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Preguntas y respuestas sobre hipotecas destacadas de abril

El mes de abril hemos recibido muchas preguntas prácticas que serán de mucha utilidad a los usuarios que tengan hipotecas.

Para facilitar a nuestros usuarios la información sobre temas hipotecarios vamos a redactar las preguntas más interesantes con las respectivas respuestas de expertos independientes y usuarios.

Deducción por vivienda

Pregunta: Tengo un préstamo hipotecario. En él figuramos tres personas, pero la propiedad sólo es de dos. Pero según los datos de Hacienda, a mi sólo me corresponde la deducción del 33.33%. Aunque el préstamo lo pagamos sólo dos. ¿Es legal que yo me deduzca el 50 %?

Respuesta: Buenas Tardes. En referencia a la consulta planteada indicar que de acuerdo con las consultas vinculantes existentes a fecha de hoy, quien se aplica la deducción sólo puede aplicarse la misma sobre el % de titularidad del préstamo (no de la vivienda) y que dicho % que origina el derecho a deducción nunca podrá ser superior al % de titularidad de la vivienda habitual.

Es decir, en un supuesto de ser titular de una vivienda al 25% y del Préstamo Hipotecario en un 33% (insisto es un ejemplo) el límite que da derecho a deducir es el 25% el restante será un derecho de crédito o una donación en favor del titular del bien que no asume pago de hipoteca.

Al respecto indicar de modo enunciativo menciono las siguientes consultas vinculantes:

  • Si el Préstamo Hipotecario se concedió al titular de la vivienda habitual y a sus padres por terceras partes, aquél únicamente podrá deducir por una tercera parte de los pagos realizados, aun cuando hubiera abonado el importe total de las cuotas del préstamo (DGT 24-02-2004).
  • Aun destinando mayor cuantía que el cónyuge a reducir el préstamo, únicamente podrá tomar como base de la deducción el cincuenta por ciento de la cantidad total aplicada a dicho fin conforme al porcentaje que de la titularidad del préstamo le corresponde (DGT 06-08-2004).

Distinto sería que inicialmente la vivienda hubiera sido adquirida por esas tres personas titulares del préstamo, habiéndose transmitido con posterioridad dicha participación al resto de comuneros o propietarios estipulando entre las partes la subrogación de la hipoteca o reteniendo dicho importe para hacer frente a la misma.

Si esto viene por un tema de financiación bancaria, de que cuantos más titulares mayor facilidad de obtención del préstamo hay que planificarlas correctamente dado que en esa misma fecha ante notario se suscribe un contrato de préstamo sin interés para el prestamista no titular y en la que este presta el dinero, designando como domicilio de pago la cuenta bancaria de cargo de la hipoteca, a fecha de hoy, en parte dichos pagos podrían ser objeto de deducción de acuerdo con el calendario de devoluciones estipulado, que en realidad es un pago igual, quedando sólo el diferencial de los intereses, etc. hoy difícil de subsanar con garantías frente a cualquier eventual comprobación de la Agencia Tributaria, dado que la fecha cierta del contrato privado, nunca podrá ser de dicha fecha..

A la espera de haber podido aclararte la pregunta.

Un saludo. Experto: Joan Castellví. Planificación Fiscal.

La cancelación de un SWAP

P: Tengo una hipoteca con la Caixa por un capital de 70.000 euros a 25 años. Me hicieron un seguro hasta 2013 para prevenir posibles subidas de tipo de interés y pago una cantidad mensual de 500 euros. Me parece una barbaridad. ¿Hay manera de solucionarlo o de anular dicho seguro sin que me cobren?

R.1: Imagino que se trata de un Swap. El problema de este producto financiero es que es independiente del crédito hipotecario que tienes y para cancelarlo te van a pedir varios miles de euros. Experto: Pau A. Monserrat.

