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¿Qué se debe tener en cuenta al firmar una hipoteca?

Contratar un préstamo hipotecario

Si a finales de 2014 la mayoría de las entidades bancarias empezaron a rebajar el interés de sus hipotecas, esta tendencia se consolidó en 2015 y este año parece que se está manteniendo.

De hecho, en lo que llevamos de año, 18 entidades han disminuido los diferenciales de sus hipotecas casi en un punto porcentual. Entre ellas destacamos Catalunya Caixa, BBVA, Bankinter, Banco Sabadell, IberCaja, ING Direct y Evo Bank.

Así pues, según datos de la calculadora de índices de Credimarket, el diferencial medio hipotecario de este junio es del 1,576%. Doce meses atrás el mismo valor era del 2,28%. Esta cifra ha registrado un pequeño repunte del 0,029% respecto al mes de mayo, después de más de un año de descensos.

Siguiendo la tendencia que se inició en enero, en el ‘top ten’ de las hipotecas más baratas del mes de julio, la mayoría de los diferenciales están por debajo del euríbor +1,00%. Esta bajada va en consonancia con la evolución del euríbor anual, ya que este pasado mes de junio, el índice ha cerrado el mes al -0,028%, registrando otro mínimo histórico por quinto mes consecutivo.

Según los datos publicados por el INE desde enero hasta abril de este año se habían constituido un total de 94.752 hipotecas. Cabe destacar que de éstas, un 87,96% son hipotecas con interés variable y el 12,04% son a interés fijo. Hemos comprobado según el estudio que cada mes el porcentaje de hipotecas fijas aumenta, es decir, se contratan más.

Cabe recordar que se están acortando las diferencias entre las hipotecas a tipo fijo y las que tienen un interés variable. La oferta de hipotecas a tipo fijo ha aumentado considerablemente en los últimos meses. Si en 2015 se estrenaron una veintena de hipotecas con diferenciales fijos, este año se mantiene esta tónica.

Pero, ¿qué aspectos se deben tener en cuenta antes de decidirse por un préstamo hipotecario u otro? Detallamos aquí los aspectos importantes a la hora de estudiar las diferentes opciones del mercado.

Diferencial

Es el interés que se añade al tipo de referencia. Como hemos dicho anteriormente, el euríbor se encuentra en mínimos históricos y esto se refleja en las hipotecas. Por ello es recomendable que el diferencial sea lo más bajo posible, ya que a la larga, cuando el euríbor se recupere, se encarecerán las cuotas.

A modo de ejemplo, si en el momento de la firma del préstamo hipotecario el euríbor de referencia está al 2% y el diferencial es de un 1%, el interés que se aplica al préstamo será del 3%. Cuando se revise el interés, normalmente cada año, si el euríbor desciende al 1%, y tu diferencial es del 1% se aplicará al préstamo un interés del 2%.

Comisiones

Se debe intentar que sean las mínimas posibles. Hay hipotecas en las que se aplica por estudio, apertura, subrogación, novación, amortización parcial o anticipada… Sobre todo hay que prestar especial atención a las que se aplican al modificar las condiciones del préstamo, por si más adelante conviene cambiar sus características.

Entre ellas, la comisión de novación, que puede oscilar entre el 0 y el 1% del capital a amortizar, y la comisión por subrogación, que se añade al cambiar de entidad. Desde el año 2008, el máximo legal establecido es del 0,50%.

Importe solicitado

Actualmente ninguna entidad financia el 100% del valor de tasación o compraventa del inmueble. Normalmente, el banco concede hasta el 80% de ese valor. Esto implica que el cliente debe abonar el 20% restante, además de los gastos asociados a la contratación del crédito hipotecario que pueden llegar a suponer el 10% del valor de la compraventa.

Plazo del préstamo

Es importante establecer el tiempo que vamos a necesitar para devolver el capital. Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo, las cuotas serán más bajas, pero el importe de los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo serán más elevados.

Contratación de productos

Domiciliar nóminas o recibos, contratar productos como seguros o planes de pensiones, entre otros, suscribir tarjetas, tener un saldo mínimo en cuenta… Según la Guía de acceso al préstamo hipotecario del Banco de España, no hay ninguna máximo al respecto.

“Nada impide que una entidad, para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales, como pueden ser, por ejemplo, domiciliar una nómina, contratar un plan de pensiones, un producto de inversión o un seguro de unas determinadas características, aportar uno o varios fiadores, o que sean varios los prestatarios responsables del pago de las cuotas del préstamo”, afirma.

Aquí, el solicitante tiene que estudiar todas las vinculaciones que deberá asumir, si podrá hacerles frente y cumplir con ellas y su coste. Es decir, si se exige un gasto mínimo con las tarjetas, si lo va a poder cumplir. De la misma manera, hacer las aportaciones a un plan de pensiones o el coste de los seguros que se tenga que suscribir.

Operativa entidad

Otro aspecto a valorar es la operativa que se puede llevar a cabo con la entidad con la que se firmará la hipoteca y si, también, cubre las necesidades básicas y más habituales. Esto es, qué red de oficinas y cajeros dispone, si se es usuario de estos servicios, cómo funciona su operativa online…

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