Gastos por comprar una vivienda

Los gastos que debeb asumir la persona que compra, son los siguientes:

1. Gastos de notaría, correspondientes al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. Se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.

2. Gastos de registro, correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.

3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la escritura de compra de vivienda nueva está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El tipo de gravamen de éste impuesto viene establecido por las Comunidades Autónomas y se aplica sobre el valor escriturado de la vivienda . 

4. Gastos de gestión,es el coste que se deriva de la intervención en el proceso de compraventa de un gestor administrativo que se encarga de realizar todos los trámites de inscripción de la escritura y liquidación de los gastos de notaría, registro e impuestos.

Sólo son deducibles en el impuesto de la renta todos los gastos vinculados a adquisición de vivienda habitual: notaria, gestoría, impuestos (IVA en vivienda nueva o ITP en vivienda usada y AJD por escritura hipotecaria), seguros vinculados a la hipoteca (seguros de incendios hogar y seguro de vida) otros gastos como tasación, nota simple y comisiones pagadas al banco en caso de formalizar financiación ajena en préstamo para el pago de la compra de vivienda.

A posteriori, podrás deducirte anualmente tanto los gastos por intereses, que van incluidos en la cuota mensual que te cobra el banco en concepto de reembolso del préstamo hipotecario. Asimismo, cualquier gasto vinculado a la realización de una novación hipotecaria y por subrogación.

Se considera vivienda habitual aquella que constituya la residencia del contribuyente durante mínimo 3 años de forma continuada (dispensado en caso de fallecimiento y situaciones de cambio de domicilio obligado por matrimonio, separación o laborales sobrevenidos) y que el contribuyente la habite en un plazo inferior a 1 año desde la fecha de compra o finalización de obras de rehabilitación. Hay que cumplir escrupulosamente estos requisitos.

También son deducibles las cantidades destinadas a obras de rehabilitación de la vivienda.

El máximo deducible anualmente es de 9.040 euros.

Durante los cuatro años anteriores a la compra de la primera vivienda, es conveniente introducir el dinero que vas ahorrando para la adquisición en una cuenta de ahorro vivienda o un depósito y notificar en la declaración de la renta que esos ahorros son para la compra de la vivienda. Haciendo esto, puedes deducir los intereses generados.

Sin embargo es importante tener en cuenta que se exige la compra de la vivienda habitual en un plazo máximo de 4 años y no se puede disponer del dinero ahorrado a no ser que se destine a la compra o rehabilitación de la vivienda.

No son deducibles en el IRPF los gastos por adquisición de segundas residencias.

Sobre los gastos, dependerá de cada caso (el importe de la vivienda, si la vivienda es de obra nueva o usada...), normalmente ascienden hasta porcentajes entre un 8 o 12% del valor de la vivienda.

Puedes hacer simulaciones con la calculadora de gastos de compra de vivienda. Recuerda que los gastos de la compra de tu vivienda corren por cuenta del comprador íntegramente.

El único gasto que puede ahorrarte el banco es eliminarte las comisiones de apertura y estudio, fijándolas en un 0%. La entidad de crédito intermedia en la solicitud de tasación y notas simples, pero realizará los oportunos cargos en tu cuenta por dichas facturas.

En algunos casos especiales, como en las hipotecas que financian pisos de bancos, es posible que se consiga que el banco se haga cargo de una parte de los gastos. Con el objetivo de reducir su cartera de inmuebles embargados, ofrecen condiciones muy ventajosas en cuanto a precio de la vivienda y financiación.

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Si. Sin embargo estas ofertas suelen limitarse a aquellas hipotecas que financian inmuebles de los pisos de bancos y a las hipotecas para jóvenes que están subvencionadas por las administraciones públicas, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

Antes de la crisis era más frecuente encontrar hipotecas que financien el 100% más los gastos. Ahora el porcentaje máximo que financian es del 80% del valor de tasación, teniendo el cliente que aportar inicialmente el 20% restante más los gastos.

Los gastos a pagar por la contratación y escritura de una hipoteca son los siguientes:

• Por el lado de los gastos administrativos señalar que tendrás que pagar la tasación, nota simple, gestoría.
• En cuanto a los gastos fiscales tendrás que pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que es un % sobre el importe escriturado por la hipoteca y que depende de la política fiscal de las comunidades autónomas. Normalmente sólo está exento de pago de este impuesto en casos de subrogación hipotecaria (puesto que ya hay una hipoteca primitiva que pago anteriormente este impuesto) o en Viviendas de Protección Oficial - VPO.
• Finalmente hay que tener en cuenta los gastos financieros: comisión de apertura y estudio, aunque en hipotecas de banca online puedes encontrar aún ofertas sin comisiones.

