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En qué debes fijarte al contratar una hipoteca a interés variable

La evolución del Euríbor hipotecario, en mínimos históricos, hace que las ofertas de las hipotecas a tipo variable sean actualmente muy atractivas, ya que, a pesar que el diferencial que se suma al índice en ningún caso es inferior al 0,90%, nos podemos encontrar hipotecas con tipos finales del 0,82% (-0,080 % del Euríbor de enero + diferencial 0,90%).

Mediante este tipo de préstamos las entidades se aseguran un margen constante durante toda la vida del préstamo, pero se trata de un margen muy reducido, que normalmente intentarán incrementar por la vía de las comisiones y, sobre todo, la contratación de productos vinculados.

Por su parte, el cliente que solicita una hipoteca a tipo variable se encuentra con unos tipos finales también en mínimos históricos. Es cierto que ha habido diferenciales más ajustados, del orden del 0,25%, incluso del 0,15%, pero esto ha ocurrido con un Euríbor al 3,00%, al 4,00 % o incluso al 5,00%, con lo que el tipo final que se pagaba en la hipoteca era mucho más elevado que el actual.

En este artículo vamos a intentar analizar que factores debemos tener en cuenta si contratamos una hipoteca a tipo variable.

¿Cuál es el principal riesgo al contratar mi hipoteca a tipo variable?

Contratando una hipoteca a tipo variable nos encontraremos asumiendo unos tipos de interés y cuota mensual más reducidos en comparación con las hipotecas a tipo fijo y el ahorro puede ser considerable si la situación de tipos negativos, o muy bajos, se alarga en el tiempo.

Por poner un ejemplo, utilizando la calculadora y simulador de hipotecas de CrediMarket, podemos comprobar que, en una hipoteca de 100.000 euros, a amortizar en 20 años, referenciada a un variable del Euríbor hipotecario (cogemos como valor el de enero de 2017) más un diferencial del 1,00%, pagaríamos una cuota mensual de 456 euros. La misma hipoteca a tipo fijo del 1,95%, resultaría una cuota de 504 euros.

CapitalCuota variableCuota fijaAhorro mesAhorro año
100.000 euros456 euros504 euros48 euros576 euros

No es difícil hacerse una idea del ahorro que puede representar si el Euríbor se mantiene en las cuotas actuales, durante tres o cuatro años.

En este sentido, de cara a este inicio de 2017, se prevén pocos cambios en la tendencia del euríbor, ha explicado a Credimarket el analista de Xtb Francisco Arco.

Otros expertos consultados por Europa Press han afirmado que “la época dorada para los hipotecados continuará durante todo el 2017”, pues el Euríbor podría seguir bajando.

Por lo tanto, es seguro que, durante los primeros años de nuestra hipoteca a tipo variable, estaremos pagando menos intereses, con la duda del tiempo que puede tardar el euríbor en subir y tomar valores positivos.

¿Qué pasaría con un Euríbor más elevado?

El Euríbor ya ha estado en valores del 3,00% y 4,00%, algo que podría volver a suceder. No hay que olvidar que una hipoteca es un préstamo a muy largo plazo, hasta 30 (a las veces 40) años. Y durante todo este tiempo, la situación financiera puede vivir varias oscilaciones.

Así, si el Euríbor recupera estos valores, se pueden llegar a duplicar o triplicar los intereses que pagamos, con el incremento que puede representar en la cuota mensual, lo cual, además de perjudicarnos económicamente, implica un alto riesgo de que podamos tener problemas para asumir y pagar la cuota mensual que resulte.

Tomando como base la misma hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años y con un diferencial del 1,00% sobre el tipo de referencia, así quedarían las cuotas en diferentes escenarios:

 Cuota mensual (en euros)Total anual (en euros)
Euríbor al 3,00%6067.272
Euríbor al 4,00%6607.920

¿Qué comisiones se aplican en una hipoteca a tipo fijo?

Las comisiones que pueden tener las hipotecas, pueden variar en función de si se trata de una hipoteca a tipo fijo o variable. Si bien la comisión de apertura, nos la podemos encontrar en ambas y sus valores pueden oscilar entre el 0% y 2%. Suele ser más baja en las variables, en las que es fácil encontrar alguna que no la añada.

En caso de cancelación anticipada, total o parcial de la hipoteca, también nos podemos encontrar comisiones más bajas en las hipotecas a tipo variable.

Otras comisiones:

– Por compensación por amortización parcial o total del préstamo: Es del 0,50% sobre el capital amortizado anticipadamente durante los 5 primeros años y 0,25% a partir del sexto año. Está regulada por ley y se aplica igual en hipotecas a tipo fijo o variable.

– Por compensación por tipo de interés: Sólo aplicable en hipotecas a tipo fijo o en algunas hipotecas a tipo variable, si se cumplen las siguientes reglas:

  • En los préstamos a tipo variable, cuya revisión se produzca cada doce meses o menos, la entidad no podrá percibir nada por este concepto.
  • En otros casos, el importe por este concepto será el pactado con la entidad. Lo más habitual es que se pacte un importe fijo que se aplica sobre el capital pendiente. Suele ser el 2,50%, pero su cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad, lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de la cancelación, menores que el que se está pagando.

El resto de comisiones no son diferentes a las de las hipotecas a tipo fijo.

Los plazos de amortización son más largos

El plazo de amortización en las hipotecas a tipo variable puede llegar a los 40 años, aunque las mejores ofertas las encontraremos a plazos no superiores a 25 o 30 años. A mayor plazo los tipos ofertados son más elevados y los plazos de revisión más largos.

Vinculación de productos

Normalmente los bancos son menos exigentes a la hora de vincular productos en las hipotecas a tipo variable. Las mejores ofertas requieren mayor número de productos vinculados y las bonificaciones que se suelen aplicar sobre el diferencial son escalonadas.

Es decir, para conseguir la máxima bonificación, por ejemplo, con la contratación de cuatro productos vinculados se deben contratar por orden ascendente. Si tenemos los tres últimos productos, pero no el primero, la bonificación sería cero.

¿Por qué nos puede beneficia el tipo variable?

El tipo variable nos garantiza que, durante toda la vida de la hipoteca, el tipo de interés aplicado estará en línea con los tipos de interés que hay en el mercado. Esto no es que sea positivo en sí mismo, ya que si los tipos suben, nuestra hipoteca también lo hará, lo mismo que si bajan.

Sabemos que, con los tipos actuales, tenemos un horizonte de dos o tres años como mínimo, en los que el ahorro de intereses en comparación con una hipoteca a tipo fijo, puede ser muy importante, del orden de los 1.700 euros. Esto nos da un cierto colchón para posibles subidas.

Aun y así, tenemos que ser conscientes que una hipoteca se contrata a plazos de 15, 20 o más años, por lo que deberemos ser muy precavidos y procurar que la cuota mensual que nos salga, en el momento de la contratación, sea lo suficientemente holgada, como para permitirnos seguir asumiéndola sin problemas ante posibles subidas del tipo de interés o cambios en nuestra situación laboral.

En definitiva, la contratación ahora de una hipoteca a tipo variable, es la opción más rentable ya que pagamos menos intereses. La oportunidad es también histórica, ya que nunca habíamos visto el Euríbor hipotecario en valores negativos. Pero no debemos perder de vista que el ahorro de ahora o de los primeros años, podría convertirse en un gran problema si no somos muy cautos a la hora de hacer números y prevenir que a futuro, las condiciones económicas y personales pueden cambiar.

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