¿Hay hipotecas que financien el 100 % de la vivienda?

Hace unos años, las hipotecas 100 % eran muy habituales en España. A veces, incluso, se añadían los gastos de compraventa, de reforma de la vivienda, compra de muebles... Pero con la crisis económica, entre el 2007 y el 2012, los bancos cerraron el grifo crediticio y, en paralelo, las hipotecas al 100% dejaron de ser usuales. 

A día de hoy, y si bien se ha recuperado la oferta de financiación, los bancos son algo más estrictos a la hora de concederla. Y las hipotecas al 100 % han quedado relegadas a la adquisición de un inmueble de la entidad o a clientes considerados premium, que a pesar de solicitar la totalidad del valor, disponen de unos ingresos elevados, ahorros y otras propiedades.

¿Qué características tienen las hipotecas que financian la totalidad del precio de la vivienda?

Lo más habitual a día de hoy es que las hipotecas que financian la totalidad del valor de un inmueble se concedan para comprar un piso de la cartera del propio banco. Algunas entidades las facilitan, también, a clientes con un perfil muy particular: con altos ingresos, trabajo estable, ahorros, probablemente alguna que otra propiedad sin cargas...

Listamos aquí algunas de sus características de las hipotecas 100 %:

• Plazos: No suele ser tan extenso. Habitualmente no supera los 20 años.
• Interés: Es variable (el interés es el resultado de sumar un diferencial a un tipo de referencia) y más alto que la media del resto del mercado porque el banco entiende que se asumen más riesgos.
• Requisitos:
  • Se requieren ingresos elevados.
  • Situación económica estable. Con contrato laboral indefinido y cierta  antigüedad en la misma empresa.
  • Contar con un buen perfil crediticio. Haber pagado todas las deudas y otros gastos y no figurar (ni haber figurado) en ningún listado de morosidad.
  • Disponer de avales con garantías. En caso que fuera necesario, personas con solvencia que puedan hacer frente al reembolso en caso de impago. 
• Productos combinados: Como con cualquier otra hipoteca, el banco mejorará el tipo de interés si se contratan otros productos de los que comercializa. 

¿Qué documentación hay que presentar cuando se pide una hipoteca 100 %?

Al igual que en cualquier otra hipoteca, la documentación necesaria es la siguiente:

• Documento acreditativo (DNI / NIE) de los solicitantes.
• Vida laboral actualizada.
• Extracto bancario de los últimos dos o tres meses.
• Últimas dos o tres declaraciones de la renta.
• Tasación de la vivienda.
• Una copia de la escritura de propiedad de los vendedores.
• Contrato laboral en vigor y las últimas dos o tres nóminas.

¿Qué bancos dan este tipo de hipotecas?

Si bien durante los años de la crisis, los bancos fueron muy estrictos a la hora de conceder financiación, en el caso de las hipotecas los importes no solían superar el 80 % del valor de tasación de la vivienda y los años de amortización no eran más de 30, de un tiempo a esta parte se han relajado los criterios. Y han ampliado ambos requisitos.

Con todo, las hipotecas 100 % siguen siendo minoritarias. Habitualmente las conceden las entidades cuando la vivienda que va a adquirir el cliente es propiedad del banco.

¿Se puede conseguir una hipoteca que financie toda la vivienda si no se tiene ahorros?

Una hipoteca 100 % no quiere decir que cubra la totalidad de la compra. Esta financiación habitualmente no incluye los pagos de compraventa ni los de formalización de la hipoteca.

Si bien desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria, en junio de 2019, el cliente debe asumir menos gastos (ahora paga la tasación del inmueble y su copia de la escritura mientras que el banco abona la gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y su copia de la escritura), es necesario contar con ciertos ahorros.

También es necesario calcular la cuota mensual para evitar que las finanzas personales se vean ahogadas. Se recomienda que la cantidad a desembolsar no supere el 35% de los ingresos.

¿Hay hipotecas que cubren todo el valor del inmueble más gastos?

Antes de la crisis económica de 2007 no era muy difícil conseguir una hipoteca 100 % más gastos. Incluso, en muchos casos se añadía el desembolso necesario para acondicionar la vivienda. Sin embargo, actualmente es prácticamente imposible conseguir esta financiación y con este plus, sobre todo si no se compra un piso de banco.

Aún así, en el caso hipotético que se conceda esta financiación total más gastos, se deberán cumplir unas condiciones muy exigentes. Entre otras, probablemente se obligará a contratar un seguro de protección de pagos a prima única y aportar un avalista solvente que, en caso de impago, pueda hacer frente al reembolso.

¿Qué riesgos tiene firmar una hipoteca que financie el 100 % de la vivienda?

Contratar un préstamo hipotecario 100% no es mejor ni peor, sino que su idoneidad depende de factores como el perfil o las necesidades del cliente. Sin embargo, sí que cuenta con una serie de riesgos:

• Cuanto mayor es la cantidad de dinero concedida, mayor es el endeudamiento del titular.
• Si se alarga el plazo de amortización, las cuotas serán menores, pero el coste final del préstamo, más elevado.
• En caso de impago y consecuente embargo de la propiedad, al haber financiado el 100%, es muy posible que la deuda pendiente sea mayor que si se hubiera financiado el 80% del valor de la tasación. Así, es posible que se pierda el bien inmueble y además aún quede una deuda a la que hacer frente.
• El avalista también corre el riesgo de perder todos sus bienes si el titular de la hipoteca no hace frente al pago.

¿Cuál es el plazo de amortización máximo de estas hipotecas?

El plazo de amortización varía según la entidad que se consulte. Lo más habitual es que se sitúe entre los 20 y 30 años.

¿A qué tipo de perfil de cliente se concede esta clase de hipotecas?

Como este tipo de financiación implica un riesgo de impago mayor para el banco, este exige un perfil con mayores garantías en la devolución del pago. Normalmente:

• Es imprescindible que el perfil crediticio del cliente sea impoluto: haya respondido bien al pago de anteriores préstamos y facturas, que no aparezca en ninguna lista de morosidad, como podría ser ASNEF.
• Se requieren ingresos elevados.
• Es necesario tener un empleo estable con un contrato indefinido y, normalmente con un mínimo de antigüedad.
• Se requiere que el usuario cuente con ahorros suficientes para hacer frente a los gastos de gestión iniciales.
• En caso necesario, debe disponer, también, de avalistas muy cualificados. Es decir, que sean solventes y que puedan hacer frente a las cuotas ante un posible impago.

Sin embargo, el cumplir con estas características no implica que se conceda este tipo de hipoteca, sobre todo si el piso que se quiere comprar no pertenece a la entidad bancaria. Si se cuenta con un muy buen perfil (entre otras características, con un elevado número de ahorros y unos ingresos muy elevados), excepcionalmente se podrá acceder a una hipoteca 100% aunque el piso no pertenezca al banco.