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Hipoteca inversa: ventajas y desventajas

En este artículo publicado en Fotocasa describimos las ventajas y desventajas de las hipotecas inversas, un producto hipotecario que a pesar de la crisis ha crecido un 10% durante los últimos 5 años.

Subprime Crisis No Barrier to Affordable Housing by woodleywonderworks

Aunque es un producto financiero que lleva en nuestro mercado 7 años, lo cierto es que sigue siendo bastante desconocido para el gran público. La hipoteca inversa, o lo que es lo mismo, un préstamo hipotecario mediante el cual no se pagan cuotas sino más bien al contrario, se cobra una renta mensual, no es un producto que goce de gran popularidad entre los ahorradores españoles. Uno de los motivos puede estar en el hecho de que las propias entidades financieras que lo comercializan, no lo publicitan.

No obstante, es un mercado en continuo crecimiento. Según datos de la consultora especializada Óptima Mayores, en los últimos 5 años el nivel de contratación de este tipo de préstamos hipotecarios ha subido un 10% en contraposición a la caída registrada por las hipotecas tradicionales. Es más, se prevé un aumento en el número de operaciones de hipotecas inversas para este año y para el futuro. No está de más, por tanto, conocer en qué consiste exactamente, cuál es su público objetivo así como sus ventajas y sus desventajas.

La hipoteca inversa llegó a nuestro país en el año 2005, por lo tanto, nos encontramos ante un producto bastante novedoso. Se trata de un préstamo hipotecario dirigido a personas mayores de 65 años por el cual una entidad financiera paga una renta mensual al titular de la hipoteca a cambio de que éste utilice su vivienda, totalmente pagada o con una hipoteca residual, como garantía.

Y todo ello, sin perder la titularidad de su casa. La renta que perciba el cliente dependerá del valor de tasación de la vivienda y de la edad del solicitante del préstamo. A mayor valor de la casa y mayor edad del hipotecado, más alta será la renta mensual. Es más, las cuotas mensuales se duplican cada diez años. Así, un hombre de 80 años percibirá el doble de ingresos que uno de 70 años. Otra de las variables que determina la cuota mensual es el sexo: las mujeres, con una mayor esperanza de vida, cobran menos.

Según el último “Informe Anual de Hipoteca Inversa 2011” presentado recientemente por Óptima Mayores, el perfil de los interesados en este producto, es el de una persona de clase social medio-alta con una edad media de 81 años. En la mayoría de los casos, además, las contratantes son mujeres viudas.

La renta mensual suele extenderse por un periodo de 10 a 20 años, lo que se conoce como hipoteca inversa temporal, aunque también puede ser “de por vida”. En la hipoteca inversa vitalicia el cliente percibirá una cantidad fija mensual hasta su fallecimiento y en caso de haber 2 titulares, hasta el fallecimiento del último de ellos. Este tipo de producto vitalicio lleva asociado un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito.

Una vez que el titular o titulares del crédito han fallecido, son los herederos los encargados de liquidar la deuda. Según la normativa vigente, tendrán 6 meses para decidir qué hacen con la vivienda hipotecada. Si quieren quedarse con la casa tendrán que amortizar la deuda acumulada, bien con sus propios ahorros o constituyendo una nueva operación hipotecaria normal. Si optan por venderla, se quedarán el dinero sobrante de la venta de la vivienda tras amortizar la deuda acumulada.

Ventajas de las hipotecas inversas

Nos encontramos, por tanto, ante un producto financiero que ofrece múltiples ventajas a las personas jubiladas que ven recortado su poder adquisitivo en el periodo de jubilación, sobre todo en un país, España, con poca cultura de contratar con antelación planes de pensiones privados. En este sentido, la hipoteca inversa permite convertir la vivienda en liquidez y el mercado al que va destinado es amplio, ya que, según los datos que aporta el Instituto Nacional de Estadística, 9 de cada 10 mayores de 65 años, disponen de una vivienda en propiedad que en la mayoría de los casos, casi en el 82%, está totalmente pagada.

Otra de las ventajas que ofrece este producto financiero es su fiscalidad. Las rentas obtenidas a través de las hipotecas inversas no tienen ningún efecto en el IRPF porque se trata de disposiciones de una cuenta de crédito y éstas no tributan. Caso aparte merecen las hipotecas inversas vitalicias. Como ya hemos comentado anteriormente, éstas tienen un seguro de renta vitalicia diferida. Las cuotas mensuales recibidas a través de este seguro sí están sujetas a tributación, pero con ventajas importantes, ya que sólo tributa el 1,44% de la renta.

Desventajas de las hipotecas inversas

Pero no todo son ventajas. Las hipotecas inversas cuentan también con alguna que otra desventaja. Los costes de constitución de la hipoteca suelen ser elevados equiparables a los de una hipoteca tradicional. Esto es, comisión de apertura y gastos de gestión, entre los que se incluyen, impuestos, notaría y gestoría. Normalmente, la entidad financiera incluirá estos gastos en el monto pendiente de la devolución.

Otra de las desventajas que presentan actualmente las hipotecas inversas radica en la cuota mensual a percibir, que suele ser baja. Al caer el precio de los inmuebles en nuestro país ha bajado considerablemente el valor de tasación de los mismos, que es uno de los factores principales que determinaba la renta mensual a percibir. En estos momentos, un hombre de 65 años que decidiese contratar una hipoteca inversa recibiría una cuota mensual de 467,15 euros por una vivienda tasada en 350.000 euros.

A todo ello hay que unir la escasez de oferta que hay en el mercado. A principios del año anterior, 19 entidades financieras, sobre todo cajas de ahorro, comercializaban este producto, pero el proceso de reestructuración bancaria, que ha provocado la fusión de varias entidades proveedoras, junto con la paralización de la oferta, ha llevado a que, en la actualidad, el número de entidades que comercializan hipotecas inversas haya quedado muy reducido. Es más, las que ofertan este producto ni siquiera lo publicitan, con lo que es recomendable acudir a un intermediario financiero. Bancos como el Santander sólo ofrecen este producto a quien pregunta por él en una sucursal, sólo así, el ciente podrá conocer las condiciones del préstamo.

Hay otras entidades que si dan algo más de luz al producto. Así por ejemplo, Unimm tiene en el mercado la Pensión Vivienda, mientras que IberCaja comercializa la Hipoteca Inversa de IberCaja destinada a clientes de más de 75 años que sean propietarios de la vivienda en la que residan. Según explica esta entidad financiera, el tipo de interés del préstamo será fijo para toda la vida de la operación y el titular de la misma comenzará a recibir las cantidades periódicas al siguiente mes de la formalización de la operación.

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