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¿Cómo cambiar la titularidad de una hipoteca?

123.330 demandas de divorcio se presentaron el año pasado en nuestro país, según los datos del Servicio de Estadística del Consejo General del Poder Judicial.

Posiblemente muchas de estas parejas que se divorcian se enfrentan al mismo dilema, ¿qué hacer con la hipoteca?. Lo más habitual es que uno de los dos miembros de la pareja decida quedarse con la propiedad de la casa y por lo tanto, asumir él sólo la titularidad de la hipoteca. Pero, ¿cómo se cambia la titularidad de una hipoteca?, ¿cuál es el procedimiento a seguir?

Extinción del condominio

El marco jurídico contempla la situación en la que uno de los dos miembros de la pareja, al divorciarse o separarse, decide salir de la vivienda y por lo tanto, desvincularse también de la hipoteca. Esta figura jurídica se conoce como extinción del condominio.

La extinción del condominio es la figura habitual que se contempla en los préstamos hipotecarios compartidos por dos personas cuando uno de los miembros de la pareja (de mutuo acuerdo) quiere desvincularse del préstamo y de la casa.

Pero, ¿en qué consiste la extinción del condominio?. Mediante esta opción se disuelve el condominio y la vivienda pasa a pertenecer íntegramente a uno de los dos miembros de la pareja. Es decir, uno de los miembros de la pareja transmite el 50% de la propiedad de la vivienda al otro. De esta forma, el cónyuge que transmite su parte de la vivienda al otro mediante la extinción del condominio deja, en principio, de estar vinculado al contrato de la hipoteca y deja, por tanto, de responder con su patrimonio a la obligación de la misma.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, la extinción del condominio no es vinculante para la entidad financiera ya que ésta puede negarse a aceptar que un préstamo que se concedió a dos titulares pase a estar vinculado sólo a uno. Por lo general, los bancos pedirán algo a cambio: un nuevo titular, un aumento del tipo de interés e incluso un nuevo aval, ya que las garantías personales del préstamo (al pasar de dos a un titular) han cambiado.

Es importante, por lo tanto, asegurarse de que el banco aceptará el cambio de titularidad del préstamo antes de solicitar la extinción del condominio.

Cómo solicitar la extinción del condominio

La forma más económica de solicitar la extinción del condominio es reflejándolo en el convenio regulador, especificando en él la adjudicación de la propiedad para la ex pareja. También se puede realizar ante notario, de forma que en el convenio regulador ya no se tenga que incluir la liquidación de bienes gananciales.

Una vez obtenida la sentencia de divorcio, se inscribe la extinción del condominio en el Registro de la Propiedad. Este trámite tiene un coste de unos 300 euros aproximadamente. Una vez completado el trámite del Registro, se lleva al banco la sentencia de divorcio y la inscripción de la extinción del condominio.

A partir de ahí la entidad financiera realizará un estudio nuevo de riesgos para el cambio de titularidad de la hipoteca. Esta operación no tiene ningún coste.

Opciones si el banco no acepta la extinción del condominio

Si el banco no acepta la extinción del condominio, el cónyuge que transmitió su 50% de la vivienda al otro seguirá vinculado a la hipoteca y por lo tanto seguirá respondiendo con su patrimonio ante la obligación de la misma. En este caso, existen otras opciones para cambiar la titularidad del préstamo, como la subrogación hipotecaria.

Mediante la subrogación se produce la venta del inmueble sobre el que pesa la hipoteca. De esta forma, uno de los miembros de la pareja se queda con el préstamo y lo asume como propio cambiando su titularidad. Sin embargo, al igual que pasa con la extinción del condominio, si el banco considera que la persona que quiere subrogarse no le ofrece las suficientes garantías no aceptará la operación.

La subrogación hipotecaria es, además, una operación costosa, por lo que es aconsejable analizar si interesa en función del capital pendiente de amortizar del préstamo y de los años que quedan para liquidar la hipoteca. Si bien es cierto que con la subrogación del deudor el cliente se evita los gastos de constitución de una nueva hipoteca y se ahorra, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que se aplica al préstamo, tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), y los gastos de tasación, notario, Registro de la Propiedad y gestoría.

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