El alquiler con opción a compra (V.- Fiscalidad)

Por Pau Monserrat, colaborador de Credimarket, experto en cuestiones financieras.

Siguiendo con nuestro análisis de el contrato de alquiler con opción a compra, que dejamos hace un tiempo al tratar los riesgos de este tipo de contrato, vamos a hacer un breve recorrido por los efectos fiscales para el optante (el que alquila con la idea de ejercer la opción de compra futura) persona física que alquila a una promotora.

El optante en un primer momento alquila, con una opción (que puede ejercer o no) de adquirir la vivienda con un precio pactado a la firma del contrato de alquiler con opción a compra. Para centrar el tema vamos a partir de un ejemplo práctico:
Promociones Futur SL, promotora propietaria de una vivienda de obra nueva recién terminada, la alquila con opción de compra a Pablo; se pacta un precio de compra-venta de 200.000 € (más el 7 % de IVA) y Pablo pagará como mensualidad 1.000 € que se consideran íntegramente parte del precio (más IVA), durante 20 meses, momento en que se acuerda se ejercerá la opción de compra. Pablo paga al inicio del contrato 10.000 € y acuerdan inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad (forma de asegurar que Promociones Futur SL no venderá a otro la vivienda).

Veamos los efectos fiscales en cada momento:

1.- Firma del contrato e inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad:

Se inscribe una opción de compra de 10.000 € sobre la vivienda propiedad de Promociones Futur SL.

Aparte de los gastos de notaría y registro, Pablo debe pagar un 7% en concepto de IVA sobre 10.000 €, y un 1% en concepto de Actos Jurídicos Documentados, por la inscripción de la opción de compra.

Por tanto, paga 700 € en concepto de IVA y 100 € en concepto de AJD, más los gastos de notaría, gestoría y registro.

Más los 10.000 € que entrega a cuenta a la promotora.

2.- Pagos mensuales:

Pablo paga durante 20 meses 1.070 €(IVA del 7% en concepto de alquiler, después de la modificación de este tipo de IVA, lo que supone 20.000 € en concepto de pagos a cuenta de la compra-venta y 1.400 € de IVA.

3.- Ejercicio de la opción de compra:

La posición actual de la Dirección General de Tributos (DG), por ejemplo en la vinculante siguiente, es que se tomará como importe al que aplicar el 7% de IVA el precio de compra-venta menos los pagos anticipados, en nuestro caso:

200.000 € – 10.000 € – 20.000 € = 170.000 €, al que se le aplica un 7% de IVA y resulta una cuota a pagar de 11.900 €.

Recordemos que hemos pagado un 7% de IVA por la opción de compra inicial y en las cuotas mensuales, por tanto nos queda por pagar:

170.000 € + 11.900 € de IVA.

Escrituraremos ante notario, por 200.000 € deprecio de compra-venta, el ejercicio de la opción de compra, haciendo mención a que ya se han pagado 30.000 € más su IVA correspondiente, con los gastos de notaría, gestoría y registro pertinentes, más el 1% de AJD.

Esperamos que este ejemplo práctico haya resultado útil. En una próxima y final entrada sobre el alquiler con opción a compra profundizaremos sobre esta última fase, cuando el que compra debe ejercer la opción mediante una hipoteca.

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