En estos momentos este conjunto de gastos representan aproximadamente entre un 8% y un 12% según se trate de compra de vivienda nueva o usada (2ª transmisión y siguientes) respectivamente. Por lo que si una vivienda media ronda los 150.000 euros, esta cifra será cercana a los 12.000 o a los 18.000 euros.

Pero el mayor coste de la hipoteca será el de los intereses, llegando a pagar a largo plazo cantidades muy superiores por intereses que los que suponen el primer año la mera formalización del préstamo hipotecario. Por tanto es muy importante que valores en el estudio de qué hipoteca contratar el peso acumulado de los intereses a largo plazo, puesto que si tienes una hipoteca de 150 mil acabarás pagando bastante más de 200 mil euros hasta la cancelación de la deuda.

Puedes hacer una simulación en la calculadora de gastos para consultar los gastos que pagarás con tu hipoteca.

Las ayudas directas para adquisición de vivienda dependen principalmente de cada Comunidad Autónoma, aunque también existe la Ayuda Estatal Directa a la Entrada (AEDE) para adquisición de vivienda protegida de nueva construcción.

Para conocer las ayudas de tu Comunidad Autónoma para adquisición de vivienda, debes visitar las páginas web de las administraciones regionales, por ejemplo: madrid.org, gencat.cat (Cataluña) o jcyl.es (Castilla y León).

Además de las ayudas directas, también son muy importantes los convenios estatales, regionales y municipales para la obtención de préstamos hipotecarios baratos (con bonificación mensual del tipo de interés por la administración pública) y con menos y más bajas comisiones.

También existen ayudas autonómicas indirectas para reducir los gastos de la hipoteca por IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) según la tipología de vivienda adquirida, dimensión de esta e importe hipotecario escriturado.

Así, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid las VPO (Viviendas de Protección Oficial) y VPP (Viviendas de Protección Pública) que cumplan las características de VPO están exentas de pago del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) por la escritura hipotecaria. Las VPP de dimensiones hasta 90 metros cuadrados (m2) que no cumplen para estar exentas, pagan un 0,20% del importe de hipoteca escriturado. Finalmente las VPP de más de 90 m2 y las viviendas libres hasta 120 mil euros pagan un 0,40%. Entre 120 y 180 mil pagan un 0,50%. Las hipotecas de más de 180 mil pagan un 1%.

Sin embargo, en otras Comunidades Autónomas el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es más alto, y en Cataluña en 2012 el tipo general paso de ser un 1,20 a un 1,50% (+0,50% sobre el máximo de Madrid y 1/3 más caro).

Los diversos gastos que puedes tener que pagar por hacer modificaciones o simples variaciones en el calendario de pagos de la hipoteca (amortizaciones anticipadas o aplazamientos por moratoria), son los correspondientes a novación y subrogación, y principalmente serán las comisiones bancarias y posibles nuevos devengos de impuestos a liquidar.

Las opciones de novación son múltiples. Puedes realizar una novación del diferencial del tipo de interés, de la referencia (Euribor o irph) en préstamos hipotecarios a tipo variable, del plazo de amortización (ampliación o reducción del plazo), e incluso realizar ampliación del capital hipotecario pendiente.

Por todas estas posibles novaciones pagarás normalmente una comisión bancaria, y en el caso de ampliaciones de capital pagarás Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el importe ampliado. Por tanto es mejor que si vas a realizar una modificación pienses si quieres negociar alguna otra modificación simultáneamente para evitar incurrir en gastos futuros. En estos momentos, para solicitudes de ampliación de plazo también es posible que te obliguen a subir el diferencial de tipo de interés del préstamo en documento anexo.

En caso de que realices una amortización parcial anticipada del principal del préstamo te cobrarán una comisión, la estipula en la escritura y que esta fijado unos máximos por normativa del BDE (Banco de España), aunque algunas entidades no la cobran. Si se trata de una cancelación anticipada del préstamo también te cargarán una comisión. Además si quieres levantar la carga hipotecaria inscrita en la nota simple del registro de la propiedad, también has de pagar una cantidad por el asiento de levantamiento de la carga. Esto tampoco lo paga el banco, lo pagas tú.

Si solicitas un aplazamiento de cuotas (moratoria hipotecaria), también es posible que te cobren una comisión y te suban el diferencial de préstamo hipotecario en compensación a la facilidad de préstamo y por el incremento del riesgo de impago respecto al momento de concesión de la hipoteca.

