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La evolución de los diferenciales de las hipotecas durante el 2011

Llegamos al final de un año muy duro financieramente hablando; la escasez de financiación y el elevado coste del dinero, ha llevado a algunas entidades financieras, sobre todo especializadas en reunificación de deudas, a reorientar su actividad por el momento. Mientras que otras han cerrado el grifo hipotecario o han reducido su flujo.

Dejamos a un lado el mercado de pasivo (cuentas y depósitos), puesto que aunque la Ley Salgado hizo mella en sus inicios evitando que los bancos pudieran captar liquidez ofreciendo altas rentabilidades, poco a poco se han adaptado a la nueva situación y continúan ofreciendo productos atractivos para captar liquidez.

Vamos a centrarnos en el mercado hipotecario, que aunque el Gobierno se esforzó para que los bancos incrementaran el volumen de crédito concedido, con la creación de fondos con dinero de los ciudadanos, los resultados demuestran que su objetivo no ha sido cumplido (las hipotecas constituidas sobre viviendas cayeron un 42% en septiembre 2011 respecto al septiembre de 2010). No ayuda tampoco a la reactivación del flujo de préstamos la tendencia mercado hipotecario, que siguió los pronósticos de incrementos de los diferenciales como vemos en la siguiente gráfica:

Por lo general, las entidades financieras no sólo han reducido el número de hipotecas concedidas, sino que además han elevado sus diferenciales hasta cifras que superan la barrera psicológica del euribor+1.

Para realizar la gráfica hemos cogido las hipotecas estrellas de algunas de las entidades que ofrecen sus hipotecas online y que tienen total transparencia a la hora de mostrar sus intereses. Hemos incluido también el euribor hipotecario para poder comparar la evolución de los diferenciales con la evolución del euribor.

En la gráfica podemos observar como la mejor hipoteca de enero, la Hipoteca Activa, partía de un interés del euribor+0,35% y como a día de hoy su diferencial es del 1,25%. Un incremento de 90 puntos básicos que se hace notorio a partir del mes de julio.

El resto de hipotecas siguen una tendencia similar, la mayoría parten de diferenciales que no superan el 0,50% y finalizan en valores de entre el 0,90% y el 1,25%.

La tendencia en los primeros meses del año es muy suave ya que los incrementos en los diferenciales son pocos y de poca importancia. Es a partir del mes de junio donde puede verse el cambio de tendencia que hubo en el mercado hipotecario, donde los intereses empezaron a incrementar de forma notoria.

En el mes de octubre todas las hipotecas analizadas tenían diferenciales por encima del 0,70%, momento en el cual las entidades parece que reafirmaron su estrategia incrementando de nuevo los diferenciales, llegando a valores por encima del 0,99%.

Estos incrementos de los diferenciales son un claro reflejo de la reducción del flujo de concesión de hipotecas. Añadiendo a este hecho, el incremento de los requisitos exigidos para conceder las hipotecas.

Hay que destacar que el incremento de los diferenciales se debe al incremento del coste por parte de la entidades financieras para conseguir dinero, hecho que se refleja en el mercado de los particulares a la hora de solicitar dinero. Además el valor del euribor hipotecario durante este año ha sido relativamente bajo, sin reflejar el coste del dinero, haciendo a las entidades endurecer sus diferenciales para compensar el bajo valor del euribor.

Existen hipotecas que no siguen la misma tendencia que los préstamos hipotecarios tradicionales, son las hipotecas de pisos de bancos. Éstas son las que ofrecen las entidades cuando se adquiere una de sus viviendas embargadas. Los diferenciales de estas hipotecas suelen ser muy atractivos, como es el caso de la Hipoteca Low Cost de Unnim que tiene un interés del euribor+0,39%. Además de intereses atractivos suelen ofrecer condiciones preferentes de financiación (finaciación de hasta el 100% del inmueble).

Las premisas según muchos expertos para el año 2012 son muy parecidas a las del año que despedimos. La tendencia de los diferenciales no será a la baja, sino que subirán moderadamente o se mantendrán. Tendrán más facilidad para conseguir hipotecas sobre todo aquellas personas con trabajos estables y con ahorros o los que compren las viviendas de los bancos.

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