Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un producto financiación. Se trata de un préstamo a través del cual un banco o una financiera te deja una cantidad importante de dinero que tú te comprometes a devolver, junto a los intereses que genere, en un periodo de tiempo que acostumbra a ser bastante amplio. La finalidad más habitual de una hipoteca (aunque puede haber otras) es adquirir una vivienda.

A diferencia de los préstamos personales, en las que se utilizan como garantía los bienes presentes y futuros del titular, en una hipoteca se añade una garantía adicional: el inmueble que se adquiere. Esto es, en caso de impago, el prestamista se podría llegar a quedar con él.

Existen diferentes clases de hipoteca, en función de la finalidad para la que se destina el dinero o el tipo de interés que aplica. Sea como sea, contratar una hipoteca es una decisión financiera muy importante ya que vamos a estar ligados a ella durante un largo periodo de tiempo.

Para qué se puede pedir una hipoteca: finalidades

Una hipoteca se puede pedir para cubrir varias finalidades. Te listamos aquí las más comunes.

• Comprar una primera o una segunda vivienda.
• Construir tu propia casa, en este caso se pide una hipoteca autopromotor.
• Comprar un inmueble en el que se va a llevar a cabo una actividad empresarial, una tienda o nave, por ejemplo, con una hipoteca local comercial.
• Reunificar deudas.
• Financiar la reforma integral de un inmueble.
• Emprender una actividad empresarial.
• Aceptar una herencia.
• Etcétera.

Qué elementos forman una hipoteca

Aunque cada hipoteca puede tener sus propias condiciones y características hay algunos términos que se repiten constantemente. Son los elementos básicos que configuran una hipoteca y están relacionados. Es decir, las condiciones de uno pueden hacer variar las de otro:

• Prestamista: es el banco o financiera que concede la hipoteca.
• Prestatario: el titular o titulares de la hipoteca.
• Capital: es la cantidad de dinero, el importe, que nos presta la entidad. Tipo de interés: es el precio que el banco le pone al hecho de dejarnos un capital.
• Plazo de amortización: es el tiempo en el que devolveremos el dinero, más los intereses que genere.
• Garantías: son los bienes que servirán de garante en caso de impago. En las hipotecas habitualmente es el inmueble que se adquiere con ella.
• Cuotas: son los pagos a través de los cuales se devuelve el capital que te deja el prestatario.

Además, podemos encontrar otros elementos como las comisiones, gastos, etcétera.

Tipos de hipoteca según el tipo de interés

El tipo de interés de una hipoteca es el precio que nos cobra el banco por el hecho de dejarnos una cantidad de dinero por un tiempo determinado. Éste puede variar en función del importe, el plazo de amortización o las características financieras de la persona que pide el préstamo.

Además, el tipo de interés puede aplicarse de tres maneras diferentes, lo que nos dará tres clases de hipotecas según los intereses:

• Hipoteca fija: el tipo de interés es un porcentaje que no varía durante todo el plazo de amortización, pase lo que pase con los mercados o los tipos de referencia, siempre y cuando no se cambien las condiciones que se hayan asumido con la entidad (si se han contratado otros productos, por ejemplo, a través de los cuales se reduce el tipo de interés).
• Hipoteca variable: el tipo de interés lo configuran dos sumandos. Por una parte, un diferencial, que se mantiene durante todo el plazo de amortización a no ser que se cambien las condiciones del contrato inicial, y un tipo de referencia, en España el más habitual es el Euríbor, cuyo valor se revisa cada determinado tiempo, lo más común es cada seis o doce meses. Así, las cuotas varían en cada revisión y se encarecen si el valor del tipo de referencia sube o se rebajan, si baja.
• Hipoteca mixta: es una mezcla de hipoteca fija e hipoteca variable. Durante un primer período, que se puede alargar hasta 10 o 15 años, en función de la entidad, aplica un interés fijo y el resto, variable.

