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Extinción de condominio de hipoteca: riesgos y claves fiscales

Esta semana en un artículo publicado en Fotocasa desvelábamos las principales cuestiones sobre cómo modificar una hipoteca común en caso de separación.

La extinción de condominio es una alternativa barata de subrogación entre deudores hipotecarios para realizar el traspaso de una parte de la hipoteca, con objeto de realizar un reparto de bienes inmuebles.

Es muy usado en casos de separación de parejas, divorcios, repartos de bienes al pasar de matrimonio en ganancial a separación de bienes, para el reparto de herencias entre hermanos… en cualquier supuesto que la propiedad de un inmueble sea compartida y se desee realizar el traspaso/cesión de la titularidad.

A continuación os explicamos paso a paso el significado y las características de la extinción de condominio.

¿Qué es la extinción del condominio?

El “condominio” asienta su base legal en el derecho civil y consiste en la situación en que la propiedad de un bien, generalmente inmuebles o fincas, es compartida por dos o más personas. Condominio es igual a “dominio compartido”.

Así, en caso de dominio compartido también se dice que la propiedad de un inmueble pertenece “pro-indiviso” a varias personas, todas estas palabras son sinónimas. Y por ende a la extinción de condominio también se la conoce bajo las denominaciones de “cese del pro-indiviso” o “separación del condominio”.

Salvado el obstáculo de la terminología… podemos afirmar que la extinción del condominio, en esencia, no es más que un reparto o “traspaso” de una parte de la propiedad de una/s de las partes titulares de dicha propiedad hacia la otra/s.

Pero, como veremos más adelante fiscalmente esta operación jurídica es muy ventajosa ya que no tiene la consideración fiscal de un traspaso, y este es su principal atractivo, ya que la finalidad es la misma a la de un traspaso o venta de una parte de la propiedad. En este caso se aprovecha el factor de que no se vende/traspasa a un cualquiera, si no a otro cotitular/es.

Las claves fiscales de la extinción de condominio: el ahorro fiscal

Dicho lo anterior, la fiscalidad es claramente la clave de estas operaciones, la principal ventaja de realizar una extinción de condominio, y por ello ha adquirido tanta importancia, frente a otra opción que sería la compra-venta de la cuota parte, en estos tiempos de crisis económica.

Realizando una extinción de condominio se debe pagar un 1% en concepto de AJD (Actos Jurídicos Documentados), frente a un 7/8% de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) que habría que pagar en el caso de una compra-venta al uso.

Este factor fiscal beneficia a ambas partes, al copropietario que adquiere un mayor porcentaje de la propiedad o su totalidad y a la persona que extingue su condominio en la propiedad compartida.

El pago de unos menores gastos facilita el llegar a un acuerdo amistoso en la separación de bienes y asunción de hipotecas pendientes por vivienda y otros inmuebles que sean de propiedad compartida, en unas circunstancias sociales en las que cada vez es más común la separación de parejas y matrimonios al poco tiempo de haber comprado la vivienda habitual.

Por otro lado, el principal problema a tener en cuenta en las extinciones de condominio es la pre-existencia de deudas hipotecarias que graban la copropiedad o el conocer bien la forma en que se debe tributar por esta operación de disolución del condominio.

El riesgo de no hacer bien una extinción de condominio de vivienda con hipoteca compartida

Las hipotecas han de tenerse muy en cuenta en el descuento de la valoración del inmueble objeto de una extinción de condominio, pero es aún más importante que el factor económico el tener muy presente el factor jurídico de riesgo para la persona que abandona la copropiedad frente a su cotitularidad como deudor hipotecario.

Nos referimos a que si se realiza la extinción de condominio de la propiedad, pero no se le excluye de el préstamo hipotecario contratado con el banco, seguirá siendo un garante solidario del pago de dicha hipoteca.

Y es que, en caso de impago de dicho préstamo, le reclamarían el pago de las cuotas impagadas así como ha de saber que respondería de forma ilimitada con todos sus bienes presentes y futuros respecto al momento de la extinción del condominio.

Así el riesgo como deudor hipotecario, es el principal problema en materia de hipotecas dentro de una operación de extinción de condominio. Queda advertido.

Resumiendo, sí extingues tu condominio como copropietario pero sigues en la hipoteca estarías expuesto a los siguientes riesgos contingentes:

  • Por un lado, aparecerá esa operación en tu cirbe (deudas que mantienes con bancos) lo cual limitará tu capacidad para acceder a nuevos préstamos y créditos.
  • Por otro, en caso de impago de la hipoteca del propietario de dicho inmueble, el banco podrá reclamarte las cantidades adeudadas al permanecer como garante solidario del pago de la hipoteca. Responderías de esta deuda con tus bienes presentes y futuros.

Por lo tanto, es determinante que junto con la operación de firma de la extinción del condominio la persona que renuncia a la propiedad a cambio de una cuantía económica (si acaso procede una compensación dineraria), tenga lugar expresamente la firma de una nueva escritura entre el nuevo deudor/es de la totalidad de la hipoteca y el banco.

Deberá suceder la firma de una nueva escritura entre el banco y el nuevo propietario/os del inmueble que es objeto de la extinción de condominio, que materializa la “salida” del préstamo hipotecario del propietario que ha extinguido su condominio, traspasado su % de propiedad.

Con esto se hace efectiva la subrogación hipotecaria al nuevo deudor con el banco, y así la persona que abandona la “propiedad compartida” deja de ser deudor o “sale” de esa hipoteca.

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(1) Comentarios

HOLA, MI PROBLEMA ES QUE ME QUDE VIUDA HACE DOS AÑOS NO QUIERO EL PISO QUE TENIA CON MI MARIDO NADIE ME DIJO QUE HABIA QUE HACESE UN SEGURO Y NUNCA MO LO OFRECIERON, EL CASO ES QUE NO PUEDO CON EL PAGO DE ELLA AUNQUE LA TENGO ALQUILADA ME GUSTARIA HABLAR CON EL DIRECTOR DE LA CENTRAL DE DEUTCHE, TAMBIEN TENGO UNA MINUSVALIDA DEL 67 POR CIENTO NO SE SI EN UN FUTURO ME OCURRIESE ALGO EN MI VISTA PODRIA PAGARLA NO SE SI TENDRIA COMO NI TRABAJO SOLO PIDO POR FAVOR QUE ALGUIEN ME AYUDE Y SE APIADE DE MI NO QUIERO MI VIVIENDA Y SOLO QUIERO PODER LLEVAR UNA VIDA NORMAL SIN DEUDAS SE QUE NO ES CULPA DEL BANCO LA MUERTE DE MI MARIDO PERO TAMPOCO LA MIA NECESITO QUE SE QUEDEN CON EL PISO NO LO QUIERO POR FAVOR QUE PUEDO HACER ES UNA LETRA MUY CARA Y HASTA LOS 70 AÑOS EN FIN SI ALGUIEN ME PUEDE AYUDAR LO AGRADECERAI

GRACIAS

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