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¿Qué son las novaciones hipotecarias?

Cambiar los términos de una hipoteca, manteníendola en la misma entidad financiera en la que se contrató, recibe el nombre de novación. En un artículo publicado en www.yaencontre.com explicamos en qué consiste y qué gastos supone.

Un total de 26.979 hipotecas sufrieron algún tipo de cambio en sus condiciones inscritas en el Registro de la Propiedad en febrero de este año, según los últimos datos remitidos por el Instituto Nacional de Estadística. De estas, 21.442 (casi el 80%) fueron novaciones, es decir, los cambios se realizaron con la misma entidad con la que se contrató el préstamo.

Y es que, existen dos tipos de posibilidades para modificar algún término del contrato hipotecario: o bien a través de la novación o bien a través de la subrogación hipotecaria (cambiar la hipoteca de una entidad financiera a otra). Esta última sólo supuso un 20% de las modificaciones de las condiciones en el mes de febrero. Esto se debe fundamentalmente a tres razones:

  • La dificultad de conseguir una hipoteca en una entidad financiera que no sea donde tengas la operativa habitual
  • Es muy difícil conseguir unas condiciones más atractivas que las que se contrataron en su momento por el encarecimiento de los diferenciales. Según el índice hipotecario que elabora Credimarket, en estos momentos, los bancos aplican un diferencial de Euribor+2,915% mientras que el diferencial que añaden las cajas al índice de referencia se sitúa en Euribor+4,125%.
  • Los gastos por novación acostumbran a ser inferiores que en las subrogaciones.

Con la novación se pueden pactar una o varias de las siguientes modificaciones: ampliación o reducción del capital, alteraciones del plazo de amortización, las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo y la prestación o modificación de las garantías personales.

Gastos de la novación

Los gastos de una novación varían dependiendo del tipo de modificaciones que se realicen. Son los siguientes:

1.- Comisión por novación: esta comisión se acuerda al negociar las condiciones de la hipoteca y se abona en el instante de la firma de modificación de las escrituras. Por lo general, oscila entre el 0 y el 1% del capital pendiente de amortizar. No obstante, y según explica el Banco de España, en los préstamos hipotecarios a interés variable, cuando la novación sólo se refiere a la ampliación del plazo del préstamo, la comisión está limitada al 0,1% sobre el capital pendiente de pagar.

2.- Gastos de notaría y registradores: el arancel que aplican los notarios al realizar una novación depende del importe del préstamo solicitado en su día y no del capital pendiente de amortizar Suele ser entre el 0,25 y el 0,5% del importe solicitado. Por su parte, los gastos de los registradores son aproximadamente la mitad de los que cobran los notarios.

Si sólo se modifica el tipo de interés en una hipoteca, lo más probable es que el banco no requiera la intervención del notario y que tampoco se vuelve a inscribir el préstamo en el Registro de la Propiedad. Cuando lo que se modifica es el tipo de interés se suele hacer a través de un contrato privado entre el cliente y el banco.

3.- Gestoría: los gastos de gestoría no dependen del valor de la novación. Aunque no existe una normativa que regule estos gastos, no suelen superar los 150 euros.

4.- Tasación: si en la novación sólo se modifica el plazo o el tipo de interés no se tiene que hacer una nueva tasación. Se hace tan sólo en el caso de que se solicite una ampliación del importe de la hipoteca. Su coste suele situarse en torno a unos 300 euros.

5.- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): este impuesto lo cobra la Administración Pública y sólo se abona si con la novación se pacta una ampliación del importe de la hipoteca. En este caso, el importe a pagar sería el 0,5% sobre el capital que se está ampliando. No obstante, las Comunidades Autónomas tienen transferido este impuesto y, por lo tanto, su importe varía dependiendo de la CC.AA.

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