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El alquiler con opción a compra (IV.- Riesgos jurídicos y económicos)

Pau MontserratPor Pau Monserrat, colaborador de Credimarket,  experto en cuestiones financieras.

Esperamos que este relativamente largo trayecto hacía el corazón de la Selva no esté cansando en demasía al aventurero lector; en todo caso, os rogamos un poco más de esfuerzo que el destino está cada vez más cerca.

El la anterior entrada hablamos de lo importante que es plasmar por escrito todos los extremos del contrato, evitando el error de fiarse de la palabra, tan voluble con el paso del tiempo.

En ésta trataremos de perfilar los riesgos que implica el contrato de opción a compra de una vivienda y, consecuentemente, las precauciones a tomar para intentar prevenir dichas contingencias futuras.

1.- Riesgos jurídicos:

En este epígrafe podríamos incluir el conjunto de eventualidades futuras de carácter legal, que deben ser analizadas, evaluadas y previstas en el clausulado del contrato.

La posibilidad más relevante a tener en cuenta es que el arrendador-promitente (el propietarios actual del inmueble) «quiebre»:

En el caso de que sea una sociedad (normalmente un promotor), dicha infortunada situación se concreta en la presentación en los juzgados de un Concurso de Acreedores (la antigua quiebra y suspensión de pagos); en este caso, a pesar de tener una opción firmada, podríamos perder la casa en beneficio de otros acreedores de la sociedad fallida. Es muy conveniente utilizar alguna de las webs de evaluación económica de sociedades (por ejemplo www.einforma.com) para ver si tiene interpuestas demandas, impagos, etc.

La otra opción es que sea una persona física y que, al no pagar la hipoteca al banco, éste ejecute su derecho y quiera subastar la casa. En este caso, sin duda, el arrendatario-optante (el que ha alquilado con opción a compra) puede ejercer su derecho de adquisición preferente (subrogarse en la hipoteca del que no paga y adquirir la propiedad antes del término del contrato). Es conveniente solicitar los últimos 6 recibos al propietario para ver si la hipoteca se paga al día.

Es muy importante, así mismo, solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple de la vivienda para asegurarse que no hay embargos ni otras limitaciones y que se firma el contrato de opción con los propietarios reales.

Para intentar atenuar los efectos de una potencial «quiebra», se podría hacer firmar un aval bancario al promitente o solicitar que los socios de la sociedad respondan con sus bienes personales en caso de Concurso de Acreedores de la sociedad (en este caso lo que se tiene que pactar es una indemnización a pagar por los socios si se pierde la casa en favor de otros acreedores).

2.- Riesgos económicos:

Básicamente consisten en que el valor de la vivienda suba o baje mucho en el tiempo respecto al precio pactado en la opción de compra.

Hay que especificar claramente qué pasará si el valor de tasación desciende mucho en los años que dura la opción (y, por ejemplo, el banco no concede la hipoteca al optante) o bien, el caso contrario, si sube mucho y el promitente no quiere vender (según como se perfile el contrato tendrá o no esta posibilidad); en este último caso debería convenirse una indemnización determinada.

La mejor forma de prevenir los riesgos es firmar ante notario, asesorado por un experto y, muy recomendable, inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad (que nos exige que esta posibilidad este expresamente contemplada en el contrato, fijar el precio para la aquisición del inmueble y el plazo para el ejercicio de la opción).

En futuras entradas trataremos:

  • La fiscalidad aplicable.
  • El proceso de contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.

Visite Futur Finances.

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