomas, y que están destinadas a financiar la adquisición de la primera vivienda para los jóvenes.
Por último, es posible que encuentres una hipoteca al 100% si contratas muchos productos en la entidad y pagas un tipo de interés más elevado. Si embargo, esta operación puede generarte bastante riesgo, por lo que es preferible que ahorres más dinero antes de comprarte la vivienda.
¿Cuáles son las ventajas de contratar una hipoteca que financia el 100% del inmueble?
La ventaja fundamental de las hipotecas al 100% es que facilitan el acceso a la vivienda a consumidores que de otra manera, no hubieran podido comprar un inmueble. Normalmente, los préstamos hipotecarios no suelen ofrecer financiación para más del 80% del valor de una vivienda , lo que significa que el futuro propietario tendría que tener ahorrado el 20% restante para poder solicitar la hipoteca.
A esto se le suman los gatos de tramitación y los impuestos que hay que pagar cuando se compra una casa y se contrata una hipoteca, que representa el 10% del valor del inmueble. Por lo tanto, si se suman los ahorros iniciales y los gastos posteriores, el resultado es que se tendría que disponer, de al menos, un 30% del valor de la futura vivienda para poder pedir una hipoteca. Por lo tanto, aquellos consumidores que no tuvieran la posibilidad de ahorrar dicha cantidad de dinero, las hipotecas 100% serían la única posibilidad para poder acceder a la vivienda habitual.
En el supuesto de que un usuario contara con un 30% de valor de su casa para poder adquirirla además necesitaría dinero si tuviera que amueblarla o aplicar alguna reforma. Por tanto, con las hipotecas al 100% si se tendría la capacidad de utilizar el dinero sobrante para afrontar pagos relacionados con la nueva vivienda.
¿Cómo conseguir una hipoteca con el 100% de financiación?
Para acceder a una financiación total hay dos posibles opciones: o bien comprar un piso de banco o contar con un perfil muy solvente, cargado de garantías para la entidad. En el primer caso parte de la necesidad de las entidades de deshacerse del immobiliario acumulado durante estos ultimos años.
En la segunda situación, la del perfil con una solvencia muy por encima de la media, el banco buscará a consumidores capaces de asegurar unos ingresos elevados, estabilidad laboral, garantías extra y no figurar en ficheros de morosos.
¿Cuáles son los gastos de un préstamo hipotecario 100%?
Los gastos para una hipoteca 100% consisten en:
- Notaría y Registro de la Propiedad: Constitción hipoteca por escrito con sus condiciones e intervinientes.
- IAJD: Impuesto Actos Jurídicos Documentados tiene un porcentaje del 0,5% al 1,5%.
- Gestoría.
- Comisiones: la mayoría de hipotecas llevan añadida una comisión de apertura.
- Seguros.
- Honorarios intermediario.
- Tasación bancaria.
