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Dación en pago (II.-Fiscalidad)

Esta semana en un artículo publicado en Fotocasa.es tratábamos de nuevo la dación de pago, una solución ventajosa tanto para el acreedor como para el deudor.

La dación en pago es una fórmula cada vez más habitual por la cuál el deudor realiza a título de pago la entrega de un activo (habitualmente inmuebles) al acreedor, quién acepta recibirlo en sustitución de la deuda u obligación de pago originaria.

Ya hemos tratado antes el asunto de la legislación que da cobertura a esta práctica jurídico-económica, así como sus requisitos legales para el caso de dación en pago de vivienda para préstamos hipotecarios y el interés general económico bancario como solución frente a situaciones de insolvencia del deudor o acreditado.

Tanto si el acreedor es un banco, como una empresa, profesional o autónomo, es muy importante para estos conocer la materia fiscal que aplica en este acto notarial que se instrumenta jurídica, contractual y documentalmente en una minuta notarial de Escritura Pública de dación en pago.

La dación en pago como solución para hipotecas e hipotecados

La dación en pago de inmuebles hipotecados o aceptación de inmuebles en pago de deudas garantizadas con hipoteca inmobiliaria por los bancos presenta indudables ventajas frente a una inminente ejecución judicial, tanto para el banco acreedor como para el deudor.

Por una parte el banco que evita los altos costes y plazos (a tenor de la sobrecarga de trabajo actual en los juzgados) para acceder a la posesión y propiedad del inmueble.

Por otro lado, el deudor hipotecado se libera íntegramente de la deuda, situación que puede no producirse en el caso de venta en subasta o adjudicación del inmueble por el banco ante la falta de postores en subasta.

Tributación por la transmisión de la propiedad del inmueble entregado en la práctica

La entrega de una vivienda en sustitución del pago de una deuda hipotecaria implica el devengo del correspondiente impuesto, que puede tratarse de ITPyAJD o IVA.

Si se trata de la típica dación en pago de vivienda para saldar un préstamo hipotecario sobre vivienda titulado por un particular en este caso corresponde liquidar el ITPyAJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados) y en concreto en su modalidad de TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas).

En la práctica, en estos casos este impuesto lo asumen generalmente los bancos ante la extrema situación de dificultad económica del hipotecado, como sujeto pasivo de la operación y adjudicatario. La cifra del impuesto lo determinan las tarifas impositivas de cada comunidad autónoma, rondando entre un 7/8% de la base imponible según regiones para operaciones inmobiliarias.

La base imponible o impositiva será el valor real neto de cargas distintas de la hipoteca, ya que las deudas del deudor que transmite no minoran la valoración de la transmisión.

No obstante, podría caber la posibilidad de que en determinadas circunstancias el banco traslade contractualmente al deudor la obligación de hacer frente al pago de este impuesto.

En caso de que la dación en pago se realice entre un banco y un profesional/autónomo o empresario/empresa y se trate de un inmueble de nueva construcción o en construcción, la transmisión quedaría grabada por el IVA (Impuesto sobre Valor Añadido), que será un 4/8 o 18/21% según el momento en que se realice la operación ante la inminente subida del IVA para vivienda en 2013.

Será un 4/8% de tipo reducido de IVA en caso de que se trate de una transmisión de vivienda o un 18/21% del tipo general de IVA en caso de cualquier otro tipo de inmueble. En caso de inmuebles en construcción siempre tributarán por el tipo general de IVA.

Si se realiza una segunda transmisión o ulterior por parte de un empresario (no promotor del inmueble) entonces la operación estaría exenta de IVA y tributaría nuevamente por ITPyAJD en la modalidad de TPO, aunque el banco (u otro acreedor empresario) en la práctica recurrirá a una renuncia a la exención de IVA en su propio beneficio, por la deducibilidad del IVA soportado.

Además el banco o acreedor receptor de la transmisión tendría que pagar la tasa por AJD (Actos Jurídicos Documentados) correspondiente a la otorgación de Escritura Pública de la operación, que será de entre un 0,5 y un 1% generalmente según comunidades.

Tributación de la transmisión / dación en pago por Impuesto de la Renta (IRPF)

En caso de producirse alguna ganancia en la transmisión, pese a que esta no es real si no una ganancia ficticia, esta corre a cargo del deudor.

Lo cual no esta exento de controversia social ya que como comentamos anteriormente las deudas del transmitente (incluidos los intereses de demora devengados y costas judiciales acumuladas incurridas durante el litigio previo a la dación) no son deducibles en la valoración real del inmueble dacionado.

El deudor transmisor del inmueble deberá tributar por ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas.

¿Han quedado claras tus dudas sobre la fiscalidad de las daciones en pago? Puedes comentar tu experiencia o cuestiones adicionales sobre la dación en pago a continuación.

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(2) Comentarios

hola entreguei toods lo papeles al banco para ver si puedo entregar meu piso.mas el banco dia que es muy dificil ha que tenho un emprestamos personales com outro banco que me consederan hace 5 meses para pagar la hipoteca,i i las personas que devia dinheiro.meu anrido esta no apro i yo so cobro 426 euros al mes i minha hipoteca vai para casi 600 euros.tive que pedir hace seis meses uma carencia al banco porq no tive condicion de pagar mas alen do mas tenho un hijo discapàcitado.

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