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¿subrogación a préstamo de vendedor o préstamo hipotecario nuevo?

ME GUSTARIA CALCULAR EL AHORRO EN UN PROCESO DE COMPRAVENTA DE UNA PRIMERA VIVIENDA DE 2ª MANO EN SEVILLA ,POR UN VALOR DE 195000 EUROS. NECESITARIAMOS UNA HIPOTECA DE 140000EUROS . CON UNA PROPUESTA DEL DIFERENCIAL DEL 1,7 + EURIBOR MAS UN 0,35% DE COMISION DE SUBROGACION . FRENTE A LAS PROPUESTA DE ABRIR UN NUEVA HIPOTECA AL 0,99+ EURIBOR. CALCULANDO LOS GASTOS DE AMBAS PROPUESTAS CUAL SERIA LA DECISION MAS ACERTADA PARA AHORRAR.

por , en Hipotecas, 05-09-2017

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(1) Respuesta

Hola MARIA buenos días,

Las ventajas que puedes tener al subrogarte la hipoteca que tiene el vendedor del piso con su banco y suponiendo que las condiciones económicas sean las mismas, es decir que el banco donde solicitas la nueva hipoteca te haga las mismas condiciones que el banco en el que te subrogas, entonces efectivamente, estas ventajas serían únicamente que los gastos de formalizar una subrogación son menores a los gastos de formalizar una nueva hipoteca.

En tu caso particular, la oferta de subrogación está muy por encima del diferencial que puedes conseguir con una hipoteca nueva.

Te dejo enlace con el comparador de hipotecas de CrediMarket, por si al final te decides a solicitar una nueva hipoteca. En este comparador también podrás ver las mejores ofertas actuales y te puede servir para negociar las condiciones que te ofrezca el banco del vendedor para la subrogación de su hipoteca.

Como no puedo saber los gastos de subrogación, además del 0,35% de comisión por subrogación, que tendrás en el banco del vendedor, en tu caso particular, te sugiero que utilices el simulador, calculadora de gastos por compra de vivienda de CrediMarket, donde tendrás los gastos de la escritura de compraventa de 195000 euros y los de formalizar una nueva hipoteca de 140000 euros. En este calculo, ten en cuenta la comisión de apertura de la nueva hipoteca, dato que no indicas.

Para compararlos con los de subrogación, le tendrás que pedir al banco que realice el estudio de si acepta o no la subrogación, que te haga una simulación de gastos. El banco tiene todos los datos, por lo que fácilmente te lo podrá facilitar, además tiene la obligación de informarte.

De todas maneras y para que te hagas una idea aproximada, una vez tengas el cálculo de gastos para una hipoteca nueva, efectuado con el simulador de CrediMarket, el ahorro con la subrogación se va a centrar en el IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que en la escritura de subrogación no lo tienes que pagar y en los gastos de notaría y registro que el ahorro puede representar entre un 30% / 50%.

Por último, comentarte que el diferencial que te ofrecen en la subrogación, euríbor + 1,70% es un 0,71% más elevado, lo que quiere decir que los intereses que pagarás durante toda la vida de la hipoteca serán un 0,71% más con la subrogación que con la hipoteca nueva.

Sobre un importe de 140000 euros y suponiendo un plazo de amortización de 20 años, no indicas el plazo que solicitas, los intereses que pagarás de mas con la subrogación ascienden a 10.800 euros.

Cuota mensual E+1,70 = 678 euros
Cuota mensual E+0,99 = 633 euros
Diferencia 45 euros mensuales + 240 meses = 10.800 euros

El ahorro de gastos entre la hipoteca nueva 2158 euros y los gastos de subrogación, en el mejor de los casos no será superior a 1000 euros.

Espero que mis comentarios te ayuden a tomar una decisión.
Un saludo.
Javier
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