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Adquisición de una vivienda con carga hipotecaria

Muy buenas. Os expongo aqui un tema espinoso. Tengo un contrato de alquiler con opción a compra con un promotor. La casa tiene una carga hipotecaria y ahora tras unos años pasados pagando fielmente todas las cuotas, el promotor me ofrece que escriture el piso y me haga cargo directamente de la deuda pendiente con el banco que aun quedaría a su nombre, ya que a mi no me conceden subrogación ni hipoteca con otra entidad. Por tanto sería escriturar la casa asumiendo en las escrituras la deuda y presentarme en el banco con estas y decir que me cobren a mí. Es esto Factible En la realidad??? Con que impuestos estaría gravado dado que es la primera transmisión IVA?? O realmente se puede contemplar con otra fórmula que no sea compra si no una adquisición por usucapión u otros. Gracias de antemano.

por , en Hipotecas, 07-02-2013

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(1) Respuesta

Hola josé,

Empiezo por el final de tu pregunta. La usucapión es un modo de adquirir la propiedad. Es una adquisición de la propiedad que se lleva a efecto mediante una posesión continuada durante el tiempo exigido por la ley. Te puedes mirar los términos de la misma, pero te transcribo a continuación uno de los requisitos por los que entiendo que en tu caso NO podrías utilizar esta figura.

"POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO.- Si la posesión se inició en un concepto diferente del de dueño, la usucapión sólo podrá comenzar a partir del momento en que se haya producido. No puede usucapir el arrendatario y ello aun cuando terminado el arrendamiento hubiera continuado poseyendo."

Si llegas a formalizar la compra venta, estará gravada con el 10% de IVA.

La opción que te propone el PROMOTOR, a mi me parece poco o nada factible y en cualquier caso si el banco no acepta la subrogación de la hipoteca, resultará que el deudor legal de cara al banco seguirá siendo el promotor, por lo que no tiene porque aceptar cobrarte a ti las cuotas mensuales de dicha hipoteca. Esto sería un problema, ya que tendrías que ir haciendo ingresos en la cuenta del promotor para que se siguiera pagando la hipoteca, con los riesgos que esto puede conllevar, que pueden ser mucho y graves.

Desde luego mi consejo es que hagas las cosas bien y que si te vende la vivienda o bien la compras LIBRE DE CARGAS o bien te subrogas de la hipoteca con el consentimiento lógico del banco.

Tal como explicas, tu caso se puede complicar al tener una opción a compra y unas cantidades que teóricamente ya has entregado para la compra de la vivienda. No soy experto en el tema, creo que lo mejor sería que contactaras con algún abogado que a la vista de la documentación que tienes, contrato, opciones que te da el promotor y sobre todo situación de la hipoteca y del promotor con el banco, te pueda aconsejar la mejor manera de actuar en tu caso concreto.

Siento no poder ayudarte más.
Un saludo.
Javier
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