Cuánto dinero se puede pedir en una hipoteca

No hay una cifra concreta que esté establecida como el importe máximo que se puede pedir una hipoteca. Con todo, lo más habitual es los bancos y financieras concedan hasta el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble que se va a adquirir. Es decir, si la vivienda para la que pedimos la hipoteca cuesta 100.000 euros, la entidad nos dará 80.000 euros.

A pesar de ello, en ciertas ocasiones podemos encontrar hipotecas por un margen más amplio de financiación. Así, aunque ya no son tan habituales como años atrás, existen algunas hipotecas 100 % financiación (o que casi llegan a él).

Sea como sea, las hipotecas que financian importes tan elevados están reservados a públicos muy concretos: perfiles con una muy buena situación financiera, personas menores de cierta edad (son las hipotecas para jóvenes) o trabajadores de la administración (hipotecas para funcionarios).

Cómo comparar hipotecas: en qué fijarme

Es muy importante comparar varias opciones antes de contratar una hipoteca. En tu propio banco y en otras entidades para valorar qué te proponen, qué condiciones tienen y cómo vas a poder hacerle frente. Para elegir la mejor hipoteca para ti. Y, para ello, deberás tener en cuenta estos factores:

• Cumples con todos los requisitos de la entidad. Aunque cada banco o financiera tiene su propio criterio, la gran mayoría coinciden. Entre otros, suelen pedirte que tengas unos ingresos estables y suficientes para hacer frente a las letras, tu trabajo es estable, no tienes otras deudas o si las tienes son por bajos importes, no has estado en listados de morosidad...
• El importe que te ofrece la hipoteca satisface tus necesidades. Recuerda que suelen financiar el 80 % del valor de tasación o compraventa del inmueble. Aunque puede haberlas, rara vez encontramos hipotecas 100 % financiación. Sea como sea, no pidas más dinero del que realmente necesitas: pagarás más intereses y correrás el riesgo de sobreendeudarte.
• Elige el tipo de interés que más se ajusta a tu perfil. Opta por una hipoteca fija si quieres saber siempre cuánto vas a pagar. Escoge una hipoteca variable si no te importa asumir riesgos y beneficiarte de las bajadas de los tipos de referencia (recuerda que el más usado en España es el euríbor), pero también pagar más cuando su valor suba.
• Sea cual sea el tipo de interés de tu hipoteca, intenta que sea lo más bajo posible. Para ello, compara la Tasa Anual Equivalente (TAE) de varias hipotecas, ya que nos va a marcar su precio real. Ten en cuenta que en la TAE se incluye el Tipo de Interés Nominal (TIN), más otros gastos que influyen en su coste final, como determinadas comisiones, por ejemplo.
• Evita comisiones, sobre todo las que hacen referencia a cambios en el futuro como podrían ser por amortizaciones anticipadas. Intenta que te las eliminen o, si no puedes, que te las rebajen al máximo. Ten en cuenta, aquí, que hay algunas comisiones de las hipotecas que están delimitadas por Ley.
• Adapta el plazo de amortización a tu capacidad de pago. Comúnmente se suele recomendar que sea lo más corto posible: las letras son más elevadas, pero al final del plazo habrás pagado menos intereses. ¡Ojo! En ocasiones es mejor vivir más tranquilo, con unas cuotas más asumibles, aunque al final acabes pagando algo más intereses. Así que, antes de elegir un periodo de amortización, haz cálculos con varias posibilidades. Para ello, la calculadora de hipotecas de CrediMarket te puede ser de ayuda. Introduce el importe que quieres pedir de hipoteca, el tipo de interés y distintos plazos. Te haremos, en segundos, una estimación sobre cómo podrían quedar las cuotas.
• Revisa las bonificaciones. Son rebajas en el tipo de interés que se consiguen a través de la contratación de otros productos de la entidad (cuentas nómina, seguros, planes de pensiones, etcétera). Mira cuánto cuesta su contratación y la rebaja que obtienes. En ocasiones, pueden no salir tan a cuenta.
• Fíjate en la infraestructura y operativa del banco. Mira si satisface tus necesidades como cliente. Asegúrate de que la entidad tiene una buena app, un amplio servicio de cajeros y sucursales y, sobre todo, que no te cobra comisiones por tus operaciones más habituales o necesarias, tanto si eres un particular como si eres empresario y pides una hipoteca para negocios. En el primero de los casos, por hacer transferencias y en el segundo, por ingresar o emitir cheques, por citar sólo dos ejemplos.