R.2: Buenos días,

Efectivamente, debe tratarse de un SWAP. Se vendieron como si fuesen simples seguros contra la subida del euribor, el cliente creía que pagando una prima ya estaba asegurado. En cambio era como una apuesta, el banco apostó a que el euribor iba a bajar y usted apostó, sin saberlo, a que iba a subir. Para resolver estos contratos, normalmente los perjudicados acuden al Juzgado, ya que por la vía extrajudicial, negociando con el Banco no se consigue nada.

Los pasos a seguir son los siguientes:

  1. Carta a la atención al cliente reclamando la nulidad del swap y la devolución de los pagado hasta la fecha.
  2. Con la contestación del Banco denegado tu reclamación, tienes que realizar una reclamación al Banco de España argumentando la falta de información en la venta de este producto financiero para expertos, entre otras alegaciones.
  3. Con la contestación del Banco de España, ya tienes la vía abierta para acudir al Juzgado, y reclamar la nulidad del swap y devolución de las cantidades indebidamente abonadas.

Últimamente los juzgados de primera instancia de todas España dan la razón a los consumidores en este tipo de reclamación, incluso a empresas que también las firmaron.

Navega un poco por internet y encontrarás ejemplos de estas cartas que tienes que enviar previamente con carácter obligatorio antes de acudir a la vía judicial.

Mientras puedas, no dejes de pagar los 500 mensuales, aguanta, pero reclama al Juzgado, ganarás.

Espero haberte ayudado. Experto: Carlos Guerrero. Web de Carlos Guerrero.

Pretasación de una vivienda

P: Actualmente tengo un chalet en venta y me gustaría pretasarla a fin de que el comprador pueda conocer sus posibilidades de acceso al préstamo, tengo una hipoteca pendiente con vosotros, por lo que entiendo que a su vez el potencial comprador podría estar interesado en la subrogación, en este caso ¿cuál es vuestra recomendación y el coste que ello implicaría?

R: Para la pretasación tienes dos opciones:

  1. Que tu banco pida una pretasación con la tasadora que crea conveniente, normalmente es gratuito para el banco.
  2. Realizar una pretasación online en la entidad tasadora que quieras, la gran mayoría lo ofertan en sus webs como: Euroval (preveo), Tinsa, Sociedad de Tasaciones, etc. Su coste es de 10 a 20 euros y sólo tienes que introducir los datos que te piden.

La pretasación te dará un valor mínimo y otro máximo y tan sólo es de orientación, ya que falta realizar una visita y comprobar insitu muchas cosas para su valor final, pero si te sirve de referencia de como podría ir la cosa.
Según las condiciones hipotecarias que tengas, siempre es mejor subrogar que hacerla de nuevo, el inconveniente es que si el comprador no tiene dinero suficiente y necesita ampliarla hay que negociar con el banco o ver las condiciones pactadas por si se puede hacer con lo que no haría falta ni una tasación nueva. Experta: Gemma Garzón Martín. Valoraciones Garzón.

Dinero fuera de nómina: ¿me lo tendrán en cuenta?

P: Cobro más de la mitad de mi sueldo en B. Mi jefe no quiere ponerme el dinero en la nómina pero está dispuesto a hacerme un justificante no oficial. ¿Me valdrá para un banco?

R: Los famosos justificantes de ingresos en B eran muy utilizados antes de la crisis económica. Algunas entidades lo computaban íntegramente como ingresos, otras una parte y algunas sólo tomaban los ingresos oficiales (de la nómina).

Actualmente dudo que haya alguna entidad que tenga en cuenta ingresos no oficiales, por mucho que firme el jefe. Te recomiendo que trates de convencerlo de que te pague tu sueldo como toca y te ponga tus ingresos en nómina. Experto: Pau A. Monserrat.

Ampliación y subrogación por parte deudora

P: Buenas, quiero comprar un piso y la vendedora me comentó si quería subrogar su hipoteca. A mi me interesa puesto que me ahorro un dinero. Hablé con su banco y me hacían la subrogación más ampliación puesto que necesito más dinero. ¿Seguiría teniendo las mismas condiciones que tiene la propietaria?

