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Te explicamos los detalles de la nueva ley hipotecaria

El Ministro de Economía, Luis de Guindos, está ultimando el anteproyecto de la Ley Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario que debería dar más transparencia a este tipo de préstamos.

El Ministro quiere “eludir la opacidad, que fue la culpable de la nulidad de las cláusulas suelo”. Según Guindos, se ofrecerá más seguridad y “mejores condiciones al consumidor”. El objetivo final es aclarar “fondo y forma” para evitar una nueva oleada de demandas judiciales y la inestabilidad que eso supone.

Aunque aún no es definitivo, se han ido filtrando algunos detalles de la nueva ley hipotecaria. Entre los cambios encontramos la eliminación de la comisión de cancelación y la reducción del coste de escritura y registro. A parte de esto, encontramos otros cambios sustanciales:

Profesionalización de los intervinientes

Con intención de profesionalizar el acto, la Ley exigirá a los intervinientes en la concesión la capacitación necesaria para poder ofrecer toda la información al prestatario y evaluar su nivel de solvencia.

Para ello, refuerza el papel del notario en la etapa precontractual. Éste, deberá cerciorarse de que el cliente entiende las condiciones y será su obligación explicarle todos los detalles. A  partir de ahora, tendrá que actuar dos veces: antes y durante la firma de la hipoteca.

Con el propósito de darle más capacidad al cuerpo notarial, la ley prevé crear una lista negra de cláusulas ilegales. De este modo, se le otorga al notario la capacidad de rechazar una cláusula que ya ha sido considerada abusiva. Sin esta lista, no podrían ejercer esta función, pues no es competencia del notario sino de los tribunales determinar qué es ilícito.

Además, se prohíbe a los bancos ofrecer a sus empleados incentivos por la firma de contratos. Tampoco se permitirá la vinculación. En su caso, la venta de paquetes deberá justificarse como beneficiosa para el prestatario.

Cambio de tipo de interés

El Ministro quiere facilitar que el consumidor pueda modificar su hipoteca de un tipo de interés variable a uno fijo. El procedimiento deberá iniciarlo el cliente y negociar con el banco. Si no llegara a un acuerdo de novación, podría subrogar la hipoteca en otra entidad que sí le ofreciera una hipoteca a tipo fijo. Con todo, la intención es facilitar el cambio a coste prácticamente cero.

Impagos y vencimiento hipotecario

Se fijará un interés por demora para evitar situaciones de usura. Así, se ha establecido que sea como máximo tres veces el interés legal del dinero. El propósito es evitar abusos por parte de la banca sin olvidar la cultura de pago.

También se modificarán lo términos de la cláusula de vencimiento anticipado. Ésta determina en qué momento se puede realizar la ejecución hipotecaria. La nueva ley determinará que sea a partir de un tanto por ciento y no por el impago de tres cuotas, como hasta ahora.

La ejecución podrá llevarse a cabo cuando el impago suponga el 2% de la deuda contraída durante la primera mitad del contrato o el 4% en la segunda mitad. Con esta medida, Luis de Guindos quiere flexibilizar las condiciones y evitar desahucios.

Amortización anticipada

La nueva Ley también regula la comisión por reembolso. En el caso de una hipoteca a tipo variable el coste del reembolso anticipado será del 0,5% en los primeros dos años, del tercero al quinto será de 0,25% y a partir del sexto quedará exenta. Los préstamos a tipo fijo tendrán una comisión de reembolso anticipado del 3% los cuatro primeros años. A partir del quinto año pasará al 4%.

Uno de los objetivos del Ministerio de Economía, Industria y Competitividad es mejorar las condiciones del consumidor ante una posible amortización anticipada o para que se le permita el cambio de préstamo de una divisa no euro sin penalización.

Simplicidad del contrato

Desde un punto de vista formal, se quiere simplificar el modelo de hipoteca para que sea más entendible. De este modo, ambas partes podrán adherirse a un contrato tipo que incluya todas la cláusulas fundamentales del contrato.

La ley hipotecaria aún está en proceso de redacción y, aunque lo que ha trascendido tiene relación al cambio del tipo de interés y a algunas cláusulas, probablemente se introduzcan otros detalles como los relativos a los gastos hipotecarios. También está por ver si se aplicará con retroactividad. Para conocer todas sus particularidades, deberemos esperar a que pase el verano.

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