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Figuras para reforzar una operación hipotecaria

Uno de los contratos más importantes que firmamos o firmaremos en nuestra vida es la escritura de la hipoteca. Por eso es muy importante conocer que estamos firmando y que hacemos firmar a los familiares o amigos que vinculamos a nuestro préstamo hipotecario.

Las entidades financieras nos exigen una garantía hipotecaria que suele ser la vivienda que estamos financiando. Pero además en función del riesgo de impago que estimen pueden requerir que haya una figura externa que garantice el pago de la hipoteca en el caso que los titulares no puedan hacer frente a las cuotas hipotecarias.

Es muy importante conocer las diferentes figuras jurídicas para conocer cual nos favorece más y tener un margen más grande para negociar con el banco. Las principales figuras son las siguientes:

Avalista

El avalista es la figura más conocida por todos, ya que es la que se usa más frecuentemente. El problema es que muchas personas no conocen hasta que punto se comprometen los bienes del aval. Debemos saber que la responsabilidad del aval es ilimitada, ya que responde con todos sus bienes presentes y futuros.

Con esta responsabilidad tan elevada que tiene esta figura es importante que elijamos una persona solvente y de confianza para que nos avale, además nuestro aval debe conocer hasta que punto su patrimonio está comprometido.

Los avalistas pueden garantizar sólo un importe menor a la totalidad del monto solicitado. Por ejemplo, en el caso que se solicite una hipoteca por el 100% del valor de tasación, el aval puede garantizar el 20% para conseguir la financiación del 100%.

En caso de fallecimiento del avalista, si los herederos aceptan la herencia pasaran a ser los nuevos avalistas, ya que la esta figura se hereda.

Hipotecante no deudor

Esta figura es poco conocida por la sociedad y es muy importante que sepamos que existe esta alternativa como figura de refuerzo a la hora de firmar una hipoteca.

Se trata de una doble garantía, ya que el hipotecante no deudor hipoteca una vivienda de su propiedad libre de cargas y asegurada contra incendios  para garantizar el pago del préstamo hipotecario.

De esta manera la responsabilidad del hipotecante no deudor es limitada a la vivienda hipotecada. De forma que esta figura es más beneficiosa que la de aval, puesto que en caso de impago la persona sólo responde con la vivienda y si figurase como aval respondería con todo su patrimonio.

La desventaja de esta figura es que es más cara porque se tiene que tasar un inmueble más y hay que inscribir la hipoteca sobre dos fincas en el registro de la propiedad. Además no todas las entidades la aceptan esta figura.

Titular de la hipoteca pero no de la vivienda

Es una figura en la que se firma como titular de la hipoteca pero no se vincula al contrato de la compra-venta del inmueble. Es decir, se es deudor del préstamo hipotecario sin ser propietario de la vivienda.

Fiscalmente hay que tener cuidado con esta figura, puesto que si se paga una parte de las cuotas hipotecarias se podría considerar que se está haciendo una donación encubierta. Ya que se considera esta figura para que garantice la hipoteca, no para que realice el pago de las cuotas.

La parte negativa de esta figura es que al ser titular respondemos ante un riesgo directo, como si tuviéramos que pagar una hipoteca, y esto nos dará futuros problemas a la hora de solicitar préstamos personales o hipotecas.

Otra desventaja que tiene esta figura es que responde con todo su patrimonio al ser también titular, de forma que no suele beneficiar al usuario.

Conclusión

La figura más beneficiosa es la del hipotecante no deudor y la doble garantía, lo que es la más difícil de conseguir que el banco acepte. Siempre hemos de tener muy presente hasta que punto se ve comprometido el patrimonio de la tercera parte.

Como he comentado anteriormente es importante saber que figura nos beneficia más según nuestra situación y negociar con el banco, si es posible, otra figura diferente a la del avalista que es la que siempre quieren que se vincule al contrato.

Y es muy importante tener en especial cuidado en que no se firme más de una figura a la vez, como por ejemplo, hipotecante no deudor y avalista. También debemos tener presente que el aval no siempre tiene que figurar para garantizar el 100% del importe financiado, asegurarnos de que avale únicamente el importe necesario.

Imagen| ponymeri

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