R.1: Ahí esta la gracia, en que te mantengan las condiciones de diferencial, así además del ahorro de comisiones tendrías acceso a unas condiciones de préstamo de hace años, actualmente las hipotecas están más caras. No obstante si al amparo de la ampliación de hipoteca te suben algo o te solicitan cierta vinculación si no es leonino te interesaría. Experto: Gregorio Horga. My Finanzas.

R.2: Hola, haciendo una ampliación de la hipoteca puede ser que té modifiquen las condiciones. Experta: Gloria Escude Mestre. Unexus.

R.3: Efectivamente, como te comentan mis compañeros, una subrogación implica no «reajustar» ninguna condición de la hipoteca existente. En caso contrario hablamos de novación, y al igual que tu solicitas más importe, la entidad puede modificar otras condiciones, que no te sean favorables, como el tipo de interés, por ejemplo. Experta: Ester Orpinell.

Reunificar deudas

P: Tengo una hipoteca de 1ª vivienda de 120.000 €, préstamos por 102.000 € y estoy en otra casa de alquiler con opción a compra, ésta cuesta 165.000 €. ¿Puedo pedir una hipoteca para todo?

R: Desde luego si tienes préstamos personales por valor de 102.000 euros vas a tener muy difícil que ninguna entidad quiera asumirlos en una hipoteca. Desde luego es un importe muy elevado para ser préstamos personales.

En cuanto a la reunificación de deudas que planteas, en teoría sería posible plantearla como una hipoteca sobre dos viviendas, la que ya tienes y la que quieres comprar. Todo dependería del valor de tasación de ambas viviendas.

En Credimarket tenemos un apartado de reunificación de deudas y préstamos en que podemos analizar tu operación y, si tiene viabilidad, pasarla a un intermediario seleccionado por Credimarket que se pondría en contacto contigo. Experto: Pau A. Monserrat.

¿Tipo fijo o tipo variable?

P: ¿Que es mejor contratar una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

R.1: ¿Te refieres a hipoteca a tipo variable o a tipo fijo? Si es así, la respuesta no puede ser otra que: depende.
Depende de:
– los tipos de interés en cada caso
– del riesgo que quieras correr
– de lo justo que vayas cada mes
etc etc.. Usuario: Fran.

R.2: Venimos de un escenario de tipos de interés en mínimos históricos, al que le precedió una época de euribor en máximos que todos los hipotecados recordamos. Es lógico preguntarse si es el momento de contratar hipotecas a tipo fijo, que nos proporcionan una cuota fija a lo largo de toda la vida del préstamo hipotecario y nos podemos olvidar de las sorpresas de cada revisión.
La respuesta no está tan clara. Seguridad y coste son dos factores que debemos tener muy en cuenta al tomar una decisión tan crucial para nuestro equilibrio financiero. Un tercer factor que no depende de nosotros es la posibilidad de acceder a una hipoteca fija. Más información: ¿Ha llegado el momento de contratar una hipoteca a tipo fijo? Experto: Pau A. Monserrat.

Una hipoteca y una ruptura: extinción de condominio

P.1: Hola, hace 7 años firme una cesión de condominio con mi ex-pareja y hace cosa de dos meses me entere de casualidad que todavía soy dueña de mi parte de la casa y de la hipoteca (crédito) mi pregunta es ¿qué puedo hacer para que me saquen del préstamo? ya que he ido a preguntar y me han dicho que si no encuentra (él) una persona para poner en mi lugar no tengo nada que hacer. ¿Habría alguna manera para poder arreglar mi situación? Muchas gracias.

