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¿Son un riesgo asumible las hipotecas puente en 2012?

En un artículo publicado en Fotocasa explicamos cuáles son los principales riesgos de contratar una hipoteca puente y comentamos cuáles son los aspectos que hay que valorar a la hora de plantearse esta opción.

Con el boom inmobiliario, las hipotecas puente se pusieron muy de moda al favorecer la posibilidad de cambiar de casa sin la necesidad de vender la que se tenía en propiedad de manera apresurada. En la actualidad, y la con caída en picado de los precios inmobiliarios, pocas entidades bancarias ofrecen este tipo de financiación ya que se trata de préstamos considerados de alto riesgo, tanto para el banco como para el cliente que puede llegar a no cumplir lo pactado.

Las conocidas popularmente como hipotecas puente -aunque su denominación más correcta sería la de hipotecas cambio de casa– son un producto financiero utilizado por personas que quieren adquirir una nueva vivienda y no disponen del tiempo suficiente para vender su actual inmueble en condiciones óptimas.

Para ello, el banco anticipa el efectivo necesario con una carencia temporal y con el compromiso del prestatario de que con un ingreso futuro -la venta de la antigua casa- se cancelará la deuda y se suscribirá una hipoteca tradicional.

Funcionamiento de las hipotecas puente

El préstamo puente es un tipo de financiación a corto plazo con el que se anticipan los fondos mientras se tramita el préstamo definitivo. El más habitual es el destinado a la adquisición de una vivienda mientras se tramita la venta de otra. Se trata, por tanto, de comprar antes de vender y con ese fin el banco ofrece esta financiación temporal, generalmente con uno o dos años de carencia.

Durante esos años de carencia, el banco ofrece una cuota reducida adaptada a las necesidades del cliente. Existen dos modalidades de cuotas reducidas:

  1. Carencia de capital: se pagan sólo intereses por el total de la hipoteca durante el periodo de carencia.
  2. Cuota especial: por ejemplo, la que ofrece la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI). Esta entidad ofrece hasta 60 meses de carencia. Durante los 3 primeros años se paga como mínimo una cuota equivalente al 80% de los intereses. Durante el cuarto y quinto año, se pagarán únicamente el 100% de los intereses -y no se amortizará capital-. La Hipoteca Cambio de Casa de UCI, además, da la opción de pagar un tipo fijo desde el 5,45% durante los tres primeros años de la hipoteca.

Inicialmente el préstamo se garantiza con la casa nueva y con la antigua -una doble garantía- y una vez que se vende la antigua propiedad se constituye una hipoteca tradicional cuya garantía será la vivienda adquirida. Tenga en cuenta además que, como actualmente son pocas las entidades que ofrecen este tipo de hipotecas (casi exclusivamente la ofrece la UCI), si usted está interesado en contratar una de ellas deberá subrogar su actual préstamo hipotecario -es decir, cambiar de banco su hipoteca- a alguna entidad que la comercialice. Se deberán tener en cuenta, por tanto, los gastos por subrogación que puedan establecer las distintas entidades financieras.

Riesgos de la hipoteca puente

Si bien este tipo de hipotecas puente dan la opción de obtener financiación para abordar la compra de la segunda casa sin haber vendido la primera, antes de acceder a su contratación es necesario tener en cuenta varios factores:

  • Se entrega al banco una doble garantía: la propiedad que ya se tiene y la que se compra, por tanto, en caso de impago, el banco puede ir contra estas dos garantías y el cliente perder las dos propiedades.
  • Se trata de una operación costosa si se compara con el hecho de vender primero la vivienda actual y comprar la otra después.
  • El precio de la vivienda puede variar lo que supone un riesgo para el cliente. Es posible que se fije el precio de la nueva vivienda más alto del que se puede conseguir por la venta de la vivienda actual. En este caso, una vez vendida la antigua propiedad y cancelada la parte de la hipoteca de la casa antigua, la hipoteca resultante puede ser más elevada de lo que se había previsto en un principio.
  • Si se recurre a la hipoteca puente para financiar la compra de una vivienda sobre plano, el principal riesgo está asociado a los retrasos en la ejecución de la obra e incluso a la paralización de la misma. Si esto ocurre, el cliente estará pagando un préstamo sin poder disfrutar de la vivienda.
  • Si no se vende el inmueble en el plazo de tiempo estipulado, el cliente se encontrará con una deuda difícilmente asumible. Este es posiblemente el mayor riesgo al que se enfrenta alguien que contrata una hipoteca puente.

¿Qué pasa si no se puede vender la antigua propiedad en el periodo de carencia?

Una vez contratada la hipoteca puente el cliente asume el compromiso de vender su antigua propiedad en el tiempo estipulado con la entidad financiera, tiempo -ya hemos comentado- en el que el banco ofrece un periodo de carencia para hacer más asequibles las cuotas hipotecarias a pagar. Una vez pasado ese periodo de carencia, la cuota subirá ya que el cliente comenzará a amortizar capital sobre el total del préstamo o préstamos y la cuota subirá sustancialmente por lo que también aumentará el riesgo de impago.

Pero,¿qué ocurre si transcurrido ese periodo de carencia no se consigue vender el inmueble?. En la situación actual esto es más que probable, de ahí la importancia de valorar detenidamente los pros y contras de esta operación y de ahí que las entidades financieras se muestren en la actualidad reacias a conceder este tipo de préstamos.

Antes de firmar un crédito puente debe estar dispuesto a vender su antigua casa aunque sea a un precio más reducido del que se había planteado inicialmente, y debe estar seguro también de poder hacer frente al pago de las cuotas pasado el periodo de carencia. Para ello es aconsejable utilizar calculadoras online que simulan cómo quedarán las cuotas de una hipoteca puente.

En caso de impago, y si el cliente no cumple lo acordado con la entidad, ésta ejecutará la hipoteca, es decir, embargará las dos propiedades porque figuran como garantía de la deuda contraída. Si en la subasta se consigue cubrir la deuda que se debe al banco con la venta de una de las dos propiedades, el cliente salvará al menos una de ellas, pero puede pasar que se quede sin ninguna de sus propiedades: ni la casa antigua ni la nueva.

Alternativas

Como en cualquier otra situación en la que no se puede hacer frente al pago de la cuota hipotecaria, lo primero que hay que hacer es comunicárselo al banco e intentar que éste modifique el contrato hipotecario con nuevos periodos de carencia, lo que incrementará notablemente el coste total de la operación aunque se gana tiempo para intentar equilibrar la liquidez.

Otra de las posibilidades es la de solicitar una ampliación del plazo de amortización de la hipoteca. Es una de las soluciones más extendidas y admitidas por las entidades financieras que pueden llegar a conceder plazos hasta que el titular cumpla 70 u 80 años. En este caso, se ha de valorar el hecho de que cuanto más largo es el plazo de amortización más intereses se acabarán pagando aunque, eso si, se reducirá considerablemente la cuota mensual a abonar.

Se puede intentar negociar también con la entidad una moratoria hipotecaria, es decir, un aplazamiento temporal y parcial de parte de las cuotas hipotecarias, normalmente hasta un máximo del 50%.

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