¿Quién puede pedir una hipoteca?

En principio, cualquier persona puede pedir una hipoteca aunque eso no quiere decir que todo el mundo pueda conseguirla. Ten en cuenta que se trata de un préstamo por una cantidad importante de dinero y que las entidades quieren asegurarse de que quien lo solicita va a poder devolver el importe más los intereses que genere. Por tanto, antes de conceder una hipoteca, estudiarán el perfil del solicitante.

Aunque cada entidad tiene sus propios criterios de análisis, y que no hay una receta mágica a la hora de conseguir una hipoteca, si cumples con estos requisitos, tienes un buen camino andado hacia tu financiación:

• Tienes que contar con ciertos ahorros: habitualmente, el 30 % del valor de tasación o compraventa del inmueble para hacer frente a la entrada y a los gastos de la hipoteca y la compra. Aunque podemos encontrar algunas opciones con las que se obtiene casi el 100 % de la financiación, la gran mayoría financian hasta el 80 %.
• Debes tener un trabajo fijo y estable. También se valora tener cierta antigüedad (llevar, al menos, dos años en la misma empresa). En este sentido, se valorará más el perfil de personas que piden una hipoteca y trabajan en la Administración, por ejemplo, que otras que tienen unos empleos discontinuos.
• En la línea, debes contar con unos ingresos justificados, fijos y suficientes para poder devolver el dinero más los intereses en el tiempo que se acuerde.
• La ratio de endeudamiento, porcentaje de dinero de nuestros ingresos que destinamos a pagar todas las deudas (la letra de la hipoteca y otros préstamos que pudieras tener) no supera el 35 %.
• Tu nombre no debe haber figurado nunca en ASNEF ni ningún otro listado de morosidad. Por ningún motivo, desde préstamos impagados a facturas de teléfono, por ejemplo. En determinados casos, es posible que te piden que presentes un aval, alguien que responderá por ti en caso de impago.
• Aportar, en el plazo que te marque la entidad, toda la documentación que necesita para estudiar que cumples con todos estos requisitos.

Qué documentación se tiene que presentar al pedir una hipoteca

Cualquier entidad, ante una solicitud de hipoteca, estudia el perfil crediticio de la persona que la pide para asegurarse de que va a poder devolver el dinero más los intereses que genere en el plazo acordado. Este análisis lo hará tras evaluar cierta documentación, que te pedirá tras presentar la solicitud. Estos son los papeles más habituales al pedir una hipoteca:

• DNI o NIE o pasaporte, en el caso de ser extranjero.
• Declaración del IRPF del último año.
• Vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios de los últimos meses.
• Recibos de otros préstamos, si los tienes, y datos del CIRBE, la base de datos en la que están inscritos los préstamos y créditos por importe superior a 6.000 euros y las garantías que han presentado los clientes a las entidades.
• Si la vivienda actual es de alquiler, contrato de arrendamiento y últimos recibos.
• Si tuvieras otro inmueble en propiedad, copia de las escrituras.
• Justificación de otros ingresos, en caso de haberlos.
• Si lo has firmado, contrato de arras.

Paralelamente, si estás asalariado te pedirán que presentes tu contrato laboral y las últimas dos o tres nóminas. Si eres autónomo, declaración anual del IVA y pagos trimestrales del IVA en el año que está en curso, declaración anual y fraccionada del IRPF y últimos pagos a la Seguridad Social.