R: Me temo que has cometido un error bastante típico:

  1. Firmas una extinción de condominio (dejas de ser propietario de la mitad de la casa); si sigues en el registro de la propiedad como titular sería porque no han registrado la escritura, pero no eres propietario igualmente.
  2. Tu ex no firma una nueva hipoteca, por lo que sigues siendo titular de la hipoteca antigua y debes dinero al banco igualmente.

No tienes vivienda pero tienes la misma deuda.

Y el banco no tiene ninguna obligación de quitarte de la hipoteca. La única forma de arreglar tu situación es que tu ex pida una nueva hipoteca aportando otros titulares y/o avalistas.

Te dejo una entrada en Credimarket News para que te aclare un poco más el tema: Separación de pareja e hipoteca común. Experto: Pau A. Monserrat.

P.2: Tengo una hipoteca a medias con mi pareja y decide dejar nuestra relación ¿se puede quedar ella o yo con la hipoteca total?

R.1: Buenas Tardes; siempre que la entidad acreedora lo autorice sí puede quedarse uno solo de ustedes con la hipoteca, sino aunque se comprometa uno a pagarla, aunque lo haga ante notario, no se libera si no tiene el consentimiento de la entidad. Un saludo. Experto: Antonio García Guerrero. RedAsesores.

R.2: Sí, aquí tendrías que hacer una disolución de condominio. Si el banco te pone pegas por perder la garantía de un titular, tendrás que negociar la salida de un titular con la inclusión de avalistas, tus padres normalmente, y/o alguna otra nueva «compensación». Evita que te modifiquen las condiciones de tipos o cobren comisiones elevadas. Por si tratan de hacer leña del árbol caído como se suele decir. Suerte. Experto: Gregorio Horga.

¿Puedo pedir una hipoteca si soy avalista?

P: Soy un joven funcionario del ministerio de defensa tengo unos ingresos brutos del año 2010 de 21.340 €. Quiero comprar un piso de 60 metros cuadrados tasado 172.000 €, con trastero que no lo han tasado, necesitaría un préstamo hipotecario de 160.000 €. Soy avalista del préstamo hipotecario de mi madre desde el 2008. ¿Me concederán una hipoteca siendo avalista?

R.1: Ser avalista del préstamo de tu madre significa que para una entidad financiera tienes un riesgo indirecto el el CIRBE. Si bien ser avalista no impide que puedas pedir una hipoteca a tu nombre, si que es cierto que dificulta la operación.

Lo principal es que lleves los 6 últimos recibos de la hipoteca de tu madre y se vea que paga escrupulosamente al día. Un certificado del banco que diga que tu madre es la que paga el préstamo también te ayudará (para demostrar a la otra entidad que el préstamo hipotecario se paga al día y que tu no eres quien tiene que hacer frente a las cuotas, sino tu madre). Experto: Pau A. Monserrat.

R.2: @mitxi: estaría bien que expliques también cual es la línea de herencia, en caso de fallecimiento si el 100% del patrimonio fuera a ser para ti, o si sois más hijos entre los que repartir la herencia. Además podrías aportar el propio aval de tu madre, pues si tiene más propiedades esa solvencia cuenta a tu favor, sobre todo si como decía la herencia la fueses a recibir tu.

Considero que si tu capacidad de pago no excede del ratio cuota de préstamos directos vs. ingresos mensuales netos (35%) te lo concederán. Aquí jugará el plazo de la operación y el tipo de interés considerado. Pero como bien dice Pau lo único que hace ese riesgo es perjudicar la operación para tu hipoteca. Experto: Gregorio Horga.

R.3: Hola, el tema de que estés de avalista es muy relativo, dependerá del importe de hipoteca que avales y de si esta se está pagando correctamente,  pero lo que si está claro es que esto dificulta la operación. Experta: Gloria Escude Mestre.

Preguntas y respuestas muy interesantes que serán una ayuda para todos sin lugar a dudas. Invitamos a los usuarios a «aprovecharse» del conocimiento de nuestros expertos independientes.

Un lujo al alcance de todos.

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