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¿Qué comisiones tienen las hipotecas?

Son numerosas las comisiones que van asociadas a un préstamo hipotecario. En este artículo publicado en Fotocasa describimos cada una en detalle.

En una hipoteca hay una variada gama de comisiones. Te las mostramos a continuación agrupadas según la causa que la origina:

Las comisiones que se cobran en la formalización de la hipoteca:

  • Comisión de apertura: es una comisión oscila entre un 0,00% y un 3,00% del total del importe del préstamo hipotecario y se aplica al contratar la hipoteca. Si contratas la hipoteca a través de Internet, normalmente te aplican no te aplican.
  • Gasto de estudio: son los gastos que tendrás que pagar a la entidad por el estudio de viabilidad de concesión de la hipoteca. En estos momentos esta comisión no se suele aplicar.

Las derivadas de cancelaciones anticipadas de la hipoteca:

  • Comisión por cancelación o amortización: solo se aplica esta comisión en las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007. Esta comisión se devenga cuando el titular paga antes del periodo pactado parte o la totalidad del importe de la hipoteca. Oscila entre un 0,00% y un 0,50%.
  • Compensación por desistimiento parcial o total: se aplica sobre las hipotecas formalizadas después del 9 de diciembre de 2007. Al igual que la comisión por cancelación o amortización, esta comisión se aplica si se paga antes de tiempo parte o todo el importe de la hipoteca. Por ley se aplica una comisión de hasta un 0,50% si el pago anticipado se hace los 5 primeros años del préstamo, y un 0,25% si se realiza a partir del sexto año.
  • Compensación por riesgo de tipo de interés: la tendrás que pagar si siendo el titular de una hipoteca a tipo fijo decides cancelar tu préstamo hipotecario. El banco te aplicará esta comisión si la cancelación le provoca pérdidas (Art 9 de la Ley 41/2007).

Comisiones derivadas de operaciones de subrogación:

  • Comisión por subrogación de acreedor o cambio de banco: esta comisión se aplica cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro. Según la Ley 2/1994 esta comisión no puede superar el 1,00% del capital pendiente de pagar. Pero en el año 2003 se estableció que los préstamos hipotecarios concertados a partir del 23 de abril de 2003 no pueden aplicar una comisión por subrogación superior al 0,50%.
  • Comisión por subrogación de deudor: es la comisión que aplica el banco si se cambia un titular por otro. El cambio de titular puede ser inter vivos (por ejemplo en la compra-venta de la vivienda hipotecada entre particulares) o por mortis causa, por la herencia por fallecimiento. En el primer caso es posible que el banco no acepte la operación.

Por otros conceptos:

  • Comisión por reclamación de impagos: suele ser un importe fijo que se carga al titular cuando se retrasa en el pago de una cuota mensual. El importe de esta comisión es fija y oscila entre 20 y 35 euros.
  • Comisión por modificación de las condiciones: se aplica cuando se modifica un concepto relevante del contrato de la hipoteca. Esta comisión oscila entre un 0,00% y un 2,50% del importe del préstamo.
  • Novación modificativa: esta comisión se aplica también cuando se modifican condiciones del contrato hipotecario como por ejemplo en el caso de una ampliación de la hipoteca, modificación del plazo (en este caso, según el Art 10 de la Ley 2/1994 el banco solo puede aplicar un 0,10% sobre el capital pendiente), cambios en las condiciones del tipo de interés, cambio en el sistema de amortización y cambio de las garantías personales.

Es importante que analices estas comisiones antes de firmar la hipoteca para no tener sorpresas posteriores.

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