Para qué sirve un comparador de hipotecas

Un comparador de hipotecas como el de CrediMarket es una herramienta que te puede ser de gran utilidad cuando estás buscando financiación. Ya que puede ser un proceso complicado y tedioso, sobre todo si no estás acostumbrado a abordar estos temas. Y es que a través de él podrás valorar la oferta de varias entidades y elegir la que más te interese, solicitarla online e, incluso, contratarla. Así:

• Verás resumida en una misma página la oferta de las principales entidades que operan en España, sin necesidad de navegar por distintas páginas web o pedir hora previa e ir de sucursal en sucursal.
• Podrás hacer tus propios números y simulaciones. Así, con nuestra calculadora de hipotecas tendrás la posibilidad de estimar cómo quedarán las cuotas en función de múltiples supuestos (diferentes plazos de amortización, varios tipos de interés, distintos importes...).
• Podrás solicitar online la hipoteca que creas más conveniente.
• Contarás con la ayuda telefónica de nuestros agentes expertos en hipotecas, que te ayudarán gratis (si así nos lo pides) en todo el proceso, desde comparar varias opciones hasta empezar a contratar.
• Encontrarás los mejores precios ya que, entre toda la oferta hipotecaria, localizaremos aquellos productos que presentan unas mejores condiciones en función de tus necesidades y perfil.
• En general, con un comparador de hipotecas ahorrarás tiempo y dinero.

Además, recuerda que desde el comparador de hipotecas de CrediMarket que adoptamos todas las medidas de seguridad necesarias para garantizar la seguridad de los datos que tratamos.

Gastos de la hipoteca

La contratación de una hipoteca conlleva una serie de gastos, que se añaden a los gastos de comprar una vivienda. Tanto unos como otros se deben tener en cuenta a la hora de suscribir una hipoteca, ya que se añadirán al dinero que tenemos que dar como entrada.

Aquí te explicamos cuáles son los gastos de una hipoteca y quién tiene que pagarlos:

• Gastos de tasación de la vivienda: nos dice en cuánto está valorada la vivienda que se pretende hipotecar. Es un trámite imprescindible ya que, en función del valor que nos indique, se establecerá el importe del préstamo (habitualmente no superará el 80 % del valor de tasación o compraventa, aunque podemos encontrar muy puntualmente hipotecas 100 % financiación). El informe de tasación lo debe elaborar una empresa homologada y la puede elegir libremente el comprador de la vivienda, que es quien paga esta gestión, aunque hay bancos que lo cubren siempre y cuando ellos elijan la empresa y se acabe contratando la hipoteca con ellos.
• Notaría: es otro trámite obligatorio a la hora de firmar el contrato de la hipoteca. El notario, además de dar fe pública de las escrituras del préstamo, tiene que explicar a los futuros titulares las características e implicaciones del préstamo y aclararles cualquier duda que puedan tener. Sobre los honorarios del notario, los hipotecados sólo pagan su copia de la escritura de la hipoteca, el resto (honorarios, etcétera) lo asume el banco.
• Registro de la Propiedad: la entidad cubre los gastos de inscribir la nueva hipoteca (para que conste que la vivienda tiene una carga) y el hipotecado abona la copia simple de la escritura (donde constan los metros cuadrados, el actual propietario, las cargas...).
• Gestoría: si se encarga de llevar a cabo todos los trámites (pedir documentos, comprobaciones registrales, etcétera), sus honorarios los paga el banco.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el banco paga este tributo, que grava los documentos que genera la contratación de una hipoteca.

¿Cuántas hipotecas puede tener una persona?

Una persona puede tener varias hipotecas. No hay un máximo legal. De hecho, en la legislación española no hay ningún apunte o norma que lo determine. Eso sí, hay una recomendación básica al respecto: una persona podrá tener tantas hipotecas como sea capaz como su capacidad de endeudamiento le permita. Dicho de otra forma, no asuma más deudas de las que realmente puede asumir.