En subrogaciones de hipotecas del préstamo promotor la comisión de apertura o subrogación del préstamo suele ser inferior, o un 0%, a si realizas la formalización con otro banco. Además las hipotecas por subrogación están exentas del pago de IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

En el caso de separaciones de parejas y divorcios, los gastos se pueden multiplicar en caso de que uno realice la compra venta de su pro indiviso al otro. Resultaría más económico fiscalmente realizar una operación de extinción de condominio ante notario, pero es muy importante que el banco os haya autorizado a su vez para que la persona que entrega su parte al otro no corra con la carga que supone continuar siendo titular y deudor solidario de la deuda hipotecaria en su integridad. En una compra venta se pagaría ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (7%), mientras que una extinción de condominio se liquida por AJD – Actos Jurídicos Documentados (1%).

Si la vivienda es nueva, tendrás que pagar el Impuesto de Actos Juridicos Documentados y el IVA. Si por el contrario es una vivienda usada, tendrás que pagar el Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales.

Una vez se devuelve todo el dinero de la hipoteca al banco, procederemos a solicitar la cancelación registral de la hipoteca para formalizar la cancelación económica del la hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esta operación del levantamiento de la hipoteca conlleva los siguientes gastos:

• Casi todos los bancos aplican una comisión de cancelación por ir al Notario y extender la carta de pago.
• El coste de escritura de cancelación que tendremos que pagar al notario.
• El coste de inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad.
• Los honorarios de la gestoría, si contratamos sus servicios.

En una hipoteca encontrarás las siguientes comisiones:

• Comisión de apertura: es una comisión oscila entre un 1,00% y un 3,00% del total del importe del préstamo hipotecario y se aplica al contratar la hipoteca. Si contratas la hipoteca a través de Internet, normalmente te aplican una comisión de apertura menor.
• Gasto de estudio: solo se aplica esta comisión en las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007. Se añade cuando el titular paga antes del periodo pactado parte o la totalidad del importe de la hipoteca. Oscila entre un 0,00% y un 0,50%.
• Comisión por cancelación o amortización: solo se aplica esta comisión en las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007. Esta comisión se aplica cuando el titular paga antes del periodo pactado parte o la totalidad del importe de la hipoteca. Esta comisión oscila entre un 0,00% y un 0,50%.
• Compensación por desistimiento parcial o total: esta comisión se aplica cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro. Según la Ley 2/1994 no puede superar el 1,00% del capital pendiente de pagar. Pero en el año 2003 se estableció que los préstamos hipotecarios concertados a partir del 23 de abril de 2003 no pueden aplicar una comisión por subrogación superior al 0,50%.
• Comisión por subrogación de acreedor o cambio de banco o cambio de banco: esta comisión se aplica cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro. Según la Ley 2/1994 esta comisión no puede superar el 1,00% del capital pendiente de pagar. Pero en el año 2003 se estableció que los préstamos hipotecarios concertados a partir del 23 de abril de 2003 no pueden aplicar una comisión por subrogación superior al 0,50%.
• Comisión por subrogación de deudor: es la comisión que aplica el banco si se cambia un titular por otro. El cambio de titular puede ser inter vivos (por ejemplo en la compra-venta de la vivienda hipotecada entre particulares) o por mortis causa, por la herencia por fallecimiento. En el primer caso es posible que el banco no acepte la operación.
• Reclamación de impagos: se aplica cada vez que el titular se retrasa en el pago de una de las cuotas mensuales de la hipoteca. Es fija y oscila entre 20 y 35 euros.
• Comisión por modificación de las condiciones: se aplica cuando se modifica un concepto relevante del contrato de la hipoteca. Esta comisión oscila entre un 0,00% y un 2,50%.
• Novación modificativa: esta comisión se aplica también cuando se modifican condiciones del contrato hipotecario como por ejemplo en el caso de una ampliación de la hipoteca, modificación del plazo (en este caso, según el Art 10 de la Ley 2/1994 el banco solo puede aplicar un 0,10% sobre el capital pendiente), cambios en las condiciones del tipo de interés, cambio en el sistema de amortización y cambio de las garantías personales.
• Comensación por riesgo de tipo de interés: la tendrás que pagar si siendo el titular de una hipoteca a tipo fijo decides cancelar tu préstamo hipotecario. El banco te aplicará esta comisión si la cancelación le provoca pérdidas (Art 9 de la Ley 41/2007).

Es indispensable que antes de firmar la hipoteca revises a fondo todos estas comisiones para evitarte disgustos en un futuro.

Ante la compra de una vivienda hay que tener en cuenta los recursos propios, es decir hemos de saber el presupuesto con el que contamos y cuanto he de pedir. Además de la financiación, el plazo al que yo voy a poder hacer frente a la hipoteca.