En este sentido, y aunque tampoco existe una norma al respecto, el Banco de España recomienda que no se destine más de un 30 %, como mucho un 40 %, de los ingresos a abonar deudas. Es decir, si en una casa entran al mes 3.000 euros, lo ideal sería no pagar más de 1.000 euros al mes enpréstamos, hipotecas, etcétera.

Qué es una hipoteca bonificada

Una hipoteca bonificada es aquella que te ofrece ciertas rebajas en el tipo de interés a cambio de que contrates otros productos de la entidad. Los más comunes son:

• Domiciliación de la nómina (a veces con un importe mínimo).
• Domiciliación de un número determinado recibos.
• Contratar uno o varios seguros (de vida, de protección de pagos y dehogar son los más comunes).
• Contratar tarjetas de crédito y débito y hacerles un uso o gasto concreto.
• Contratar planes de pensiones y realizar aportaciones mínimas.

Por Ley, los bancos y financieras pueden ofrecerte su suscripción, pero tú tienes la última palabra: si quieres los contratas y si no, no. Es decir, las entidades no pueden condicionar la concesión de la hipoteca a su suscripción ni pueden obligarte a que los firmes.

En cualquier caso, si te ofrecen una hipoteca bonificada te deben informar, de forma entendible, qué implica la contratación de cada uno de los productos: desde la rebaja que puede obtener en el tipo de interés con cada uno de ellos hasta los gastos que pueden acarrear.

Finalmente, la excepción: según la Ley, el banco o financiera deberá aceptar las pólizas alternativas que pueda presentar el cliente, en cuanto a los seguros que garantizan el cumplimiento de las obligaciones del préstamo, siempre que “ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes a la que aquel hubiera propuesto, tanto en la suscripción inicial como en cada una de las renovaciones”.

Además, el banco deberá mantener la aceptación de la póliza alternativa, distinta de la propuesta por el banco o financiera, no podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

¿Qué es un avalista hipotecario?

Un avalista hipotecario es una garantía adicional que piden los bancos y financieras cuando tienen alguna duda sobre la capacidad de pago de la persona que ha pedido un préstamo al consumo o una hipoteca.

La necesidad de presentar un avalista puede venir determinada por varios factores. Por ejemplo, que en el historial financiero del solicitante consta algún impago, tiene un trabajo inestable, la deuda supera el 35 % de sus ingresos, pide un porcentaje de financiación superior al 80 %, en algunos casos cuando pide una hipoteca joven…

Así, en estos casos es posible que pidan la aportación de un aval que teóricamente cubrirá el importe de las cuotas en caso de impago. El aval puede ser material (ahorros o un inmueble) o personal (otro individuo).

Si el avalista hipotecario fuera otra persona, le exigirán que presente la misma documentación que si pidiera él mismo el préstamo: tendrá que justificar sus ingresos, detallar sus bienes y comprobantes de otras deudas que pudiera tener.

Además, en caso de impago por parte del titular de la financiación, el avalista tendrá que abonar la deuda: responderá ante ella de forma solidaria. Si no lo hiciera, podría acabar en un listado de morosidad, como ASNEF o RAI, y en un caso extremo, con sus bienes embargados.

Cómo se contrata una hipoteca paso a paso

Te explicamos aquí todos los pasos que se deben llevar a cabo cuando se va a contratar una hipoteca:

• Asegúrate de que puedes acceder a la hipoteca. Porque tienes ahorros, porque tus ingresos son suficientes para hacer frente a las cuotas y porque cumples con los requisitos generales (en función de la entidad puede haber algún otro). Puedes hacer tus propies números y hacer estimaciones sobre cómo quedarían las cuotas con diferentes importes y plazos de amortización en la calculadora de hipotecas de CrediMarket.
• Analiza la oferta de varias entidades, valora sus productos y mira cuál se adapta mejor a ti. En ello, el comparador de hipotecas de CrediMarket te será de gran ayuda ya que recopila la oferta de las principales entidades que operan en España, con todas sus características. Para que estudies condiciones y requisitos. Además, si nos lo pides, uno de nuestros agentes te acompañará telefónicamente durante todo el proceso.
• Contacta con varias entidades, las que más te interesen, y solicítales información. Te entregarán un documento, la Ficha de Información Precontractual (FIPRE), en el que se resumen las condiciones generales de tu hipoteca (importe, tipo de interés, plazos, comisiones, etcétera). Analiza todas las FIPRE e intenta negociar con cada entidad mejoras (reducir comisiones o rebajar el interés, por ejemplo).
• Entrega toda la documentación que te requieran para que el departamento de riesgos de la entidad estudie la viabilidad de la operación. Puede variar en función del banco o financiera pero, en general, son papeles que hablan de tus ingresos, tu trabajo, otras deudas... Los tienes detallados más arriba, en el apartado Qué documentación se tiene que presentar al pedir una hipoteca.
• Si la hipoteca sale aprobada te entregarán varios documentos, entre ellos la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que tiene carácter vinculante y en la que aparecen las condiciones particulares de tu hipoteca; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), que recopila las cláusulas más complicadas del préstamo; las condiciones de otros productos que vayas a contratar, y cita con el notario, para que te asesore, gratis, sobre el préstamo que vas a contratar. Sea como sea, antes de aceptar la hipoteca, comprueba que las condiciones de tu contrato coinciden con lo que te han indicado en la FEIN.
• Si por tu parte está todo correcto, toca pagar. Por una parte, tendrás que hacer una provisión de fondos para hacer frente a los gastos que implica la contratación de la hipoteca. Como no se sabe cuánto costará realmente, se hace una estimación y se suele entregar el 10 % del valor de tasación o compraventa de la vivienda. Si tras llevar a cabo los trámites, sobrara dinero, se te devolverá. Por otra, tendrás que abonar la entrada de la vivienda, habitualmente el 20 % del precio.
• Varias visitas a la notaría. Antes de firmar la hipoteca como tal, tendrás que visitar varias veces al notario. Para que verifique que se te ha entregado toda la documentación en los plazos legales, para que te explique las cláusulas del contrato y resolverte las dudas que puedas tener al respecto y para que evalúe si realmente lo has entendido todo.
• Firmar la escritura de la hipoteca. Es el último paso. Tendrás que volver a la notaría, esta vez con algún representante del banco y el vendedor de la vivienda que adquieres.

Dónde pedir una hipoteca

Si estás buscando financiación y no sabes por dónde empezar, desde el simulador de hipotecas de CrediMarket te ayudaremos a encontrar la mejor opción para ti. Y es que tan solo respondiendo a un sencillo cuestionario te enviaremos, gratis y sin compromiso, un estudio personalizado de financiación. Estas son las preguntas que tendrás que contestar:

• Finalidad de la hipoteca (comprar una primera o segunda residencia, mejorar la hipoteca actual, reunificar deudas).
• Cuánto cuesta la vivienda que vas a hipotecar.
• Cuánto dinero darás de entrada.
• Número de titulares que tendrá la hipoteca.
• Tipo de contrato laboral que tiene el futuro titular de la hipoteca con más ingresos (indefinido, autónomo, etcétera).
• Cuánto suman todos los ingresos que entran en el hogar.
• Si hay otros préstamos, cuánto se paga por ellos cada mes.
• Provincia donde está la vivienda.
• Y datos de contacto (nombre y apellidos, correo electrónico y teléfono) para enviarte, gratis y sin compromiso tu estudio. personalizado

Recuerda que para elaborar tu estudio personalizado de financiación compararemos la oferta de las principales entidades que operan en España y que, para poder ajustar al máximo nuestra propuesta, necesitamos que respondas con la mayor sinceridad posible.